今年8月初，北京、天津、青島等28個城市被國家列為住房公積金支持保障性住房的試點城市。根據(jù)國家規(guī)定，這些城市可嘗試?yán)米》抗e金貸款建設(shè)經(jīng)濟適用住房、棚戶區(qū)改造安置用房、公共租賃住房等保障性住房，期待住房公積金能夠成為破解保障性住房建設(shè)的資金“瓶頸”的一把鑰匙。
保障房資金“瓶頸”或可破解
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近日,重慶出臺公租房管理方案規(guī)定，農(nóng)民工可以像中低收入的市民群體一樣申請公租房，而且在主城區(qū)務(wù)工超過5年，申請到公租房后可以轉(zhuǎn)戶進城。這是重慶主城區(qū)鴛鴦公租房工地一角。新華社記者
周衡義 攝 |
作為西部重鎮(zhèn)的重慶市也被國家列入住房公積金支持保障住房試點城市。就這個城市而言，主要是利用住房公積金貸款建設(shè)公共租賃住房(以下簡稱“公租房”)。為了確保試點工作順利進行，在資金的使用范圍、發(fā)放條件、貸款利率、賬戶監(jiān)管等方面制定了一系列切實有效的措施，建立健全項目貸款工作運行機制，加強資金監(jiān)管，強化風(fēng)險控制，使項目指貸款能夠更好地支持公租房建設(shè)。
根據(jù)重慶市的規(guī)劃，未來若干年，重慶市將建設(shè)4000萬平方米的公租房，從今年起的三年內(nèi)每年建設(shè)1000萬平方米，今后視社會需求再建1000萬平方米或更多公租房。目前，重慶主城區(qū)鴛鴦、大竹林、華巖、西永、蔡家片區(qū)及西永園區(qū)六個項目已陸續(xù)開工建設(shè)，全市共開工建設(shè)1200萬平方米，其中主城區(qū)開工建設(shè)近1000萬平方米。然而，龐大的公租房建設(shè)計劃，卻遭遇資金“瓶頸”。
國家開展的住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點恰如“及時雨”，可以為公租房建設(shè)提供部分資金。重慶市住房公積金管理中心主任嚴(yán)志華介紹說，按照國家規(guī)定，重慶市住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)，主要是用于公租房建設(shè)，貸款額度為30億元，總建設(shè)規(guī)模為732萬平方米。其中，重慶市地產(chǎn)集團貸款15億元，所屬項目是位于北部新區(qū)的鴛鴦組團、大竹林組團和位于九龍坡區(qū)的華巖組團三個公租房項目，建設(shè)規(guī)模354萬平方米；重慶市城投集團15億元，所屬項目分別是位于北碚區(qū)蔡家組團、沙坪壩區(qū)西永組團和渝中區(qū)菜園組團三個公租房項目，建設(shè)規(guī)模378萬平方米。
嚴(yán)志華認(rèn)為，住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點，是1999年國家《住房公積金條例》頒布以來，對公積金使用用途的一次重大改革試點，進一步擴大了公積金的使用用途。對重慶來說，為正在大規(guī)模建設(shè)的公租房提供了穩(wěn)定的貸款資金支持，可以提高住房公積金的使用效率。
重慶市國土資源和房屋管理局有關(guān)負責(zé)人表示，住房公積金貸款支持公租房建設(shè)，彌補了政府在建設(shè)保障性住房方面的資金不足的狀況，住房公積金貸款的注入，使得住房公積金的住房保障作用得到更好發(fā)揮，可以加快公租房建設(shè)進程，有利于解決城市中低收入人群的住房問題，對促進住房保障體系的完善、構(gòu)建“市場加保障”的住房“雙軌制”供應(yīng)體系具有積極意義。
重慶市社會科學(xué)院財政金融研究所所長鄧濤表示，住房公積金支持保障性住房建設(shè)的做法，是住房保障的新嘗試和新思路，可謂“雙贏”之舉，一方面住房公積金大量沉淀，另一方面公租房建設(shè)資金緊缺，在這種情況下，把住房公積金的部分閑置部分用于公租房建設(shè)，短期內(nèi)可以解決地方政府融資的燃眉之急，可以有效增加保障性住房的供給力度，滿足低收入家庭的住房需求。同時，住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)的利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，有助于住房公積金增值。
制定有力措施確保資金安全
對于正在推行的住房公積金支持保障性住房試點工作，重慶市政府和相關(guān)部門十分謹(jǐn)慎，在進行大量調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定了一系列政策措施，包括資金的使用范圍、發(fā)放條件、貸款利率、賬戶監(jiān)管等，目的是積極穩(wěn)妥地推進試點工作，保證住房公積金的使用安全�！�
據(jù)嚴(yán)志華介紹，重慶的住房公積金貸款支持保障性住房試點，住房公積金貸款的投向是用于公租房建設(shè)，只能定向用于已被國家有關(guān)部門審批的6個公租房項目，嚴(yán)禁挪作他用，貸款額度不得突破國家規(guī)定的30億元。在發(fā)放貸款時，貸款項目必須“四證”(《建設(shè)用地許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》)齊全。同時，在抵押擔(dān)保方面也作了明確規(guī)定，必須以在建項目、房產(chǎn)或土地使用權(quán)足額抵押，建設(shè)單位不得重復(fù)抵押。
在貸款期限、利率執(zhí)行上，重慶市將嚴(yán)格按照國家規(guī)定貸款的期限執(zhí)行，最長不超過5年，貸款利率按照5年期以上公積金個人貸款利率上浮10%執(zhí)行(為4.257%)。目前5年期銀行商業(yè)性房地產(chǎn)項目貸款基準(zhǔn)利率為5.76%，根據(jù)情況上�。�20-30%)，貸款到期后必須全額收回貸款本息。
在試點過程中，重慶市將加強住房公積金使用情況的監(jiān)管，特別是賬戶監(jiān)管，項目貸款實行全程封閉管理，資金封閉使用。受托銀行對借款人設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，全程監(jiān)管其項目資本金、貸款資金、項目租售回收資金；一個項目只準(zhǔn)一家銀行進入，住房公積金貸款與銀行商業(yè)性貸款必須分開實施�！�
嚴(yán)志華告訴記者，對于住房公積金支持保障性住房試點工作，國家有關(guān)部委也高度重視，強調(diào)住房公積金貸款項目的“零風(fēng)險”，為此在國家層面還專門建立了一個監(jiān)管系統(tǒng)，加強對住房公積金貸款的監(jiān)管。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已建立專門的項目貸款監(jiān)管系統(tǒng)，與工、建、農(nóng)等5家住房公積金承辦銀行的總行“總對總”進行聯(lián)網(wǎng)監(jiān)督管理，各城市發(fā)放的住房公積金項目貸款均通過該監(jiān)管系統(tǒng)進行實際支付操作。她說，每個享受住房公積金貸款的公租房項目都有一個全國統(tǒng)一編號，未經(jīng)國家批準(zhǔn)的項目沒有全國統(tǒng)一編號，無法通過監(jiān)管系統(tǒng)審批，不能實現(xiàn)貸款操作。
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公積金支持保障房建設(shè)需防范資金風(fēng)險
對于住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點，業(yè)界也存在爭議。一些專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然國家有關(guān)部門在住房公積金支持保障房建設(shè)的試點運行中管理非常嚴(yán)格，但在實際操作中仍然有一些諸如自有資金不足、資金被挪用、建設(shè)工程滯銷、房屋租不出等不確定因素引發(fā)的風(fēng)險，亟須建立健全相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)，形成一整套風(fēng)險防控機制，增加項目貸款透明度。[詳細]