杭州市統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的《2010年2季度杭州市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)》顯示，杭州市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)在2010年2季度呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，在1季度已下降25點(diǎn)的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降14.5點(diǎn)，跌入“微弱不景氣”區(qū)間，景氣指數(shù)創(chuàng)十年以來(lái)最低點(diǎn)。圖為杭州主城區(qū)建設(shè)中的商品房�！⌒氯A社記者　譚進(jìn)/攝

　　個(gè)別“微跌”非“普跌”好地段好樓盤仍“扛”高價(jià)

　　房地產(chǎn)新一輪調(diào)控政策下，南昌樓市成交出現(xiàn)“量縮價(jià)跌”。7月份，南昌商品住宅銷量環(huán)比上月降三成左右，房屋銷售價(jià)格則連續(xù)三個(gè)月保持環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。
　　南昌市房管局信息中心公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，南昌商品住宅銷售面積15.5萬(wàn)平方米，銷售套數(shù)1428套，環(huán)比6月分別下降29%和32%；二手住宅銷售面積14萬(wàn)平方米，成交1593套，環(huán)比6月分別下降17%和15%。
　　4月中旬樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，南昌房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，7月份南昌房屋銷售價(jià)格同比上漲6.5%，為年初以來(lái)最小漲幅，環(huán)比則自今年5月份首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)后，連續(xù)3個(gè)月延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。7月份，南昌房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，其中新房下降0.8%，二手房下降0.3%。
　　記者了解到，7月份南昌市對(duì)外發(fā)售的樓盤中，部分開發(fā)商像以往一樣推出置業(yè)可享受贈(zèng)送契稅、裝修基金、免物業(yè)費(fèi)等優(yōu)惠活動(dòng)，不過(guò)，這些促銷讓利活動(dòng)對(duì)購(gòu)房者的“吸引力”減小，他們普遍希望價(jià)格真正降下來(lái)，看跌心理仍然較重。不少購(gòu)房者表示，調(diào)控下房?jī)r(jià)不會(huì)“逆市上漲”，因此目前不急于買房，還想再等等看。
　　綠地南昌房地產(chǎn)事業(yè)部營(yíng)銷總監(jiān)戴詠春表示，成交量下滑主要是供應(yīng)量減少，由于開發(fā)商適當(dāng)調(diào)低了價(jià)格，市場(chǎng)上不少已推樓盤總體銷售情況還是比較好的。以該公司旗下樓盤綠地香頌為例，小區(qū)1400套房源，今年4月份開始對(duì)外發(fā)售，到目前為止已經(jīng)售出700多套，其中6、7兩個(gè)月銷量接近400套。
　　南昌市房管局副調(diào)研員胡小林認(rèn)為，目前南昌房地產(chǎn)形勢(shì)總體特點(diǎn)為“量縮價(jià)微跌”，但不是普跌，下跌的主要是位置較偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施較差的樓盤，比如紅角洲板塊樓盤每平方米下降了500元左右，降幅約為10%，但是中心城區(qū)、地段較好的樓盤價(jià)格幾乎沒(méi)有松動(dòng)。記者從紅谷灘板塊中心區(qū)域的聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)了解到，1月份樓盤銷售均價(jià)為每平方米8600元，5月份上漲到9100/平方米，目前仍為9200元。

　　“調(diào)價(jià)格、緩?fù)票P”開發(fā)商兩大策略應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控

　　記者了解到，為應(yīng)對(duì)政策調(diào)控下購(gòu)房者持幣觀望、延緩入市引發(fā)的市場(chǎng)成交下滑，開發(fā)商從兩方面采取措施：一是推出折扣讓利活動(dòng)，在價(jià)格上小幅“讓步”吸引市場(chǎng)關(guān)注，積聚“人氣”。從5月份開始，南昌各大在售樓盤均打出了程度不同的折扣促銷活動(dòng)，辦VIP卡返現(xiàn)金、送家電、裝修和等值折扣等；二是通過(guò)有意控制供應(yīng)規(guī)模，放緩?fù)票P節(jié)奏，營(yíng)造市場(chǎng)供求活躍現(xiàn)象，以此吸引購(gòu)房者盡早“出手”。南昌多個(gè)樓盤通過(guò)“少量多次”開盤成功實(shí)現(xiàn)了“開盤即售罄”的熱銷場(chǎng)景。
　　南昌聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司銷售主管朱敏告訴記者，7月份公司旗下聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)·克拉公寓共推出了100多套高層房源，售出90套，主要是40-50平方米小戶型，價(jià)格最低每平方米7800元，最高每平方米10600元，若辦理VIP卡可享受1萬(wàn)元抵2萬(wàn)元房款，另外，一次性付款可打96折，按揭98折優(yōu)惠。他坦言，開發(fā)商折扣力度加大，房?jī)r(jià)相比調(diào)控前確實(shí)已經(jīng)“略減”，達(dá)到了部分客戶的心理價(jià)位，目前入市購(gòu)房人群中，包括認(rèn)同當(dāng)前房?jī)r(jià)水平的剛性需求者。
　　據(jù)他介紹，聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)1月17日首次發(fā)售推出200套房源后，在3月、4月、5月、7月又陸續(xù)四次開盤，每次推出的房源數(shù)量幾十套至一兩百套不等，8月份還將推出10套特價(jià)房。剩下的樓盤還將延續(xù)推一批賣一批的方式。
　　綠地南昌旗下綠地香頌也采取了類似“價(jià)格優(yōu)惠+頻繁加推”的銷售策略。記者在南昌搜房網(wǎng)上查閱該樓盤的銷售動(dòng)態(tài)發(fā)現(xiàn)，自今年4月17號(hào)首次開盤推出150余套房源后，綠地香頌每月至少開盤一次，期間還會(huì)不定期加推少量房源。比如，4月27日加推6號(hào)樓96套房源，5月30日加推1號(hào)樓近100套房源，6月下旬再度推出150套，7月24日推出8號(hào)樓高層房源118套……不僅如此，綠地在價(jià)格上打出了88折優(yōu)惠，雙措并舉下該樓盤銷售情況大幅改善。中國(guó)指數(shù)院發(fā)布的7月南昌樓市銷售排行榜上，綠地香頌以銷售金額、銷售面積、銷售套數(shù)三項(xiàng)第一穩(wěn)居榜首。
　　南昌市房管局信息中心主任沈?qū)W農(nóng)認(rèn)為，經(jīng)過(guò)2008年樓市低迷的考驗(yàn)后，開發(fā)商在此輪調(diào)控中顯得理性了許多，定價(jià)時(shí)結(jié)合市場(chǎng)的有效需求和實(shí)際承受能力，價(jià)格更加適中。從南昌市場(chǎng)來(lái)看，開發(fā)商基本上“上市多少，銷售多少”，量入為出，庫(kù)存量沒(méi)有增加，“輕裝上陣”也使得開發(fā)商在一定程度上掌握了市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。

　　開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地監(jiān)管仍需抓好“兩頭”

　　今年下半年以來(lái)，南昌土地市場(chǎng)交易清淡，多宗地塊以底價(jià)成交。特別是7月份，南昌土地出讓市場(chǎng)僅有的兩宗土地最終以底價(jià)成交，其中住宅用地和工業(yè)用地各一宗，總出讓面積約125畝，環(huán)比6月大幅減少90%以上，土地掛牌出讓量也創(chuàng)下去年10月份以來(lái)新低。8月2日，南昌土地交易中心公開拍賣的5宗地塊再次全部以底價(jià)成交，整個(gè)拍賣過(guò)程僅僅持續(xù)20分鐘左右，被外界戲稱為南昌“史上最快土地拍賣會(huì)”。
　　專家指出，土地市場(chǎng)的平靜反映出開發(fā)商這一市場(chǎng)投資主體的理性回歸。特別是二三線城市的本土開發(fā)商，并沒(méi)有采取激進(jìn)的方式大規(guī)模擴(kuò)張拿地，而是量力而行。一方面在銷售上用壓縮利潤(rùn)空間換取成交量的回升，另一方面理性拿地節(jié)約拿地支出，保持現(xiàn)金流的充裕，這種“休養(yǎng)生息”式的做法能夠讓開發(fā)商“扛”得更久些。
　　不過(guò)，對(duì)于樓市下一步走向，胡小林認(rèn)為樓市僵局短期內(nèi)難以打破，價(jià)格還是會(huì)進(jìn)一步下跌，否則市場(chǎng)“沒(méi)有出路”。戴詠春也認(rèn)為，隨著去年下半年以來(lái)出讓的土地陸續(xù)開工入市并形成有效供給，后期市場(chǎng)供應(yīng)量還會(huì)加大，價(jià)格還有下探的空間。
　　沈?qū)W農(nóng)指出，庫(kù)存持平背后對(duì)應(yīng)的是開發(fā)投資增速回落，施工和竣工放緩，這對(duì)明年的市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)有所沖擊�！暗�是只要調(diào)控不放松，投機(jī)性需求不攪局，加上保障性住房加碼，總體市場(chǎng)供求是可以保持均衡的，房?jī)r(jià)將在更加合理的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行”。
　　沈?qū)W農(nóng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已經(jīng)基本控制，個(gè)別月份的價(jià)格波動(dòng)并不影響大的趨勢(shì)，他建議下一步監(jiān)管層要抓好“兩頭”，一是繼續(xù)采取嚴(yán)格信貸、加強(qiáng)監(jiān)管等措施抑制投機(jī)性需求，堵住炒作推高房?jī)r(jià)非理性上揚(yáng)的渠道；二是切實(shí)加大保障性住房建設(shè)，解決普通購(gòu)房者的住房問(wèn)題，有效分流市場(chǎng)需求。