“房價下跌50%,不良率也只會上升1.2%”,各大銀行此前普遍得出的非常樂觀房貸壓力測試結(jié)果,遭到了農(nóng)行的質(zhì)疑。
   《第一財經(jīng)日報》記者昨日采訪銀監(jiān)會及商業(yè)銀行人士獲悉,此前頗受關(guān)注的商業(yè)銀行房貸壓力測試的樂觀結(jié)果,事實上并不能完全覆蓋風險。這項測試從技術(shù)、風險評估等方面看,都是一項難以精確完成的任務(wù)。
    更有業(yè)內(nèi)人士指出,聯(lián)系起美國次貸危機發(fā)生前的樂觀測試情況,一些潛在風險可能讓這樣的測試結(jié)果完全“失真”。

　　農(nóng)行懷疑測試結(jié)果

　　近日,在監(jiān)管部門將測試情景假設(shè)條件由“房價下跌30%”加碼為“房價下跌過半”后,新一輪房貸壓力測試結(jié)果成為上市銀行中報季上的最大看點。
　　包括交通銀行、招商銀行、民生銀行、建設(shè)銀行等在內(nèi)的幾家上市銀行,紛紛在中報發(fā)布會公布新一輪房貸壓力測試結(jié)果:在房價下跌50%的情形下,各銀行房貸不良率將上升1-2個百分點不等。
　　對于這個“非常樂觀”的結(jié)果,農(nóng)業(yè)銀行在8月30日發(fā)布的一份研究報告中表示,這一測試可能并未完全反映房價下跌的風險。其理由包括:壓力測試主要測試房地產(chǎn)開發(fā)貸和個人按揭貸款的壞賬率,但可能未考慮到以房地產(chǎn)為抵押的相關(guān)貸款的風險;房地產(chǎn)開發(fā)上下游鏈條很長,關(guān)聯(lián)甚廣,一旦房價大幅下跌,相關(guān)行業(yè)貸款也會受到嚴重影響等。
　　該報告還指出,在居民購房貸款過程中,存在個人收入證明信息不實、陰陽合同等現(xiàn)象,這是壓力測試難以考慮的。
　　此外,即使在同一家銀行內(nèi)部,各分支行對房地產(chǎn)貸款的依賴程度也不同,可能存在一家銀行整體上房地產(chǎn)信貸風險不大,但個別分支行風險很大的情況。
　　一位監(jiān)管部門人士對本報記者表示,房貸壓力測試的結(jié)果不是最重要的,目的是讓銀行通過測試發(fā)現(xiàn)并及時封堵風險管理漏洞,測試銀行的資本在極端情況下能否負荷,相關(guān)業(yè)務(wù)條線能否形成合力應對沖擊。

　　測試過程揭秘

　　據(jù)本報記者了解,銀行的房貸壓力測試首先是要確定“國房景氣指數(shù)”與房貸質(zhì)量之間的影響關(guān)系。同時利用銀行內(nèi)部評級體系中對房貸客戶風險評級和違約概率的計算模型,得到在既定房價降幅下房貸客戶的違約率變動情況。綜合二者影響,推出整體房貸壓力測試結(jié)果。
　　一券商分析師告訴記者,有關(guān)房地產(chǎn)信貸對銀行資產(chǎn)質(zhì)量影響的研究,多以單線研究方式展開,一是沒有考慮房價下跌對房地產(chǎn)以外行業(yè),以及對房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生的影響;二是沒有考慮宏觀經(jīng)濟受房地產(chǎn)影響大幅下滑時,對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響。
　　“所謂壓力測試,只有壓力強度到位才能達到預想效果。測試要點是否拿捏準確、測試范圍是否足夠廣泛,也直接影響測試的準確性和效果。”一位商業(yè)銀行風控管理人士稱。
　　但記者在采訪中了解到,目前國內(nèi)商業(yè)銀行房貸壓力測試僅能“有限”開展,受幾點因素影響。
　　首先,測試范圍的擴大涉及到可實現(xiàn)性的問題。上述券商分析師指出,國內(nèi)房貸壓力測試普遍不考慮房地產(chǎn)抵押物,主要是因為國內(nèi)信貸主要以不動產(chǎn)抵押為主,60%以上信貸依靠房地產(chǎn)抵押獲得,要么是土地要么是房子�！霸诶碚撋�,應該有此考慮,但在實際測算中,難以量化�！�
　　其次,能否擴大范圍,也與銀行本身的技術(shù)實力有關(guān)。上述股份制銀行負責人指出,系統(tǒng)性壓力測試有賴于信貸系統(tǒng)/數(shù)據(jù)積累以及后臺數(shù)學模式等諸多領(lǐng)域的聯(lián)動。例如,信貸系統(tǒng)要能夠全面整合行內(nèi)諸多業(yè)務(wù)部門/不同業(yè)務(wù)種類的信息,并實現(xiàn)有效聯(lián)動。這樣測試中,才能通過變化一個數(shù)值,看到對其他領(lǐng)域的影響程度。

    回歸現(xiàn)實風險

　　“事實上,如果房價真的大幅下跌,將會是一個連鎖反應,尤其是系統(tǒng)性風險難以估量。”一位資深房地產(chǎn)人士表示。
　　他說,雖然美國的情況與中國不能完全等同,但別人的教訓也值得汲取。
　　這位人士還分析到,如果還原到現(xiàn)實的房價下跌風險,可以分為三個層面:第一是消費者層面,客觀地說,個人按揭貸款因為房價下降帶來的風險是很低的,因為中國人在住房貸款問題上誠信度還是比較高的。
    第二是開發(fā)商層面,這是主要的風險源之一,因為在現(xiàn)有調(diào)控政策下,開發(fā)商的“活錢”變?yōu)椤八厘X”,如預售款的嚴格管理,一旦房價出現(xiàn)下跌,開發(fā)商的資金鏈條將面臨較大壓力。
　　第三是一些工商企業(yè),它們大部分的貸款抵押物都是房產(chǎn),如果房價下跌,這些抵押物的評估價值將下降,銀行需要更多撥備,而這些企業(yè)則將面臨更大的融資壓力。
　　“如果60%信貸都依靠房地產(chǎn)抵押,這個悲觀傾向下作出的壓力測試,就是個無底洞。是否有必要采取如此悲觀的態(tài)度,值得探討。”一位商業(yè)銀行人士表示。