未來(lái)將形成三足鼎立格局:房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前是寶安營(yíng)業(yè)收入的第一支柱,占比超過(guò)50%。我們認(rèn)為,公司未來(lái)有望形成新能源、房地產(chǎn)和生物醫(yī)藥三足鼎立的格局。新能源業(yè)務(wù)將成為成為公司新的增長(zhǎng)極。
    房地產(chǎn)目前仍為主要支柱:我們認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍將是公司未來(lái)3年的最主要利潤(rùn)支柱。公司目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共擁有360余萬(wàn)平米權(quán)益可售面積。公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上具有三大優(yōu)勢(shì):(1)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足,潛在土地資源非常豐富;(2)地價(jià)成本低,毛利較高:公司目前土地儲(chǔ)備的平均樓面價(jià)在900元附近,而平均售價(jià)超過(guò)7000元/平米;(3)主要布局二三線城市,主推江南城系列。
    我們預(yù)計(jì)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)10~12年將分別結(jié)算15.6萬(wàn)平米、21.7萬(wàn)平米和33.3萬(wàn)平米。預(yù)計(jì)公司10~12年將分別實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入11.42億元、18.44億元和28.42億元,貢獻(xiàn)EPS0.19元、0.34元和0.47元。
    新能源汽車產(chǎn)業(yè)布局完整,實(shí)力雄厚:公司目前已基本完成新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈布局。公司旗下(1)貝特瑞公司負(fù)極材料市場(chǎng)占有率約為50%,排名國(guó)內(nèi)第一、全球第二。貝特瑞已通過(guò)中小板的上市輔導(dǎo),預(yù)計(jì)2010年內(nèi)將在中小板成功上市;(2)天驕公司主營(yíng)的三元正極材料2008年銷量655噸,居國(guó)內(nèi)第一,市場(chǎng)占有率高達(dá)30%-40%;(3)寧波拜特的電池測(cè)控技術(shù)在國(guó)內(nèi)首屈一指。總體來(lái)看,公司2010年新能源相關(guān)業(yè)務(wù)可貢獻(xiàn)EPS 0.12元,而未來(lái)兩年可實(shí)現(xiàn)年均75%的增長(zhǎng)。
    生物醫(yī)藥業(yè)務(wù):公司目前持有上市公司馬應(yīng)龍30.14%的股權(quán),通過(guò)收購(gòu)控股及合資等方式,形成了安徽精方藥業(yè)、深圳大佛藥業(yè)、馬應(yīng)龍大藥房、馬應(yīng)龍國(guó)際等組成的企業(yè)集群,初步形成了集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)格局。
    首次給予公司“買入”評(píng)級(jí),綜合RNAV為14.85元/股。我們分別從中國(guó)寶安凈資產(chǎn)重估價(jià)值和盈利情況兩方面來(lái)考慮公司的估值,我們認(rèn)為公司目前價(jià)值明顯低估。(1)從凈資產(chǎn)重估的角度來(lái)看:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)RNAV為8.18元;新能源業(yè)務(wù)RNAV值為4.01元;生物醫(yī)藥我們這里只計(jì)算馬應(yīng)龍藥業(yè)的市值,RNAV為2.03元;另外公司持有三家上市公司的RNAV為0.63元。中國(guó)寶安綜合RNAV為14.85元;(2)從盈利角度來(lái)看:我們預(yù)計(jì)10年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將實(shí)現(xiàn)EPS 0.19元,新能源業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)EPS 0.12元,生物醫(yī)藥業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)EPS 0.13元,分別給予10年15X,50X和40X的PE,對(duì)應(yīng)估值分別是2.91元,6元和5.39元,中國(guó)寶安合計(jì)估值為14.31元。我們預(yù)計(jì)公司10~12年的EPS分別為0.45、0.70和1.02元,9月3日現(xiàn)價(jià)11.96元,對(duì)應(yīng)PE分別為15.38X、9.95X和6.8X。我們認(rèn)為公司目前股價(jià)明顯低估,首次給予“買入”評(píng)級(jí),首次目標(biāo)價(jià)15元。
    風(fēng)險(xiǎn)提示:后續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲的稅收政策和加息;房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果超預(yù)期。