9月份之后土地市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)亢奮狀態(tài)。廣州、上海、南京等地接連出現(xiàn)新“地王”，北京也即將推出中服地塊等重量級(jí)土地，總價(jià)和單價(jià)均是“天量”，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)地價(jià)上漲推高房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，而調(diào)控的第二只靴子也隨時(shí)會(huì)落下。
對(duì)此，有上市房企人士認(rèn)為，地價(jià)推高房?jī)r(jià)并不成立，當(dāng)前房?jī)r(jià)依然處于下跌周期，而“小熊市”將成為未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間市場(chǎng)的常態(tài)。
9月房企拿地兇猛
中國(guó)指數(shù)研究院最新一期報(bào)告顯示，9月第一周監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市，整體成交樓面均價(jià)為2155元/平方米，環(huán)比上揚(yáng)88%，住宅成交樓面均價(jià)較上周大幅上漲，達(dá)4832元/平方米，環(huán)比猛漲225%。
數(shù)據(jù)顯示，上周，各地共推出住宅用地71宗，環(huán)比增加109%，推出土地面積439萬(wàn)平方米，環(huán)比激增171%。
房企大鱷們從最初擇機(jī)抄底優(yōu)質(zhì)地塊，成交地價(jià)屢屢低于先前同區(qū)域地價(jià)，到爭(zhēng)搶升級(jí)版稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，得手者頻頻刷新各區(qū)域地王記錄，較量正隨地塊優(yōu)質(zhì)等級(jí)而升級(jí)中，甚至不惜重金造地王。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前，拿地的多為融資上具有先天優(yōu)勢(shì)、資金儲(chǔ)備相對(duì)充裕的國(guó)企和上市公司，這些公司一方面有長(zhǎng)遠(yuǎn)布局，特意在弱市抄底；另一方面也是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期向好以及當(dāng)下溫和通脹的背景下，資產(chǎn)價(jià)格將持續(xù)走高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景向好，因此加大這部分業(yè)務(wù)的投資力度。
中原集團(tuán)研究總監(jiān)陶琦認(rèn)為，由于預(yù)計(jì)“金九銀十”為樓市銷售旺季，政府擇機(jī)推出該類優(yōu)質(zhì)地塊亦可能是看好開(kāi)發(fā)商資金回籠快，能夠吸引具備資金實(shí)力的房企，使優(yōu)質(zhì)地塊不至于賤賣。
對(duì)于地價(jià)開(kāi)始抬頭的這種傾向，保利地產(chǎn)董秘岳勇堅(jiān)更早注意到了�！斑@種過(guò)熱不是在一個(gè)城市出現(xiàn)，而是全國(guó)性現(xiàn)象，”岳勇堅(jiān)表示，這一輪調(diào)控中，全國(guó)土地市場(chǎng)的變化節(jié)奏趨于一致，廣州、上海出現(xiàn)了“地王”，一些二線城市也有了。
房企對(duì)土地的饑渴
9月9日，北京市土地儲(chǔ)備整理交易中心公布的北京市昌平區(qū)回龍觀1818-028地塊二類居住用地的最終評(píng)標(biāo)結(jié)果，再次令在土地市場(chǎng)頻頻失手的任志強(qiáng)失望。盡管華遠(yuǎn)地產(chǎn)欲用高價(jià)換取進(jìn)入保障房市場(chǎng)門(mén)票，但仍敗給了萬(wàn)科與住總的聯(lián)合體�！班秽淮浮钡娜A遠(yuǎn)地產(chǎn)成為缺地房企的代表。
陶琦認(rèn)為，房企對(duì)于土地的饑渴程度一直都表現(xiàn)突出。2007、2008年，全國(guó)九個(gè)主要城市住宅新開(kāi)工面積仍處在高位，2009年至2010年一季度，新開(kāi)工面積與土地出讓數(shù)量同步增長(zhǎng)，基本保持平衡。但2010年二季度以來(lái)，土地出讓數(shù)量大幅下降，存量再度減少。關(guān)鍵是，2007年至2010年三季度，累計(jì)出讓土地可建面積比同期新開(kāi)工面積少約1.8萬(wàn)公頃，未來(lái)土地需求更趨旺盛。
“從具體城市來(lái)看，統(tǒng)計(jì)2007-2010年住宅用地出讓面積與同時(shí)期的住宅新開(kāi)工面積，除武漢外，其他城市新增土地可建面積均低于新開(kāi)工面積。其中，上海、廣州、深圳、重慶、杭州的可建面積，僅為新開(kāi)工面積的一半，這些城市階段性供地不足狀況更為嚴(yán)重。”陶琦分析。
北京萬(wàn)科營(yíng)銷總監(jiān)肖勁認(rèn)為，房企加速拿地，表現(xiàn)出房企也正面臨著土地?cái)囝D的問(wèn)題。
“地價(jià)并不能決定房?jī)r(jià)”
猶記得，去年5月份開(kāi)始，央企搶地王在全國(guó)上演，不僅一線城市黃金地塊拍出天價(jià)，北京的大興、房山等郊區(qū)也頻頻出現(xiàn)“區(qū)域地王”。光耀東方董事長(zhǎng)李貴斌擔(dān)憂，由于金融機(jī)構(gòu)更青睞國(guó)企，國(guó)企強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入土地市場(chǎng)，很有可能會(huì)進(jìn)一步推高地價(jià)。
今年9月上旬多個(gè)地王重現(xiàn)，再次引發(fā)市場(chǎng)對(duì)地價(jià)推高房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。
對(duì)此，萬(wàn)科董秘譚華杰表示，堅(jiān)決反對(duì)把房?jī)r(jià)上漲歸結(jié)為土地招拍掛制度的說(shuō)法。地價(jià)不能直接決定房?jī)r(jià)，地價(jià)是在土地市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商根據(jù)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期倒推出來(lái)的，在房?jī)r(jià)上漲的周期，地價(jià)幾乎對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響。
譚華杰認(rèn)為，價(jià)高者得本身沒(méi)有錯(cuò)，但為什么地王那么多？首先是因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)量跟不上房屋的銷售量，過(guò)去5年，上海的土地購(gòu)置量?jī)H有房屋銷售的1/3左右。而在一線城市，都被開(kāi)發(fā)商看作戰(zhàn)略要地，寧死不退；其次，有些開(kāi)發(fā)商招拍掛之后不履約，沒(méi)有受到應(yīng)有的懲罰。“這種不遵守契約的行為不應(yīng)得到支持”。
建銀精瑞投資顧問(wèn)總經(jīng)理李曉東也認(rèn)為，房?jī)r(jià)是由供求決定，而不是由成本/地價(jià)決定，“那些高價(jià)拿地的企業(yè)可能砸在手里，”他說(shuō)，不要以為28000元買的地，就能賣40000元、50000元，市場(chǎng)不接受，也只能賣20000元。
“小熊市”將成常態(tài)？
土地泡沫的另一重?fù)?dān)憂，則指向宏觀調(diào)控“第二只靴子”的落下。
“我們已經(jīng)不期望2009年的那種火爆會(huì)重現(xiàn)，”華潤(rùn)置地內(nèi)部人士對(duì)記者表示，因?yàn)椤耙坏┻^(guò)熱，政策馬上就會(huì)進(jìn)行調(diào)控”。
該人士分析，當(dāng)前樓市的回暖僅僅是成交量的上揚(yáng)，而價(jià)格的所謂回暖只是結(jié)構(gòu)性的，即8月份成交的高端住宅量加大，拉高了環(huán)比的整體成交均價(jià)，但從個(gè)案的樓盤(pán)來(lái)看，價(jià)格基本并未上漲。
另一家大型房企人士則用“小熊市”來(lái)形容當(dāng)前及此后一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“房?jī)r(jià)就像水里的葫蘆，剛一浮出水面，就會(huì)被壓下去，”這位人士比喻，這樣不斷地抑制、上揚(yáng)、抑制，保持房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，而未來(lái)一兩年的商品房市場(chǎng)成交金額總量，將是向下走的趨勢(shì)；另一方面，政府則用此種策略爭(zhēng)取時(shí)間，來(lái)彌補(bǔ)過(guò)去所欠下的保障性住房的賬，加快推進(jìn)保障性住房供應(yīng)、解決資金來(lái)源問(wèn)題，以及供應(yīng)人群資格認(rèn)定等等，全面平衡房屋供求體系。
華潤(rùn)置地人士認(rèn)為，調(diào)控將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，這一市場(chǎng)狀況是從來(lái)沒(méi)有發(fā)生過(guò)的，開(kāi)發(fā)商的生存能力受到考驗(yàn)，“是否能夠精準(zhǔn)操作，非常關(guān)鍵，”該人士說(shuō)，什么時(shí)間入貨，什么時(shí)間出貨，以及什么可以拿來(lái)走量換取現(xiàn)金流，什么可以放著等待升值，都是檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商能力的問(wèn)題。
上述人士分析，如果房?jī)r(jià)或地價(jià)出現(xiàn)過(guò)熱，政策還有多種手段可用，比如提高首套房首付比例，嚴(yán)格執(zhí)行二套、多套房首付及利率提高政策，提高開(kāi)發(fā)商自有資金比例，甚至嚴(yán)格執(zhí)行70/90等，都可能祭出。