“環(huán)首都經(jīng)濟圈”概念的提出，令北京周邊地區(qū)發(fā)展面臨機遇。河北香河縣作為“環(huán)首都經(jīng)濟圈”直接的利好區(qū)域，近年來頗受大型房企重視。記者了解到，除了近期萬科與五礦建設(shè)聯(lián)手打造的香河北京歡慶城外，綠地、萬通等多家大型房企也已紛紛“殺進”香河。然而，部分業(yè)界專家卻對此番房企大舉進入香河圈地表示擔憂，分析人士提醒，一要避免大面積拿地向“囤地”的演變，二則要更加關(guān)注當?shù)剞r(nóng)民民生問題。

    環(huán)首都經(jīng)濟圈概念利好香河

    近日，河北省舉行“環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃編制座談會”， 標志著環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃編制工作正式啟動。河北省委常委、常務(wù)副省長趙勇表示，將借鑒東京、首爾等首都經(jīng)濟圈的經(jīng)驗，制訂總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、控制性詳規(guī)等，預(yù)計將在明年1月底前完成。
    據(jù)悉，“環(huán)首都經(jīng)濟圈”建設(shè)的總體思路，是在鄰近北京將近1000公里的范圍內(nèi)，主要包括環(huán)繞北京的張家口、承德、廊坊、保定四個地級市，建設(shè)一個發(fā)展特區(qū)。同時，他還透露，在 “環(huán)首都經(jīng)濟圈”規(guī)劃正式批準之前，原則上河北省環(huán)北京13個縣市的新項目不再審批，土地也不再供應(yīng)，現(xiàn)有項目可以繼續(xù)進行，但新項目要等新規(guī)劃出臺之后按照新規(guī)劃進行審批和布局。
    另外，趙勇表示，未來1-2年內(nèi)，將通過高鐵、輕軌、地鐵、高速公路等立體交通設(shè)施建設(shè)，將“環(huán)首都經(jīng)濟圈”建成名副其實的半小時經(jīng)濟圈，即環(huán)首都經(jīng)濟圈內(nèi)任何地方，都可在半小時內(nèi)達到北京城區(qū)。同時，“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的規(guī)劃還將在經(jīng)濟圈內(nèi)地級市城市周邊10公里范圍內(nèi)，縣城周邊5公里范圍內(nèi)，將進行大規(guī)模拆遷重建，農(nóng)業(yè)人口將全部轉(zhuǎn)化為城市人口，遷入城市社區(qū)；而此范圍外農(nóng)村也將全部重新規(guī)劃，建立中心村，生活品質(zhì)亦將與城市看齊。
    記者了解到，除去近日“環(huán)首都經(jīng)濟圈”概念的提出，事實上，近年來北京周邊地區(qū)交通、生活等配套設(shè)施的建設(shè)和完善，都在極大程度上提升了這些區(qū)域的居住和投資價值，并吸引了大批房企進駐。以位居環(huán)渤海經(jīng)濟圈重要戰(zhàn)略據(jù)點的河北省香河縣為例，利好影響首當其沖。據(jù)了解，香河縣位于北京、天津、唐山三大核心城市版圖的交界處，區(qū)域除了是已開工建設(shè)的京唐高速鐵路出京的第一站外，京沈高速、第二京津高速、規(guī)劃中的大七環(huán)、涿密高速等多條高速路遍布周邊�？焖龠B接北京的交通設(shè)施，以及CBD東擴與通州新城建設(shè)等幾大利好因素的影響下，香河縣近年來不斷發(fā)展，并成為了大型房地產(chǎn)企業(yè)眼中的“香餑餑”。

    房企“殺”進香河圈地

    日前，位于香河縣的大型生態(tài)農(nóng)業(yè)城項目——北京歡慶城體驗館在京開幕。記者了解到，這個由萬科聯(lián)手央企五礦建設(shè)在香河共同打造的大型社區(qū)項目，與香河縣政府深度合作。遠期整體規(guī)劃達萬畝以上，將按照地區(qū)新農(nóng)村整合發(fā)展的趨勢，建設(shè)教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套等。據(jù)萬科集團副總裁毛大慶介紹，該項目已定于明年1月開始預(yù)售，一期產(chǎn)品為低密度150平方米至200平方米戶型，未來還將開發(fā)聯(lián)排雙拼別墅等產(chǎn)品。
    事實上，北京歡慶城已不是香河縣的第一個住宅項目，而萬科與五礦也早已不是第一個進駐這片區(qū)域的開發(fā)商了。據(jù)香河縣相關(guān)人士介紹，目前香河區(qū)域已有30多家開發(fā)商進駐。綠地、萬通等大型房企紛紛進入香河地區(qū)，開始大面積拿地。
自去年7月份開始，萬通地產(chǎn)以4.8億元拿下香河縣4宗地塊，合計面積達53萬平方米。此外，據(jù)一位長期關(guān)注香河的地產(chǎn)界人士透露，香河縣遠期規(guī)劃的投資額度已經(jīng)達到了千億元以上。
    盡管大面積的住宅土地供應(yīng)，和眾多開發(fā)商承諾的即將投入建設(shè)的產(chǎn)業(yè)、生活配套設(shè)施，看似對香河縣的未來發(fā)展提供了利好影響。但業(yè)界人士卻一針見血地指出，大型房企在北京周邊如此大規(guī)模的圈地，實則暗藏隱憂。中國社科院研究員曹建海對記者表示，目前受各項政策因素的利好，大型房企進駐香河的圈地意圖是十分明顯的，隨著土地被瓜分，必然有用盡的一天，開發(fā)商們應(yīng)該盡快將土地轉(zhuǎn)化成為住房供應(yīng)。“開發(fā)商動輒拿下50萬平方米以上的土地，再分期開發(fā)，即使不是故意囤地，也容易導(dǎo)致與囤地一樣的結(jié)果�！辈芙ê�擔心道，這樣下去，看似推動了香河區(qū)域的城市化進程，但其實一是對資源的浪費，二更不利于人氣的聚集。
    然而，對于圈地這個說法，房企似乎并不以為然。毛大慶對記者表示：“去香河開發(fā)怎么能算是圈地呢？”他對記者表示，現(xiàn)在政府都在提“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的概念，在香河開發(fā)房地產(chǎn)項目是政府提倡的事，不能算是圈地，也更不是囤地。
    對此，當?shù)匾晃恢�情人士對記者介紹，萬科此次打造的項目遠期規(guī)劃達萬畝以上。他抱怨道，萬科拿這么大面積的住宅性質(zhì)為主的用地，如果全部開發(fā)成中小戶型剛需產(chǎn)品，不僅能滿足當?shù)鼐用窬幼⌒枨�，還能吸引北京剛需置業(yè)者進駐，但該項目卻偏偏以低密度聯(lián)排雙拼別墅等產(chǎn)品為主打。他說：“萬科和五礦拿地樓面價每平方米或還不足千元，現(xiàn)在卻要當成別墅產(chǎn)品銷售，就算做了這些那些配套，利潤還是高得很�！�
    面對房企遮遮掩掩不愿提圈地的態(tài)度，上述關(guān)注香河樓市的業(yè)界人士表示，開發(fā)商肯定都不愿承認圈地，因為大肆圈地肯定是與利潤相關(guān)的。他表示，據(jù)其所知，眾多進駐香河的開發(fā)商，幾乎都是與當?shù)卣�府協(xié)議拿地，部分項目的樓面價甚至每平方米僅幾百元，而現(xiàn)在香河在售項目平均售價在5000元-8000元/平方米之間，“去香河開發(fā)的利潤有多大，可想而知�！�
    廊坊市一家房產(chǎn)中介公司的工作人員也告知記者，自去年起，香河的房價就已經(jīng)開始有上漲的趨勢�！扒皟赡晗愫拥姆績r還在3000元/平方米左右，但大的開發(fā)商一來，這里的房價馬上就漲上去了，現(xiàn)在的趨勢是，大開發(fā)商來得越多，房價漲得越快�！彼�告訴記者，目前香河大部分項目均價都在6000元/平方米左右，一旦開發(fā)商囤地2-3年，香河房價上漲到1萬甚至2萬元/平方米都是有可能的。

    警惕“土地財政”傷及農(nóng)民利益

    記者了解到，近年來，隨著京郊及京周邊地區(qū)吸引了越來越多開發(fā)商進駐，農(nóng)村建設(shè)用地及拆遷問題，一直成為政府相關(guān)部門關(guān)注焦點。國務(wù)院常務(wù)會議曾提到，少數(shù)地方片面追求增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標，部分地方違背農(nóng)民意愿強拆強建，侵害農(nóng)民利益，并要求規(guī)范農(nóng)村拆遷補償問題。對此，曹建海認為，現(xiàn)在京郊及周邊地區(qū)開發(fā)，基本上是開發(fā)商與地方政府協(xié)議拿地或者聯(lián)合開發(fā)，在占用農(nóng)村耕地、農(nóng)民拆遷補償問題上，問題比較多。他透露，大部分類似區(qū)域的開發(fā)，都涉及土地財政問題，但由于過于敏感，又缺乏嚴格監(jiān)管，因此，一直沒有受到太多關(guān)注。
    一位正在香河開發(fā)的不愿具名的房企負責人告訴記者，以香河為例，其實目前香河新增的建設(shè)用地指標不是很多，大部分開發(fā)商進來開發(fā)，都是采取先與地方政府簽訂一個類似“新農(nóng)村建設(shè)”的合作協(xié)議的方法，然后開發(fā)商出錢對農(nóng)民的宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地進行整理。同時，該負責人還透露，據(jù)其所知，土地出讓的收入已經(jīng)占據(jù)了當?shù)刎斦�收入相當大的比例�?BR>    據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》報道，截至9月10日，香河縣全年財政收入累計完成101805萬元，突破10億元大關(guān)，占市下達任務(wù)的101.8%，同比增長71.7%，提前112天完成了全年收入任務(wù)。其中，土地收入占據(jù)了重要比重。
    另外，據(jù)記者了解，在拆遷補償問題上，雖然以往各個項目的開發(fā)，當?shù)剞r(nóng)民都可以拿到相應(yīng)補償；毛大慶也公開表示，將在拆除農(nóng)民宅基地，置換農(nóng)民住上居民樓后，再利用騰挪出來的土地指標進行項目開發(fā)，但據(jù)一些香河居民介紹，當?shù)囟鄶?shù)拆遷補償?shù)拇胧�，還是很令人難以接受的。對此，記者曾多方試圖聯(lián)系香河縣政府國土局，均未得到回應(yīng)。
    曹建海對此表示，據(jù)其了解，房企進入香河開發(fā)，在與政府簽訂協(xié)議后，基本上政府提供的都是一手土地，后期開發(fā)利潤極高。他還直言不諱地指出，無論是香河還是其他地區(qū)，政府引進房地產(chǎn)業(yè)的最大誘因，就在于利潤�！氨M管多數(shù)房企承諾將在區(qū)域內(nèi)建設(shè)更多生活配套設(shè)施，并結(jié)合當?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展，建設(shè)可以融入當?shù)厝松�活和生產(chǎn)方式的項目，但房地產(chǎn)業(yè)永遠不能與其他項目引資一樣，食品業(yè)、金融業(yè)、科技業(yè)這些產(chǎn)業(yè)才是能夠直接拉動地區(qū)經(jīng)濟增長，為地區(qū)帶來更多就業(yè)機會的項目。大房地產(chǎn)業(yè)的進駐，往往最直接的就是推高一個地區(qū)的房價�！辈芙êＵJ為。
    “現(xiàn)在地區(qū)發(fā)展的問題就是，土地被開發(fā)商拿走了，如果每個項目都馬上進入開發(fā)階段，形成有效供應(yīng)，也可以發(fā)揮其價值，就怕部分開發(fā)商在圈地后，坐等地價上漲，無形中推高地區(qū)房價。另外，因為只有建設(shè)成低密度中小住宅，把北京人吸引過來入住，才能保證地區(qū)人氣旺盛,當?shù)乩习傩崭�本無從消化這些住房供應(yīng)。屆時，恐怕香河會變成另一個‘空城’�！鄙鲜龇科筘撠熑藫鷳n道。

    萬科五礦天價搶得 北京海淀兩地塊

    萬科“不拿地王”遭質(zhì)疑

    記者獲悉，近日，萬科聯(lián)手五礦建設(shè)以52.27億元的高價，拿下了位于海淀區(qū)西北旺唐家?guī)X地區(qū)的兩宗居住性質(zhì)用地。兩宗用地的成交價格分別為37.44億元和14.83億元，樓面地價分別為19998元/平方米及19997元/平方米，創(chuàng)下了新政后北京土地成交價最高紀錄。
    記者獲悉，這兩宗地均于11月15日開標，其中，僅26.21億元的海淀區(qū)西北旺北C1地塊居住性質(zhì)用地招標時，就吸引了12家開發(fā)商投標，萬科與五礦建設(shè)的聯(lián)合體報出了37.44億元的高價，折合樓面地價19998元/平方米。而底價為10.4億元的海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)中心C3地塊居住、托幼及中學(xué)用地，則由京投置地、鑫泰房地產(chǎn)聯(lián)合體報出了最高價15.144億元。但由于該兩宗地塊按照綜合評標的制度出讓，現(xiàn)場并未公布最終招標結(jié)果。昨日，記者從北京市土地整理儲備中心獲悉，萬科與五礦建設(shè)聯(lián)合體拿下了西北旺區(qū)域的兩宗地塊，樓面地價均接近2萬元/平方米。
    特別值得注意的是，先不論這兩宗地塊創(chuàng)下了新政后土地成交價的最高紀錄，僅從2萬元/平方米的樓面地價來看，中原地產(chǎn)華北區(qū)域某負責人認為，這樣的樓面地價與周邊均價每平方米兩萬多元的二手房價相比，“面粉”接近“面包”價。
一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)公司高管向記者表示，萬科此舉，和萬科董事長王石先前公開表示的“萬科絕不拿地王”的說法嚴重相悖，在當前房地產(chǎn)調(diào)控的敏感和關(guān)鍵期，對萬科的做法表示質(zhì)疑。為此，記者致電萬科副總裁毛大慶，當提及剛剛成交的兩宗地塊時，他立刻以不方便接受采訪為由掛斷了電話。