[提要]在全國(guó)1457宗閑置土地的“黑名單”被滬上媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)之際?熏閑置多年的泛海建設(shè)董家渡項(xiàng)目卻悄然開(kāi)始啟動(dòng)。近日，商報(bào)記者從一份公開(kāi)發(fā)布的公告獲悉，泛海董家渡項(xiàng)目中的10號(hào)地塊將率先啟動(dòng)，計(jì)劃投資15億元建造8幢高層住宅樓和部分商務(wù)樓。董家渡項(xiàng)目閑置8年終啟動(dòng) 泛海建設(shè)欲投資15億。

    在全國(guó)1457宗閑置土地的“黑名單”被滬上媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)之際?熏閑置多年的泛海建設(shè)董家渡項(xiàng)目卻悄然開(kāi)始啟動(dòng)。近日，商報(bào)記者從一份公開(kāi)發(fā)布的公告獲悉，泛海董家渡項(xiàng)目中的10號(hào)地塊將率先啟動(dòng)，計(jì)劃投資15億元建造8幢高層住宅樓和部分商務(wù)樓。這一項(xiàng)目名為“泛海國(guó)際公寓”，并已規(guī)劃通過(guò)，目前處于前期開(kāi)發(fā)階段，但具體開(kāi)工日期未定。
    作為上海舊區(qū)改造中最為耀眼的區(qū)域，2002年5月，董家渡首批地塊由香港華潤(rùn)、北京光彩（即泛海系）、浙江華浙三家共同開(kāi)發(fā)，2005年，綠城悄然吃下原本屬于浙江華浙的項(xiàng)目公司——上海華浙外灘置業(yè)的51％股權(quán)。近幾年來(lái)，華潤(rùn)置地·上海灘花園、綠城·外灘黃浦灣都已進(jìn)入上海新房市場(chǎng)，上月，上海灘花園二期外灘九里更是售出2套均價(jià)高達(dá)10萬(wàn)元／平方米以上的景觀房。而在首批地塊項(xiàng)目之中，只有規(guī)模最大的泛海項(xiàng)目卻是在長(zhǎng)達(dá)八年的時(shí)間里遲遲未見(jiàn)動(dòng)靜，至今未能動(dòng)工。

    先做大戶(hù)型住宅

    泛海建設(shè)位于董家渡的3幅地塊占地面積約12．02萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)到54．41萬(wàn)平方米，其中，10號(hào)地塊規(guī)劃總建筑面積19．3萬(wàn)平方米；12號(hào)地塊規(guī)劃總建筑面積17．98萬(wàn)平方米；13號(hào)地塊規(guī)劃總建筑面積17．15萬(wàn)平方米。整個(gè)項(xiàng)目地塊位于上海最優(yōu)地段之一——外灘和老城廂的外延地段，地塊東邊緊臨黃浦江，南面即是南浦大橋，西面臨近豫園商城，往北則是十六鋪碼頭，周邊的交通十分便捷。
    商報(bào)記者注意到一個(gè)名為“泛海國(guó)際公寓?穴10號(hào)地塊?雪商業(yè)、住宅建設(shè)項(xiàng)目”的相關(guān)公示，原來(lái)，在占地面積12萬(wàn)平方米的泛海董家渡地塊項(xiàng)目中，由中華路、紫霞路、王家嘴角街（南倉(cāng)街）和王家碼頭路合圍而成的10號(hào)地塊已經(jīng)悄然開(kāi)始啟動(dòng)，在4．39萬(wàn)平方米的占地面積上計(jì)劃新建8幢高層住宅樓，沿中華路一帶則將建造部分低層商業(yè)用房，另有公建配套設(shè)施（含小區(qū)幼兒園），容積率3．3，地上建筑面積約為14．47萬(wàn)平方米，加上6．22萬(wàn)平方米的地下建筑面積之后，整個(gè)10號(hào)地塊的總建筑面積將超過(guò)20萬(wàn)平方米。
    值得一提的是，10號(hào)地塊項(xiàng)目的總住宅戶(hù)數(shù)為451戶(hù)，按照其12．36萬(wàn)平方米的住宅樓建筑面積來(lái)粗略估算，每戶(hù)住宅面積約為274平方米，換言之，10號(hào)地塊的將來(lái)是以大戶(hù)型公寓產(chǎn)品為主。
    目前，10號(hào)地塊的四周已經(jīng)用圍墻圈起，大部分地塊已經(jīng)基本拆平，但靠近紫霞路還有部分待拆建筑。目前看來(lái)，10號(hào)地塊仍屬閑置，尚未見(jiàn)到動(dòng)工的跡象。就此，商報(bào)記者致電負(fù)責(zé)10號(hào)地塊開(kāi)發(fā)的泛海建設(shè)旗下的通海建設(shè)有限公司，一位前期部的相關(guān)工作人員告訴記者，目前，10號(hào)地塊的確已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，相關(guān)規(guī)劃也已通過(guò)，但還只是處于前期開(kāi)發(fā)階段，項(xiàng)目尚未開(kāi)工，至于10號(hào)地塊內(nèi)尚未拆平的部分，他告訴記者說(shuō)：“10號(hào)地塊暫時(shí)預(yù)計(jì)分兩期開(kāi)發(fā)，而先拆好的部分自然是要率先開(kāi)發(fā)的，而具體開(kāi)工日期目前未定�！�

    拆遷成本巨大

    2007年底，泛海建設(shè)宣布將向控股股東泛海建設(shè)控股增發(fā)從而獲得其所持有的4個(gè)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目，合計(jì)作價(jià)約72．65億元，其中，涉及上海董家渡三項(xiàng)目的通海建設(shè)100％股權(quán)的收購(gòu)價(jià)格為18億元（通海建設(shè)正是董家渡10、12、14號(hào)地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司），三地塊合并后的項(xiàng)目總范圍為中華路以東、紫霞路以南、南倉(cāng)街以西、東江陰街以北，建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，以住宅開(kāi)發(fā)為主。
    泛海建設(shè)在當(dāng)時(shí)的公告中表示，10號(hào)地塊的“動(dòng)遷工作已近尾聲，計(jì)劃2007年年底開(kāi)工�！倍�12號(hào)地塊和14號(hào)地塊都計(jì)劃于2008年正式啟動(dòng)動(dòng)遷工作，其中，12號(hào)地塊位于10號(hào)地塊的南面，地處中華路以東、王家碼頭街以南、董家渡路以北的位置，規(guī)劃建造6幢25－27層的居住樓、1幢6層商業(yè)樓以及地下車(chē)庫(kù)和相應(yīng)的公建配套設(shè)施；14號(hào)地塊則處于整個(gè)地塊項(xiàng)目的南端，地處中華路以東、董家渡路以南、東江陰街以北的位置，計(jì)劃建造6幢23－27層的高層住宅、1幢6層配套商業(yè)用房、1幢17層酒店式公寓以及地下車(chē)庫(kù)和公建配套設(shè)施等。
    然而，時(shí)至今日，泛海建設(shè)的董家渡10號(hào)地塊仍然未能動(dòng)工，拆遷也未能完成。
    今年3月，泛海建設(shè)發(fā)布2009年年報(bào)稱(chēng)，上海董家渡項(xiàng)目10號(hào)地塊“拆遷克服重重困難，取得較大進(jìn)展�！苯刂�2009年底，10號(hào)地塊動(dòng)遷已完成全部工作量的86．7％。同時(shí)，泛海建設(shè)還表示，在2010年，泛海建設(shè)將加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏、加大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模，至于10號(hào)地塊，則將加快拆遷，“力爭(zhēng)年內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)�！�
    眾所周知，董家渡舊區(qū)改造項(xiàng)目的拆遷成本巨大，需要大量資金。而為了加快董家渡項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，泛海建設(shè)也多番融資，今年1月，通海建設(shè)剛剛采取股權(quán)融資的形式進(jìn)行融資，引入新股東中誠(chéng)信托，取得了新的資金來(lái)源，中誠(chéng)信托出資10億元，持有通海建設(shè)40％股權(quán)，股權(quán)融資完成后，通海建設(shè)的注冊(cè)資本由15億元增加至25億元，而中誠(chéng)信托投入的增資款用于通海建設(shè)在董家渡項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

    記者手記

    閑置土地：政府和開(kāi)發(fā)商各有責(zé)任

    一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的“黑名單”——《有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》近日在滬上掀起了軒然大波，各大媒體爭(zhēng)相報(bào)道，據(jù)該“黑名單”顯示，截至去年9月底，全國(guó)閑置土地總計(jì)達(dá)1457宗，閑置面積達(dá)9772公頃，且70％以上為住宅用地，北京、廣東、海南、江蘇、重慶等地更是成為閑置土地“重災(zāi)區(qū)”，而上海的閑置土地面積則為零。
在名單所披露的閑置原因中，1457宗閑置土地被劃分為“政府原因”和“企業(yè)原因”兩大類(lèi)，但在現(xiàn)實(shí)中，閑置土地更多地由不同的“實(shí)際原因”綜合而成，因此，閑置土地并不能用成因系政府或開(kāi)發(fā)商來(lái)實(shí)行“一刀切”，然后以“單方面原因”統(tǒng)計(jì)數(shù)量。商報(bào)記者認(rèn)為，全國(guó)1457宗閑置土地“黑名單”中雖然羅列的閑置土地體量驚人，且信息詳盡，但客觀上，全國(guó)的實(shí)際閑置土地?cái)?shù)目必定遠(yuǎn)不止于此。
    以上文所述的泛海建設(shè)董家渡地塊項(xiàng)目為例，自開(kāi)發(fā)商獲得地塊項(xiàng)目開(kāi)始，一直“停滯”至今歷經(jīng)8年之久。商報(bào)記者以一個(gè)市場(chǎng)觀察者的角度認(rèn)為，泛海建設(shè)董家渡地塊閑置彌久，至今未能動(dòng)工，自然是名副其實(shí)的閑置土地；從地方政府的角度而言，這一地塊的拆遷工作遲遲未能完成，所以對(duì)于無(wú)法完成土地使用權(quán)出讓負(fù)有一定的責(zé)任；從開(kāi)發(fā)商角度而言，早在2007年底之前，泛海建設(shè)宣布向控股股東增發(fā)A股從而收購(gòu)其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)之際，董家渡地塊早已經(jīng)成為其融資圈錢(qián)的重要“資產(chǎn)儲(chǔ)備”之一，于是，開(kāi)發(fā)商對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目未能如期動(dòng)工同樣負(fù)有不可推卸的責(zé)任。
    但對(duì)于上述閑置土地名單而言，泛海董家渡地塊卻并不在其中。所以，商報(bào)記者認(rèn)為，泛海董家渡地塊或許是可以區(qū)別于全國(guó)閑置土地“黑名單”之外，閑置原因更復(fù)雜的地塊樣板之一。