重慶農村土地交易所。 資料照片

　　激活城鄉(xiāng)要素市場

　　重慶市市長黃奇帆表示，“地票”交易制度是“先造地后用地”，農村閑置土地資源依法有序退出，先把農村建設用地轉化成耕地之后，才在城市新增建設用地，對耕地的保護力度更大、保護效果更好。同時，“地票”交易制度創(chuàng)新可以有效解決當前城鎮(zhèn)化和工業(yè)化加速期，城市建設用地緊張的矛盾，而城鄉(xiāng)建設用地總量不增加、耕地總量不減少。
　　“地票”模式在解決城市建設用地緊張矛盾的同時，也降低拆遷成本，減少了拆遷矛盾。“地票”模式實現(xiàn)了在遠郊區(qū)縣偏遠地區(qū)進行拆遷安置，在近郊區(qū)縣用地。在遠郊偏遠地區(qū)，農戶對集體建設用地的增值收益預期不高，降低了拆遷難度。在城市近郊區(qū)，農民對土地特別是對房屋的增值預期很高，政府和開發(fā)商不愿意面對近郊區(qū)對村莊和宅基地的高拆遷成本以及引發(fā)的社會矛盾。據(jù)榮昌縣測算，在縣城旁邊，僅房屋拆遷補償和住房貨幣安置費用就要超過30萬元/戶。如果是重慶主城區(qū)城鄉(xiāng)接合部，拆遷補償價格更高。而“地票”價格每畝在10萬元左右，目前最高每畝也不超過20萬元。
　　在黃奇帆看來，“地票”模式還有利于激活城鄉(xiāng)要素市場，完善城鄉(xiāng)市場體系。土地交易所成立后，通過開展遠距離、大范圍的土地資源優(yōu)化配置，使固化的土地資源轉化為可以流動的資本。土地作為農村最主要的生產(chǎn)要素，它一旦流動起來，必然帶動農村要素市場的發(fā)育，有力地促進資本、產(chǎn)權、技術等其他要素市場建設。

　　反哺“三農”

　　黃奇帆認為，“地票”模式可實現(xiàn)城市反哺農村、發(fā)達地區(qū)支持落后地區(qū)。理清“地票”收益反哺“三農”的思路，必須算清兩筆賬：
　　第一筆賬：政府賬。即政府如何分配地票收益，如何提升農村土地價值，如何實施耕地保護？
　　目前，“地票”價格也隨之走高，目前每畝最高達18萬多元。“地票”交易價款分配辦法規(guī)定，“地票”收益全部用于“三農”。
　　重慶市國土資源和房屋管理局副局長、重慶農村土地交易所總裁董建國說，如果是農民宅基地復墾所得的“地票”，交易成功后，農民可得到三筆收益：農民的房屋及其構附著物按當?shù)卣鞯夭疬w補償標準進行補償；按復墾區(qū)縣100平方米鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋市場價的20%給予農民購房補助；復墾增加的耕地仍由該農戶承包耕種。
　　而屬于集體經(jīng)濟組織的“地票”(比如鄉(xiāng)村公用設施或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廢棄的建設用地)，首先按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有土地出讓金標準給予所有權補償，主要用于村民的社會保障；其次在地票收益中還將撥付給復墾區(qū)縣一筆耕地保護基金或用于農村基礎設施建設的專項基金。此外，“地票”落戶區(qū)縣還將獲得約占“地票”交易總額10%左右的新增建設用地有償使用費，用于改善當?shù)剞r村發(fā)展條件。
　　第二筆賬：農民賬。即農民如何從“地票”交易中增加土地收益，如何促進農業(yè)發(fā)展？
　　由于“地票”交易，使難以從城市發(fā)展的土地級差地租中獲益的遠郊區(qū)農民從中得到好處。江津區(qū)的李市鎮(zhèn)孔目村，距離重慶有一個多小時的路程，即使到江津區(qū)政府所在地，開車也要半小時。村支部書記張福云對記者說，村里的宅基地和建設用地，如果沒有“地票”交易，幾乎沒有任何其他的利用價值。但是通過“地票”交易后，價值提高了很多，解決了新農村建設中資金短缺的問題，使得部分村民的住房條件得到了改善，還配套了水、電、燃氣(沼氣)、閉路電視、信息網(wǎng)絡、污水處理、垃圾處理等基礎設施進行了相應的配套，并配套了生產(chǎn)用房。

　　助推戶籍制度改革

　　專家們認為，重慶市正在推行的“地票”模式，是對中國農村集體建設用地制度改革的一次重要探索。如果把“地票”的形式和農民進城落戶的城鎮(zhèn)化政策結合起來，可能會對于解決進城農民的宅基地處置上帶來十分有意義的嘗試。
　　如果由中央政府出資，結合戶籍制度改革，統(tǒng)一購買進城落戶農民的宅基地，通過“地票”的形式出讓給用地的城鎮(zhèn)，并把基中一部分收益補償給原農村集體經(jīng)濟組織和進城落戶的農民、農民落戶的城鎮(zhèn)政府，可能對中國未來的城鎮(zhèn)化政策以及相關的農村集體建設用地制度改革具有十分重要的意義。
　　隨著農民工外出的增多，收入水平的提高，在家鄉(xiāng)城鎮(zhèn)購房現(xiàn)象已經(jīng)比較普遍。如大足縣高升鎮(zhèn)先進村不足50戶的11組已有10多戶農民在城鎮(zhèn)購置了住房。江津區(qū)的統(tǒng)計顯示，江津城區(qū)每年30%的商品房是由農民購買。這些在城鎮(zhèn)購房的農民，對農村宅基地的交易愿望較高。對江津區(qū)李市鎮(zhèn)的調研發(fā)現(xiàn)，在第一批137戶參與“地票”交易的農民中70%已在城鎮(zhèn)購房。推進農民進城落戶，“地票”是利用市場化手段激勵他們徹底切斷與農村聯(lián)系的政策工具。