10月8日是國(guó)慶長(zhǎng)假后的第一個(gè)工作日。購(gòu)買北京市大興區(qū)舊宮三角地明銳灣項(xiàng)目的部分業(yè)主，迎來(lái)的是所購(gòu)住房拆除重建的消息。這是北京首次出現(xiàn)在建樓棟因質(zhì)量問(wèn)題被拆除重建。
根據(jù)北京市建設(shè)部門調(diào)查，事故原因是由于北京華躍騰飛混凝土有限責(zé)任公司為工程提供了不符合質(zhì)量要求的混凝土產(chǎn)品，造成由北京日月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)的舊宮三角地保障房項(xiàng)目部分在建工程結(jié)構(gòu)混凝土強(qiáng)度未達(dá)到設(shè)計(jì)要求。經(jīng)檢測(cè)和專家論證，北京市建設(shè)行政主管部門決定拆除B、C區(qū)6棟樓地上結(jié)構(gòu)部分，另外2棟樓進(jìn)行局部加固處理。
就在一個(gè)多月前，陜西電視臺(tái)連續(xù)兩次報(bào)道西安市一些“鋼筋”加工廠把建筑用的鋼筋拉長(zhǎng)拉細(xì)，造成質(zhì)量嚴(yán)重不合格的事件。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，“樓脆脆”、“樓歪歪”等有關(guān)住房質(zhì)量的重大事件相繼曝光，住房質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)國(guó)人高度關(guān)注。專家指出，監(jiān)督機(jī)制的缺陷與法律體系的不完善均是導(dǎo)致建筑商對(duì)質(zhì)量重視不夠的深層次原因，房地產(chǎn)質(zhì)量法律體系亟待完善。
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業(yè)內(nèi)人士自曝建筑業(yè)內(nèi)幕 |
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“現(xiàn)在房子的質(zhì)量真讓人寒心�！崩蠗罡嬖V《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，就在前不久，老楊的一位朋友在北京買了一套新房，老楊說(shuō)，房頂看著就不平滑，用棍子敲了幾下“咚咚”一敲就敲出問(wèn)題來(lái)了，房頂有“狗洞”，而且這個(gè)“狗洞”是無(wú)法通過(guò)維修來(lái)彌補(bǔ)的。后果會(huì)有漏水、隔音效果差，嚴(yán)重的會(huì)造成局部塌陷。 |
“我打小就進(jìn)了國(guó)營(yíng)建筑公司。”滿口地道北京腔的老楊將“國(guó)營(yíng)”兩字說(shuō)得格外重，臉上洋溢著自豪的微笑。
老楊從學(xué)徒干起，做過(guò)木工、泥瓦工等工種，從班組長(zhǎng)最終做到了質(zhì)檢員。退休后的老楊總也閑不著，一是“職業(yè)病”讓自己到哪兒都要留心觀察房子的質(zhì)量，二是總有些要買房的朋友會(huì)讓他幫忙去看看房子，把把質(zhì)量關(guān)。
老楊舉例說(shuō)，蓋樓時(shí)，如果施工不仔細(xì)的話往往會(huì)忽視澆鑄中的細(xì)節(jié)問(wèn)題，比如說(shuō)洋灰沒(méi)打?qū)�，就�?huì)出現(xiàn)“狗洞”。“這里最關(guān)鍵的質(zhì)量環(huán)節(jié)就在‘震蕩手’的把握上。”老楊進(jìn)一步給《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者解釋，蓋樓起結(jié)構(gòu)時(shí)，混凝土傾倒在澆鑄面，一名工人拖著一個(gè)嗡嗡作響的“鐵棒”在混凝土中不停地?cái)嚢瑁@就是“震蕩手”，他的技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)是樓面質(zhì)量的保證。
“出現(xiàn)蜂窩麻面還屬于一般的問(wèn)題，‘狗洞’就屬于比較嚴(yán)重的問(wèn)題了�！崩蠗罴�(dòng)地說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目往往是結(jié)構(gòu)和裝修不是一個(gè)單位負(fù)責(zé)到底，起結(jié)構(gòu)時(shí)一個(gè)施工隊(duì)，裝修時(shí)是另一個(gè)施工隊(duì)。裝修方往往為了省事早趕工期，明知道有問(wèn)題也不說(shuō)，往往在夜里偷偷摸摸地抹上層灰，然后直接在之前的基礎(chǔ)上裝修，使得從表面看不出房子質(zhì)量有問(wèn)題，掩蓋了問(wèn)題。但是問(wèn)題實(shí)際上依然存在，這就埋下了質(zhì)量隱患。
“還有更可氣的呢�！崩蠗畲蜷_(kāi)了話匣子，一個(gè)朋友在北京南城買了一套房，收房時(shí)請(qǐng)他去幫忙驗(yàn)收。老楊來(lái)到房間左看看、右敲敲，最后腳步停在了廚房，先抬頭看看房頂，再低頭瞅瞅地面，就問(wèn)開(kāi)發(fā)商的工作人員，“地漏呢？”開(kāi)發(fā)商方面起先還裝糊涂，最終經(jīng)不住老楊一再追問(wèn)，只得承認(rèn)裝修時(shí)忘做防水，只好將地漏堵上的事實(shí)。
工程承包方的資質(zhì)問(wèn)題也是十分關(guān)鍵的。老楊告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，一些項(xiàng)目經(jīng)理往往都有高學(xué)歷背景，具備一定的理論知識(shí)，但缺乏相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，很多在施工中暴露出來(lái)的明顯的問(wèn)題都不能發(fā)現(xiàn)。此外，監(jiān)理人員的資質(zhì)認(rèn)證僅僅以通過(guò)專業(yè)考試來(lái)衡量是明顯不夠的，畢竟理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是不同的。在這樣的環(huán)境下，有經(jīng)驗(yàn)的老工人也會(huì)為了圖省事、即使發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題也睜一只眼閉一只眼。
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了解住房質(zhì)量讓購(gòu)房者很無(wú)奈 |
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一些購(gòu)房者表示，關(guān)于樓盤質(zhì)量，并不是不關(guān)心，而是這樣的專業(yè)問(wèn)題普通消費(fèi)者無(wú)法判斷質(zhì)量好壞，只能從外觀看看，或者是跟前期的業(yè)主打聽(tīng)，所謂對(duì)質(zhì)量的關(guān)注也只能到此為止。而且現(xiàn)在不少商品房基本都是期房，開(kāi)盤的時(shí)候房子還沒(méi)建起來(lái)，所以購(gòu)房人只能是在收房時(shí)檢查質(zhì)量。由此看來(lái)，在樓盤質(zhì)量問(wèn)題上，處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者都很無(wú)奈。 |
這些年，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一部分開(kāi)發(fā)商過(guò)于追求經(jīng)濟(jì)效益，在高房?jī)r(jià)的前提下還要盡量壓低成本。據(jù)了解，一般情況下，7層以下建筑的土建成本約為每平方米1000元至1200元，30層左右的土建成本約為每平方米2200元至2500元，賣出商品房的價(jià)格基本在每平方米1萬(wàn)元至2萬(wàn)元，價(jià)格高的甚至要每平方米3萬(wàn)元至5萬(wàn)元。除去高昂的地價(jià)部分，主體工程造價(jià)在房?jī)r(jià)中占很少的比例，但為了獲取更多的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商還是要使勁壓低主體工程在房?jī)r(jià)中的比例。在這樣的情況下，主體工程的質(zhì)量也就可想而知了。
在內(nèi)容琳瑯滿目的樓盤宣傳廣告中，購(gòu)房者往往看到的都是價(jià)格優(yōu)惠、贈(zèng)送車位、精裝修、小區(qū)綠化率高以及各種小區(qū)內(nèi)外商場(chǎng)、學(xué)校、游泳館等這些賣點(diǎn)。但質(zhì)量問(wèn)題卻幾乎沒(méi)有涉及。在十幾家樓盤的廣告中，列出施工單位名稱的廣告更是少之又少�！百�(gòu)房人最關(guān)心的還是房?jī)r(jià)、戶型、環(huán)境這些問(wèn)題�！币晃皇蹣翘幍匿N售人員如是說(shuō)。
但事實(shí)上，房屋質(zhì)量問(wèn)題相繼曝出，已經(jīng)開(kāi)始逐漸引起公眾的關(guān)注。2008年中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)發(fā)布的全國(guó)住房用戶滿意度指數(shù)為66.2，與2007年基本持平，大大低于2006年的水平，持續(xù)處于較低區(qū)間。記者了解到，有一些購(gòu)房者專門跑到售樓部打探開(kāi)發(fā)商和施工方的資質(zhì)，還有一些購(gòu)房者會(huì)親自去施工場(chǎng)地查看并拍照，發(fā)到相關(guān)業(yè)主論壇上與大家一起討論。
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住房質(zhì)量為何問(wèn)題頻出 |
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北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的原因主要是兩方面：一是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有動(dòng)機(jī)。二是制度設(shè)計(jì)不完善。 |
樓建波分析說(shuō)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有動(dòng)機(jī)的原因，一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡，市場(chǎng)需求大于供給，使得房子不愁賣，開(kāi)發(fā)商不需要依靠質(zhì)量去售樓。另一方面，對(duì)于建筑質(zhì)量問(wèn)題的處罰沒(méi)有那么嚴(yán)重，也使得開(kāi)發(fā)建設(shè)單位放松了對(duì)質(zhì)量的要求。
樓建波認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商趕工期也是個(gè)重要原因�！伴_(kāi)發(fā)商為什么要趕工期？房子越早建好，資金回籠就越快。另外，出讓合同中開(kāi)工和竣工日期有要求，施工許可證也有期限，開(kāi)發(fā)商的預(yù)售合同中對(duì)交房日期也有規(guī)定。”
“但是在工程實(shí)際操作中，會(huì)有很多變動(dòng)因素�！睒墙úㄅe例說(shuō)：“一個(gè)工人就曾跟我說(shuō)過(guò)，澆一層水泥之后還要再澆第二層，而這之間的時(shí)間在不同的季節(jié)是不同的，濕度和溫度不合適的情況下，就應(yīng)該多等一段時(shí)間。但是事實(shí)上呢，開(kāi)放商往往急著趕工期，不考慮自然條件是否合適。而監(jiān)理也往往被開(kāi)發(fā)商說(shuō)服。”
“總之，造成住房質(zhì)量頻出的原因是多方面的，政府和購(gòu)房者都要努力。不要讓工期成為首要，而是要質(zhì)量成為首要。”樓建波說(shuō)。
北京市住房和建設(shè)委員會(huì)的一位負(fù)責(zé)人在北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心2010年春季論壇上表示，現(xiàn)行住宅質(zhì)量保證體系的核心問(wèn)題在于，住房制度改革的核心是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，可是現(xiàn)有的質(zhì)量保證體系沒(méi)有隨著住房制度改革而改革，責(zé)任沒(méi)有轉(zhuǎn)移，所以政府就是無(wú)限責(zé)任者，那么現(xiàn)行的住宅質(zhì)量保證體系從本質(zhì)上說(shuō)，仍然是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，沒(méi)有根據(jù)住房權(quán)屬性質(zhì)改變進(jìn)行革新。
該負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)行的住房質(zhì)量管理體系存在以下問(wèn)題：
第一，現(xiàn)行住房質(zhì)量保證體系沒(méi)有兼顧到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。如果住房市場(chǎng)供大于求，價(jià)格會(huì)下來(lái)，質(zhì)量也會(huì)上去，可是我們現(xiàn)在的剛性需求很大，一房難求，一開(kāi)盤就排隊(duì)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不去想依靠質(zhì)量來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)初，市場(chǎng)上彩電少，大家都在瘋搶，誰(shuí)還去管它好賴，能買到就不錯(cuò)了，那時(shí)的電視廠家恐怕誰(shuí)也無(wú)暇顧及質(zhì)量�，F(xiàn)在怎么樣，你不出新，你不講質(zhì)量可能就得爛在那。當(dāng)然電視機(jī)和住房沒(méi)有可比性，因?yàn)橥恋刭Y源的有限性，決定了住房的稀缺性，所以更要搶。遺憾的是，我們整個(gè)住宅質(zhì)量保證體系的設(shè)計(jì)過(guò)程中沒(méi)有考慮到市場(chǎng)特點(diǎn)。
第二，限制了小業(yè)主對(duì)住宅質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)，導(dǎo)致了質(zhì)量保證責(zé)任主體的錯(cuò)位。在現(xiàn)行的住宅質(zhì)量保證體系中，小業(yè)主作為最終產(chǎn)權(quán)人，對(duì)住宅質(zhì)量控制的監(jiān)督權(quán)是缺位的，小業(yè)主被完全排除在質(zhì)量控制體系之外，無(wú)法對(duì)住宅質(zhì)量監(jiān)督行使先予權(quán)，客觀上造成他只能寄希望于政府把質(zhì)量最后一道關(guān)，并將政府視為質(zhì)量無(wú)限責(zé)任者。
第三，現(xiàn)行的監(jiān)督制度沒(méi)有形成制約關(guān)系，難以真正發(fā)揮質(zhì)量的保證作用。開(kāi)發(fā)商、建造商和監(jiān)理商，在某種程度上是利益共同體三者沒(méi)有相互制約的關(guān)系。國(guó)家相關(guān)部門目前對(duì)住宅質(zhì)量驗(yàn)收采用的是竣工驗(yàn)收備案制和一定比例的現(xiàn)場(chǎng)抽驗(yàn)制，備案制只是形式審查，開(kāi)發(fā)商備足材料即可，抽驗(yàn)制也有別于分戶驗(yàn)收或一戶一驗(yàn)，導(dǎo)致絕大多數(shù)住宅被排除在監(jiān)管之外；而開(kāi)發(fā)商、施工方、監(jiān)理方等五方責(zé)任主體在住宅質(zhì)量驗(yàn)收中扮演的是“生產(chǎn)與賣家”角色，且施工方、監(jiān)理方等都受雇于開(kāi)發(fā)商，實(shí)際是“五位一體”，自己的商品自己來(lái)驗(yàn)，屬于自我監(jiān)管，五方責(zé)任主體如果自覺(jué)性、責(zé)任心強(qiáng)一些，住宅質(zhì)量就會(huì)相對(duì)好一點(diǎn)，否則難免出現(xiàn)漏洞，質(zhì)量堪憂。當(dāng)然在高度發(fā)達(dá)國(guó)家，在人們道德水準(zhǔn)很高，行業(yè)自律很強(qiáng)的情況下，是能夠保證質(zhì)量的。但這樣的制度設(shè)計(jì)在中國(guó)不成，起碼在行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)階段行不通。
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房地產(chǎn)質(zhì)量法律體系亟待完善 |
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北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心關(guān)于商品房法律調(diào)查報(bào)告認(rèn)為，現(xiàn)在的住房質(zhì)量責(zé)任體系的特點(diǎn)是，住房相關(guān)法律法規(guī)非常多，但更多是以各部委規(guī)章為主，國(guó)家級(jí)立法比較欠缺，因此在使用中帶來(lái)一系列的困惑。 |
房屋質(zhì)量關(guān)系國(guó)計(jì)民生，值得國(guó)家和社會(huì)高度關(guān)注重視。我國(guó)房地產(chǎn)雖然發(fā)展迅速，但相關(guān)配套法律、法規(guī)卻不能如此之快地更新和完善，使開(kāi)發(fā)商在較低的違法成本和較高的利潤(rùn)回報(bào)之間本能地選擇冒險(xiǎn)逐利。而工程招投標(biāo)不夠公平、公正、公開(kāi)，工程監(jiān)理“一家化”、“裙帶化”，竣工驗(yàn)收形式化等等管理體制的弊端更加暴露出該行業(yè)不規(guī)范、缺乏治理的現(xiàn)實(shí)要求。而作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其與開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、專業(yè)知識(shí)水平等方面力量對(duì)比懸殊，處于弱勢(shì)地位。
商品房質(zhì)量問(wèn)題是在整個(gè)的建筑工程周期之中產(chǎn)生的，勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建筑材料供應(yīng)等任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都可能導(dǎo)致建筑工程質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生。雖然國(guó)家法律法規(guī)和各種強(qiáng)制性的國(guó)家技術(shù)規(guī)范都嚴(yán)格禁止違規(guī)施工，但是由于目前制度上的缺陷使得各種工程質(zhì)量問(wèn)題不斷出現(xiàn)，“質(zhì)量至上，質(zhì)量第一”的要求在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)追求利益最大化的浪潮中難以真正實(shí)現(xiàn)。
在建筑行業(yè)中，造成工程質(zhì)量問(wèn)題頻現(xiàn)的根源在于制度方面的缺陷，完善和健全相關(guān)制度是解決工程質(zhì)量問(wèn)題的最終途徑。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)該在三個(gè)制度層面完善：
首先是建筑工程質(zhì)量保修制度。在建筑工程辦理驗(yàn)收手續(xù)之后，建筑工程即進(jìn)入質(zhì)量保修期，此時(shí)住房將正式投入使用，接受入住業(yè)主在實(shí)際使用中的考驗(yàn)。這一段時(shí)期往往是建筑質(zhì)量問(wèn)題頻頻顯現(xiàn)暴露的時(shí)期。《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》確立了我國(guó)現(xiàn)行建設(shè)工程質(zhì)量保修制度。
但是現(xiàn)行質(zhì)量保修法規(guī)存在質(zhì)量保修期限不合理、與相關(guān)制度存在適用上的重合與混亂、缺少明確可行的保修費(fèi)用解決方式及管理使用規(guī)定、缺乏專業(yè)的質(zhì)量缺陷責(zé)任鑒定機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)等幾方面的問(wèn)題。完善工程質(zhì)量保修制度，需要重新確定質(zhì)量保修期限，建立多種制度解決保修費(fèi)用，發(fā)展相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任鑒定機(jī)構(gòu)及仲裁機(jī)構(gòu)。推行房屋建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度。
其次，商品房作為一種“超級(jí)耐用”的商品，要保證其質(zhì)量，除了前期的建筑和保修外，還要考慮自保修結(jié)束后數(shù)十年內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的維修，而保障維修能夠進(jìn)行的資金在國(guó)內(nèi)被稱作“住房共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金”。維修基金從歸集到退出各個(gè)環(huán)節(jié)中存在的問(wèn)題，比如《資金管理辦法》沒(méi)有明確界定建安成本造價(jià)，也未明確規(guī)定建安成本造價(jià)由開(kāi)發(fā)商定還是由政府部門定，因此可能在實(shí)踐中導(dǎo)致交存依據(jù)不明確。而在使用過(guò)程中也存在著使用率低、保修期內(nèi)發(fā)生不可抗力時(shí)不能直接動(dòng)用維修資金、未按規(guī)定使用等問(wèn)題。維修資金的增值保值、監(jiān)管、退出這些方面都存在不同的問(wèn)題。
在保修費(fèi)用籌集和管理方面現(xiàn)在是缺少統(tǒng)一性的規(guī)定。在維修基金制度方面，2008年的時(shí)候?qū)ｉT出臺(tái)住宅專項(xiàng)基金管理辦法，但是在基金的募集和使用等方面法律規(guī)定不是特別明確，目前我國(guó)在住宅質(zhì)量保證方面案例不是很多，在推進(jìn)過(guò)程中面臨很大的問(wèn)題。
最后，住宅質(zhì)量保險(xiǎn)毫無(wú)疑問(wèn)需要保險(xiǎn)行業(yè)的介入。我國(guó)實(shí)行住房質(zhì)量保險(xiǎn)制度有助于提高住房質(zhì)量，保護(hù)購(gòu)房者切身利益，有利于建筑行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)建筑行業(yè)誠(chéng)信體系的構(gòu)建，也有利于政府質(zhì)量監(jiān)管職能的轉(zhuǎn)變。從現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，我國(guó)要推行住房質(zhì)量保險(xiǎn)制度仍面臨質(zhì)量保證金的存在和房地產(chǎn)“賣方市場(chǎng)”的現(xiàn)實(shí)，因此應(yīng)當(dāng)由政府牽頭采取強(qiáng)制投保方式開(kāi)展，取消質(zhì)量保證金制度。此外，保險(xiǎn)行業(yè)專業(yè)化程度仍有待提高、相關(guān)法律法規(guī)需要建立和完善。建立住房質(zhì)量保險(xiǎn)制度，首先要解決一系列專業(yè)性極強(qiáng)的保險(xiǎn)及建筑工程問(wèn)題。此外，我國(guó)沒(méi)有建設(shè)工程質(zhì)量檢查控制機(jī)構(gòu)，質(zhì)量檢查控制職能在環(huán)節(jié)上是割裂的，所以我國(guó)需要整合現(xiàn)有的資源，成立建設(shè)工程質(zhì)量檢查控制機(jī)構(gòu)，以切實(shí)推行住房質(zhì)量保險(xiǎn)制度。
住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)
即“潛在缺陷保險(xiǎn)”(簡(jiǎn)稱IDI)，又稱“建筑物十年期責(zé)任保險(xiǎn)”，主要承�？⒐を�(yàn)收之日起10年之內(nèi)，住宅因主體結(jié)構(gòu)存在缺陷發(fā)生工程質(zhì)量事故而給購(gòu)房者造成的損失。這種保險(xiǎn)運(yùn)作機(jī)制起源于法國(guó)，逐步被英國(guó)、日本、新加坡等許多國(guó)家引入。有些國(guó)家和地區(qū)甚至實(shí)行強(qiáng)制保險(xiǎn)，如意大利、西班牙、瑞典、突尼斯、加拿大等。
我國(guó)從2002年10月30日開(kāi)始試行此保險(xiǎn)，目前該保險(xiǎn)僅限于通過(guò)建設(shè)部認(rèn)定的A級(jí)住宅，保險(xiǎn)責(zé)任包括整體或局部?jī)A斜、倒塌，地基超出設(shè)計(jì)要求范圍的不均勻沉降，主體承重墻出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏等常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。該保險(xiǎn)保期為10年，投保費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付，消費(fèi)者在購(gòu)買房屋的同時(shí)獲得保單。當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保險(xiǎn)公司將直接向房主賠償修理、加固或重新購(gòu)置住宅所需的費(fèi)用，最高賠償金額為住宅的銷售價(jià)格。
發(fā)達(dá)國(guó)家，政府何為？
法國(guó)：保險(xiǎn)公司唱主角
政府主管部門不直接參與建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢查，而主要是運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)手段，例如實(shí)行強(qiáng)制性的工程保險(xiǎn)制度，促使建筑企業(yè)提高工程質(zhì)量。按照法國(guó)的建筑法規(guī)《建筑職責(zé)與保險(xiǎn)》的規(guī)定：凡從事工程建設(shè)活動(dòng)的單位，包括業(yè)主、總承包商、設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量檢查等單位，均須向保險(xiǎn)公司投保。保險(xiǎn)公司則要求每項(xiàng)工程在建設(shè)過(guò)程中都必須委托一個(gè)質(zhì)量檢查公司進(jìn)行質(zhì)量檢查，并給予投保單位在保險(xiǎn)費(fèi)支付上的優(yōu)惠。法國(guó)的質(zhì)量檢查公司在營(yíng)業(yè)前，必須取得政府有關(guān)部門組成的委員會(huì)審批頒發(fā)的證書，發(fā)證機(jī)構(gòu)每2年至3年要進(jìn)行一次復(fù)審。
為了保證質(zhì)量，使質(zhì)量檢查公司能保持其第三方客觀公正的地位，質(zhì)量檢查公司不得在國(guó)內(nèi)參與除質(zhì)量檢查以外的任何商業(yè)活動(dòng)。質(zhì)量檢查公司在接受工程項(xiàng)目的質(zhì)量檢查任務(wù)后，一般從工程的設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)階段開(kāi)始，直到工程竣工驗(yàn)收、交付使用進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)督，最后向業(yè)主提交工程質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告。法國(guó)的檢查公司均配備完善的檢測(cè)設(shè)備，以保證質(zhì)量檢驗(yàn)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。
美國(guó)：政府直接全程干預(yù)
與法國(guó)相反，政府直接參與工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)督檢查。在美國(guó)，政府質(zhì)量監(jiān)督檢查的人員分為兩類：一類是政府自己的檢查人員；另一類是政府臨時(shí)聘請(qǐng)或者要求業(yè)主聘請(qǐng)的、屬于政府認(rèn)可的外部的專業(yè)人員。這些監(jiān)督檢查人員都直接參與每道重要工序和每個(gè)分部分項(xiàng)工程的檢查驗(yàn)收，在由他們認(rèn)定質(zhì)量合格后，方可進(jìn)行下一道工序。對(duì)工程材料、制品質(zhì)量的檢驗(yàn)都由相對(duì)獨(dú)立的法定檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。在所有監(jiān)督檢查的項(xiàng)目中，又以地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)等隱蔽工程和影響使用的關(guān)鍵部位作為重點(diǎn)。
德國(guó)：政府委托，公司運(yùn)行
政府部門對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督實(shí)行間接管理。德國(guó)政府對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，主要采取由州政府建設(shè)主管部門委托或者授權(quán)，由國(guó)家認(rèn)可的質(zhì)監(jiān)工程師組建的質(zhì)量監(jiān)督審查公司，代表政府對(duì)所有新建工程和涉及結(jié)構(gòu)安全的改建工程的質(zhì)量實(shí)行強(qiáng)制性監(jiān)督審查，在工程質(zhì)量審查中，對(duì)工程材料的檢測(cè)，一般由承包商負(fù)責(zé)送到國(guó)家認(rèn)可的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。當(dāng)發(fā)生工程質(zhì)量或業(yè)主與承包商對(duì)工程材料、施工質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，由質(zhì)監(jiān)工程師委托國(guó)家認(rèn)可的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)費(fèi)用由承包商、業(yè)主或質(zhì)監(jiān)公司中的責(zé)任方負(fù)擔(dān)。