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最近，“麗水現(xiàn)象”引來坊間激烈議論。浙江小城麗水，城鎮(zhèn)居民人均年收入不過1.5萬元，然而去年那里的房價最高炒到1萬元/平方米，在日前愈加收緊的宏觀調(diào)控下，麗水房價泡沫開始破滅。有人大罵麗水夸張的房價泡沫是當(dāng)?shù)卣c房地產(chǎn)商一起炮制，民間游資及炒房團自然難逃干系，也有人反駁道“需求過旺”是原始驅(qū)動力。
刨出麗水怪現(xiàn)象背后的鏈條自然很有必要，但是更有必要提及的是，麗水現(xiàn)象并非個案，它映射的是在貨幣緊縮形勢下，更多的投機勢力已轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。要警惕這些城市房價有可能猛然拉升的勢頭。
房價漲跌的敏感度越來越高�，F(xiàn)在趨于共識的是，一二線城市，特別像北京、深圳、廣州等（杭州除外），房價盡管沒有一些媒體以偏概全所稱的“暴跌”，但緩慢下降已成大勢。拿北京來講，據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，上周（6月2日至8日），北京開盤的10個樓盤均價為14276元/平方米，較此前一周下降三成。關(guān)鍵是，市場成交大多以小戶型為主，成交量也有所下滑。包括從此前一些官方與民間數(shù)據(jù)可以嗅出，投機勢頭趨緩。
但三四線城市情況正好相反�！胞愃F(xiàn)象”是一個極端的案例，但是有數(shù)據(jù)表明，去年國慶以后，熱錢在一二線城市受到阻擊后，向三四線城市潮涌趨勢明顯，在高回報率的誘引下，要么收購一些地產(chǎn)項目自己來做，要么參與開發(fā)，一些熱錢為規(guī)避風(fēng)險，委托投資管理公司來負(fù)責(zé)運作，可謂煞費苦心。另一個主要原因是，三四線城市一些政策靈活，而且缺乏房地產(chǎn)品牌企業(yè)，這無論對熱錢、外資還是一些大型的房地產(chǎn)商來說，都是很好的誘餌。
浙江麗水是一個四線城市，若要以一個三線城市為案，取河南鄭州甚為合適。這使我想起來一件事：6月6日，總部在鄭州的河南建業(yè)地產(chǎn)在香港上市，盡管建業(yè)以招股價下限的2.75港元定價，盡管上市首日便“破發(fā)”，全天的股價都沒有機會站到發(fā)行價以上喘口氣，但總裁胡葆森依然是開心的，用建業(yè)的唯一承銷商大摩的一位代表的話來說，“建業(yè)上市本身已是難得的成功”，怪不得潘石屹說，這是“2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折性事件”。
胡葆森的一句推介語很重要，“以鄭州為中心，以河南最遠(yuǎn)的城市為邊界，約300公里為半徑畫一個圓，這個圓里有1.2億人口。”何況這個圓的半徑和里面的人口都有不斷遞增的趨勢。而來自鄭州房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，（新建商品房）房價一直在4000元/平方米上下浮動，但5月底開始這一均價出現(xiàn)上升趨勢，達(dá)到4200元/平方米之上。
列舉這些數(shù)據(jù)與事件的原因，并非為胡葆森“不幸中的萬幸”叫好，而應(yīng)從兩方面客觀分析。從商業(yè)角度看，胡葆森寧可讓融資額大幅縮水，也要完成上市，這種“次優(yōu)”決定和努力是非常明智的，也令恒大地產(chǎn)許家印非常艷羨；從宏觀調(diào)控角度來看，鄭州等三線城市的房價炒作雖然沒有浙江麗水這一四線城市的炒作程度高漲，但同樣不容忽視。由此看來，應(yīng)謹(jǐn)防三四線城市房價的突然回升甚至迅速上漲的苗頭。 |