4月中旬開(kāi)始的本輪調(diào)控政策出臺(tái)至今2月余，在強(qiáng)烈的觀望情緒下，全國(guó)各大城市成交量繼續(xù)維持低位。作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游，土地市場(chǎng)同樣受到了調(diào)控政策的影響，熱度明顯降低。不過(guò)，近期部分房企紛紛趁低“抄底”吸納優(yōu)質(zhì)地塊。如行業(yè)龍頭萬(wàn)科，在銷(xiāo)售大幅下滑的5月買(mǎi)入了8個(gè)新項(xiàng)目。而在廣州，4月以來(lái)首次推出的2幅住宅用地，也吸引了至少3家開(kāi)發(fā)商于今日參與競(jìng)價(jià)。

    土地市場(chǎng)成交低迷溢價(jià)率明顯下滑

    4月中旬以來(lái)，部分重點(diǎn)城市樓市成交量持續(xù)萎靡。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市樓市成交面積環(huán)比全線下降，在其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，成交面積幾乎全線下跌，其中南京下跌幅度最大，達(dá)75.27%，杭州、成都次之，下跌幅度均超過(guò)50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。
    這種成交量的萎靡與5月一脈相承。5月中原監(jiān)測(cè)的9大重點(diǎn)城市一手住宅成交量環(huán)比大幅下降，普遍降幅在五成左右。9城市中，以杭州的降幅最大，環(huán)比降八成以上；其次是京、滬、深、渝4城市，環(huán)比降幅在5—6成；成都和武漢兩市降幅約為3成。
    作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游，土地市場(chǎng)顯然也受到了調(diào)控政策的影響。成交低迷，不少房企揣著現(xiàn)金不敢輕舉妄動(dòng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)熱度明顯降低。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市的居住用地成交面積672公頃，雖然環(huán)比增長(zhǎng)22%，但較前12個(gè)月均值仍低12%。此外，5月居住用地的溢價(jià)率繼續(xù)明顯下滑。除上海多幅熱點(diǎn)地塊成交，導(dǎo)致溢價(jià)率高達(dá)123%，其余城市均未超過(guò)40%。而標(biāo)桿房企的購(gòu)地支出環(huán)比也比上月下跌兩成左右。6月4日—6月17日，全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市宅地成交更是僅33公頃，較新政前周平均的194公頃下降83%。
具體到一線城市來(lái)看，也有不少有意思的現(xiàn)象。北京房山6月22日招標(biāo)出讓兩塊居住用地，最后分別拍得12.18億和1.6億，這也已經(jīng)算是北京近期很大一宗的土地交易了；廣州今日將出讓2個(gè)位于荔灣區(qū)的地塊，但實(shí)際上原本還有一個(gè)位于白云區(qū)金沙洲的“前地王”也將公開(kāi)出讓?zhuān)��?月4日，廣州市房管局又緊急通知暫緩出讓該地塊；此外，深圳已經(jīng)很長(zhǎng)一段時(shí)間無(wú)地出讓?zhuān)�而上海土地市�?chǎng)也已連續(xù)4周陷入停滯。
    4月中旬以來(lái)，部分重點(diǎn)城市樓市成交量持續(xù)萎靡。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市樓市成交面積環(huán)比全線下降，在其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，成交面積幾乎全線下跌，其中南京下跌幅度最大，達(dá)75.27%，杭州、成都次之，下跌幅度均超過(guò)50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。
    這種成交量的萎靡與5月一脈相承。5月中原監(jiān)測(cè)的9大重點(diǎn)城市一手住宅成交量環(huán)比大幅下降，普遍降幅在五成左右。9城市中，以杭州的降幅最大，環(huán)比降八成以上；其次是京、滬、深、渝4城市，環(huán)比降幅在5—6成；成都和武漢兩市降幅約為3成。
    作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游，土地市場(chǎng)顯然也受到了調(diào)控政策的影響。成交低迷，不少房企揣著現(xiàn)金不敢輕舉妄動(dòng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)熱度明顯降低。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市的居住用地成交面積672公頃，雖然環(huán)比增長(zhǎng)22%，但較前12個(gè)月均值仍低12%。此外，5月居住用地的溢價(jià)率繼續(xù)明顯下滑。除上海多幅熱點(diǎn)地塊成交，導(dǎo)致溢價(jià)率高達(dá)123%，其余城市均未超過(guò)40%。而標(biāo)桿房企的購(gòu)地支出環(huán)比也比上月下跌兩成左右。6月4日—6月17日，全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市宅地成交更是僅33公頃，較新政前周平均的194公頃下降83%。
    具體到一線城市來(lái)看，也有不少有意思的現(xiàn)象。北京房山6月22日招標(biāo)出讓兩塊居住用地，最后分別拍得12.18億和1.6億，這也已經(jīng)算是北京近期很大一宗的土地交易了；廣州今日將出讓2個(gè)位于荔灣區(qū)的地塊，但實(shí)際上原本還有一個(gè)位于白云區(qū)金沙洲的“前地王”也將公開(kāi)出讓?zhuān)��?月4日，廣州市房管局又緊急通知暫緩出讓該地塊；此外，深圳已經(jīng)很長(zhǎng)一段時(shí)間無(wú)地出讓?zhuān)�而上海土地市�?chǎng)也已連續(xù)4周陷入停滯。

    萬(wàn)科保利趁低價(jià)吸納優(yōu)質(zhì)地塊

    不過(guò)，一片萎靡冷清的土地市場(chǎng)背后，似乎也正暗流涌動(dòng)著。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，5月上海、北京、成都等地均有大型開(kāi)發(fā)商及企業(yè)聯(lián)合體出擊，趁淡市低價(jià)吸納優(yōu)質(zhì)地塊。
    由于優(yōu)質(zhì)地塊仍受青睞，5月各地土地市場(chǎng)流標(biāo)率維持低位。中原監(jiān)測(cè)的12城市累計(jì)本月84幅宅地中僅8幅流標(biāo)，流標(biāo)率僅13%。其中上海、廣州、重慶、南京、杭州全部成交，無(wú)地塊流標(biāo)。有業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場(chǎng)低位徘徊，部分房企開(kāi)始入市“抄底”，是一個(gè)值得注意現(xiàn)象。
    動(dòng)作最明顯的當(dāng)是一直被視為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的萬(wàn)科。一直為2008—2009年錯(cuò)失了很多抄底機(jī)會(huì)而耿耿于懷的萬(wàn)科，在銷(xiāo)售大幅下滑的5月份，竟也悄然購(gòu)入了8個(gè)新項(xiàng)目。這8個(gè)項(xiàng)目中，除北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)3號(hào)地外，其他均位于成都、沈陽(yáng)、貴州、西安、杭州、唐山等二三線城市。除了北京和杭州地塊樓面地價(jià)稍高，其余地塊樓面均在一兩千元的價(jià)位，甚至成都項(xiàng)目?jī)H870元/平方米。而另?yè)?jù)粗略統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科今年已經(jīng)買(mǎi)入了至少35個(gè)新項(xiàng)目，為此萬(wàn)科僅需支付不足200億元。
    此外，保利于5月購(gòu)入了4個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)位于上海的地塊均在上海浦江鎮(zhèn)，屬熱點(diǎn)地塊，樓面地價(jià)卻不到萬(wàn)元；另兩個(gè)項(xiàng)目位于沈陽(yáng)和成都，價(jià)格在千元上下。綠城5月購(gòu)入2項(xiàng)目，分別位于杭州和寧波。總體來(lái)看，這3家標(biāo)桿房企所購(gòu)地塊有兩大明顯特點(diǎn)，一是總價(jià)較低，二是基本都位于二三線城市，而這些地區(qū)受新政影響也相對(duì)一線城市較小。
    業(yè)內(nèi)人士分析，房企生存的根本是資金、發(fā)展的根本則是土地，雖然近期銷(xiāo)量急劇下挫資金鏈壓力增大，但實(shí)力較強(qiáng)的房企則可以趁低吸納優(yōu)質(zhì)地塊，以搶得新政下的樓市先機(jī)。連香港恒隆地產(chǎn)[30.10 -0.99%]董事長(zhǎng)陳啟宗都高調(diào)宣稱(chēng)將“擁抱熊市”，認(rèn)為目前正是非常好的拿地時(shí)機(jī)，將以便宜的價(jià)格拿到位置較好、面積較大的土地。
    萬(wàn)科等標(biāo)桿房企的動(dòng)作和陳啟宗的心態(tài)也許可以代表不少房企的心聲，不少房企開(kāi)始聞風(fēng)而動(dòng)。僅6月25日一天，榮盛房地產(chǎn)就以總價(jià)6.6億元、溢價(jià)率120%，競(jìng)得了徐州毛紡廠北地塊；華業(yè)地產(chǎn)[5.34 1.14%]旗下公司也以5.98億元競(jìng)得大連市21號(hào)地塊。而將于今日出讓的廣州荔灣老城區(qū)兩幅住宅用地，目前已分別吸引了3家開(kāi)發(fā)商報(bào)名競(jìng)價(jià)。

    警惕有實(shí)力開(kāi)發(fā)商低位“囤地”

    當(dāng)然，“抄底”是需要大量現(xiàn)金的。尤其是新政出臺(tái)后，先是銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款進(jìn)行審查，貸款拿地受到嚴(yán)格限制；隨后開(kāi)發(fā)商的信托貸款融資渠道遭到封殺；6月初上市房地產(chǎn)公司增發(fā)融資夭折。開(kāi)發(fā)商一面受融資困擾，另一面則受到稅務(wù)部門(mén)清算土地增值稅的考驗(yàn)，對(duì)房企資金流形成剪刀差壓力。這也促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商更傾向于快速銷(xiāo)售回籠資金。
    而本輪調(diào)控的思路之一是通過(guò)增加土地供應(yīng)、增加市場(chǎng)供應(yīng)，從而促使房?jī)r(jià)趨于理性。但從實(shí)際情況來(lái)看，即使在調(diào)控政策極嚴(yán)厲的當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商外部融資渠道依然未全面收緊，境外銀行貸款、境外債券仍可發(fā)行。這也為有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商趁低“囤地”奠定了基礎(chǔ)。中原報(bào)告指出，從目前開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)來(lái)看，在低庫(kù)存的情況下，通過(guò)慢慢出貨以待市場(chǎng)復(fù)蘇仍然是多數(shù)開(kāi)發(fā)商，尤其是土地儲(chǔ)備量較多的開(kāi)發(fā)商的普遍想法。若開(kāi)發(fā)商繼續(xù)選擇慢開(kāi)盤(pán)、低銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)策略，即便政府持續(xù)加大土地市場(chǎng)供應(yīng)，也僅僅是增加了開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備，而不能快速進(jìn)入施工建設(shè)環(huán)節(jié)以形成有效的住宅供應(yīng)。房?jī)r(jià)真正降下來(lái)的難度也會(huì)大大增加。
    此外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土地資源越來(lái)越稀缺的情況下，有實(shí)力的大房企獲得優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會(huì)比小開(kāi)發(fā)商大得多，中小企業(yè)將逐步退出一線市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。而當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境更是在一定程度上起到了催化劑作用。有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商會(huì)借機(jī)擴(kuò)張，搶占更大的市場(chǎng)份額，留給中小企業(yè)的生存空間將越來(lái)越小，應(yīng)該注意防止行業(yè)過(guò)度壟斷。