“取消商品房預(yù)售制”終于從紙面走上前臺(tái)。近日，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳宣布，為進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。
　　時(shí)過(guò)境遷，原本為鼓勵(lì)商品房市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)售制，如今已變身成為助長(zhǎng)樓市泡沫的重要推手，并廣遭詬病。在全國(guó)樓市隱現(xiàn)拐點(diǎn)的當(dāng)下，廣西宣布推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，率先吹響了商品房銷售制度全面改革的號(hào)角。需要提及的是，將預(yù)售制趕下歷史舞臺(tái)固然有利于維護(hù)購(gòu)房者利益，但在具體操作上仍需柔性推進(jìn)、適時(shí)而動(dòng)，以盡可能規(guī)避改革措施給市場(chǎng)帶來(lái)的短期負(fù)面沖擊。
　　客觀而言，商品房預(yù)售制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獨(dú)享的制度福利。該銷售模式始見(jiàn)于1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》，是香港市場(chǎng)的舶來(lái)品。其時(shí)，商品房在內(nèi)地尚屬于一個(gè)陌生的概念，市場(chǎng)接納程度低，因此亟須政策制度予以扶持。可以說(shuō)，預(yù)售制在我國(guó)商品房市場(chǎng)誕生初期，起到了良好的催化作用，允許開(kāi)發(fā)商在完整交付商品房前，預(yù)先要求有購(gòu)買意向的客戶支付房款，有效緩解了開(kāi)發(fā)商普遍面臨的資金不充裕難題。
　　然而，在全國(guó)房?jī)r(jià)飆漲難控的今天，預(yù)售制的繼續(xù)存在已經(jīng)不合時(shí)宜。首先，預(yù)售制讓“炒樓花”成為可能，繼而催生了二級(jí)市場(chǎng)投機(jī)炒作之風(fēng)，甚至成為近年來(lái)樓價(jià)飆漲的始作俑者。這也是市場(chǎng)對(duì)預(yù)售制頗有微詞的主要癥結(jié)所在。其次，預(yù)售制降低了開(kāi)發(fā)商的資金成本，可以無(wú)償占用買房者的大筆資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)其他樓盤項(xiàng)目，長(zhǎng)此以往，實(shí)際上形成了類金融運(yùn)營(yíng)模式。而且，購(gòu)房者的預(yù)付款中很大比例來(lái)自于銀行按揭，其結(jié)果就是銀行借款在事實(shí)上支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)。一旦開(kāi)發(fā)商運(yùn)作出現(xiàn)任何風(fēng)吹草動(dòng)，金融領(lǐng)域面臨的風(fēng)險(xiǎn)都不可低估。再次，從財(cái)務(wù)角度講，在未交付商品房之前，開(kāi)發(fā)商收取的預(yù)付款不能確認(rèn)為收入，而是一種負(fù)債。恰因此，預(yù)售制能夠在開(kāi)發(fā)商完成收入確認(rèn)之前提供豐富的現(xiàn)金流。近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商利用這一制度優(yōu)勢(shì)延遲或減少確認(rèn)到賬收入，因而屢屢成為各地的“逃稅大戶”，成為“暴利逃稅”的主要推手。此外，商品房預(yù)售方式也縱容了開(kāi)發(fā)商道德風(fēng)險(xiǎn)的蔓延，現(xiàn)實(shí)交房質(zhì)量與之前宣傳效果不符的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
　　歲末年初，在一系列調(diào)控舉措的打壓下，去年高漲的樓市漸次顯露膠著氛圍。由此，廣西有關(guān)部門宣布推出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，受到了廣泛關(guān)注。如果試點(diǎn)成行并得到推廣，則意味著開(kāi)發(fā)商將從“神壇”上走下來(lái)，與其他行業(yè)的廠商一樣，接受基本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的洗禮。屆時(shí)，開(kāi)發(fā)商將會(huì)因資金鏈條收緊而無(wú)法繼續(xù)瘋狂炒地囤地，也無(wú)法再捂盤惜售，房地產(chǎn)泡沫有可能隨之被吹散。因此，廣西現(xiàn)房銷售制度有望成為打破樓市觀望情緒的導(dǎo)火索，并引導(dǎo)房?jī)r(jià)漸次向理性區(qū)域靠攏。但需要提及的是，這一新銷售模式的推進(jìn)，在短期卻有可能引發(fā)一些負(fù)面效果。例如，在制度推行之初，如果一刀切地改變銷售方式，有可能導(dǎo)致全體開(kāi)發(fā)商資金鏈條收緊過(guò)猛，繼而影響后續(xù)樓盤開(kāi)發(fā)能力，并進(jìn)一步激化樓市供不應(yīng)求的矛盾，反而刺激樓價(jià)上揚(yáng)。其實(shí)，這一擔(dān)憂不無(wú)先例。2002年，上海市政府曾將預(yù)售時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)“商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25%以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗(yàn)收合格即可拿證”，推遲到“七層以下主體結(jié)構(gòu)封頂，八層以上完成三分之二才可預(yù)售”，當(dāng)?shù)貥鞘须S即做出了漲價(jià)反應(yīng)。對(duì)于“長(zhǎng)期利好、短期利空”的政策效果，有關(guān)部門當(dāng)周全考慮，盡可能對(duì)負(fù)面影響予以規(guī)避。
　　可見(jiàn)，推行商品房現(xiàn)房銷售制度著實(shí)有利于實(shí)現(xiàn)買賣雙方權(quán)利與義務(wù)對(duì)等化，當(dāng)?shù)玫饺�面推廣。但這一轉(zhuǎn)型需要技巧性方案的配合。例如，在改革時(shí)機(jī)上，盡可能選擇樓市交投清淡時(shí)期，此時(shí)即便入市樓盤有所減少，也不會(huì)在購(gòu)房者中形成較多的恐慌情緒。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，其打擊力度可謂大矣，一批資質(zhì)弱小的開(kāi)發(fā)商很可能因此被清除出市場(chǎng)。又如，在具體實(shí)施步驟上，可選擇循序漸進(jìn)的方式。有關(guān)部門率先公布3-5年的過(guò)渡方案，以“主體建筑封頂——外立面完工——現(xiàn)房銷售”等標(biāo)準(zhǔn)，逐步提高對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售要求，讓買賣雙方在對(duì)稱信息中形成合理預(yù)期，最終平緩地實(shí)現(xiàn)銷售模式的成功變革，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡。

（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）