在新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中，抑制不合理的住房消費(fèi)需求是其中一項重要政策，那么不合理的住房消費(fèi)行為有哪些表現(xiàn)，為什么要樹立理性的消費(fèi)觀念，其中政府應(yīng)該發(fā)揮怎樣的作用？針對這些問題，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹日前接受新華社記者專訪。

　　問：抑制不合理的住房需求，一直是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中的主要內(nèi)容，您認(rèn)為哪些住房需求是不合理的呢？
　　答：中國人歷來有存錢、蓋房、置業(yè)和為兒孫積攢家產(chǎn)的文化傳統(tǒng)，而房產(chǎn)就是家庭中最大的一項資產(chǎn)。
　　當(dāng)前對待住房問題，社會上很多年青人“無房不婚”、“一步到位”、“低齡購房”、“啃老購房”等都是一些不理性和不合理的購房觀念。

　　問：不合理的住房需求對房地產(chǎn)市場有什么影響？
　　答：當(dāng)前我國各種住房需求疊加，正常自住需求中疊加了投資需求，現(xiàn)時需求中疊加了未來需求，改善需求中疊加了拆遷需求。
　　每年我國城鎮(zhèn)住房竣工量7億至8億平方米的量不可謂不大，但這些投資性、保值避險性、超前性和恐慌性需求的增加對市場供給產(chǎn)生了很大的壓力，也使正常的住房需求空間受到擠壓。各種需求的集中釋放，導(dǎo)致供求關(guān)系長期處于不平衡之中，房價上漲就不可避免。

　　問：一些群眾認(rèn)為買房子有利于資產(chǎn)保值，是“只賺不賠”的買賣，您怎么看？
　　答：購房本身是一種投資行為，是一種固定資產(chǎn)投資行為，是把家庭的貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成房屋資產(chǎn)的行為，是積累家庭財富的行為。如果購房還利用了銀行貸款，那么就是動用了銀行杠桿來放大投資能力的行為。
　　這種購房投資存在三重風(fēng)險。其一，這種投資數(shù)額較大，通常需要依靠銀行貸款，那么必須要連續(xù)性投資(還款)，否則前期投資就會受到損失，所以對購房者的收入的積累和工作的穩(wěn)定要求較高。而剛畢業(yè)參加工作的年青人，往往是積累少、工作不穩(wěn)定、收入變動大的群體，一旦失業(yè)，還款壓力陡增，失房風(fēng)險極大。
　　其二，這種投資的變現(xiàn)相對股票等證券復(fù)雜程度較大，稅費(fèi)、時間等交易成本較高，變現(xiàn)較難，一旦因考慮不周購房不適當(dāng)，再更換住房成本很高，特別是在人口流動性小的城市更是如此。
　　其三，利率上升或房價下跌的風(fēng)險，如美國次貸危機(jī)出現(xiàn)，利率大幅快速上升，房價出現(xiàn)大跌，許多家庭出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)，斷供失房就大量出現(xiàn)。
　　在很多國家，購房年齡都在40歲左右，而北京平均只有27歲，這些年青人在自身尚不具備充分的積累和投資能力時，過早購房，其抗拒風(fēng)險的能力十分脆弱，處理不當(dāng)，將會給家庭甚至父輩帶來無窮的煩惱。

　　問：如何引導(dǎo)全社會樹立理性的住房消費(fèi)觀念？
　　答：首先，要有防范購房風(fēng)險的制度環(huán)境，特別是銀行在發(fā)放購房貸款時，應(yīng)嚴(yán)格考察購房家庭的收支狀況和信用記錄。
　　根據(jù)防范風(fēng)險的要求，家庭購房還貸支出應(yīng)在總收入(或總支出)中占30%以下才是合理的、安全的界限。如果高于30%，說明生存壓力大，購房風(fēng)險高，不具備購房能力。另外，不僅要看當(dāng)期的收入水平，還應(yīng)看以往的信用情況，如果信用記錄較差，長期穩(wěn)定還款的風(fēng)險就高。
　　在美國，信用記錄高的家庭可獲得固定利率貸款，而信用記錄低的家庭只能得到浮動利率貸款，風(fēng)險相對要高很多。
　　其次，要為年青人積累購房能力創(chuàng)造社會環(huán)境，以法律規(guī)范租賃市場。人總是要有房子住的，不買房就得租房，目前之所以年青人要買房而不愿租房，與我國的住房租賃市場不發(fā)達(dá)、不規(guī)范有很大的關(guān)系。頻繁搬家，隨時漲價，時常毀約等都對年青人帶來不少的損失和煩惱。
　　我國應(yīng)該借鑒國外的成功經(jīng)驗，利用法律規(guī)范住房租賃市場，如可規(guī)定“合同期間不得漲房租”，“每次房租上漲幅度不得超過3%”，“不得強(qiáng)行中止合同”等條款，還可以規(guī)定房租的上限，再加上相應(yīng)的處罰條款，依法保護(hù)租房者的利益。年青人在度過購房的積累期后再購房，壓力和風(fēng)險就會大大降低。
　　第三，政府自身或鼓勵企業(yè)提供長期租賃的住房，彌補(bǔ)和引導(dǎo)住房租賃市場的發(fā)展，切實幫助年青人度過這個購房積累期。
　　第四，控制好房價上漲速度，形成較合理的租售比。我國目前購房年齡降低，與房價上漲過快不無關(guān)系，如果收入增長的速度長時期持續(xù)低于房價上漲速度，低齡化、超前性、恐慌性購房就很難避免。
　　今年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，目標(biāo)就是抑制房價過快上漲，這有利于年青人合理安排購房計劃，減少盲目購房和勉強(qiáng)購房帶來的風(fēng)險。