“點燃冷市激情，熱捧商住公寓”。一批持幣觀望的溫州購房客在樓市新政下沉寂了數(shù)月后突然活躍起來，在上海、武漢、大連、杭州、溫州等城市，有的殺入商住公寓樓，有的紛紛追捧滬上豪宅，商業(yè)地產(chǎn)成了他們追捧的新目標(biāo)。圖為一些購房客在冷市中簽公寓訂購房合同 張和平/攝
東方不亮西方亮
國家一系列樓市新政下達后，永嘉縣的汪女士一直很郁悶。今年7月間，她的購房客“同盟軍”有信息傳遞她，長三角二三線城市江蘇省常熟市開出的新樓盤“佳禾廣場”有點名堂。
她即參加“看房團”實地考察，果然大開眼界，發(fā)現(xiàn)這是一個樓市投資新“亮點”，便果斷刷卡1000多萬元，買下四套計400多平方米房子。
在“鄰里效應(yīng)”作用下，溫州市永嘉縣七都鎮(zhèn)的張先生后來居上，8月份在常熟市的“琴湖廣場”一單買下整層三樓商鋪，計1000多平方米。他說：“這個地段很好，可用來經(jīng)營茶吧�，F(xiàn)在是買的時候了，等到12月交付時就不是這個價！”
他們兩人選擇的目標(biāo)高度一致，都不是處處受控的住宅，而是前些年遭受冷落的商業(yè)地產(chǎn)。
長期關(guān)注溫州樓市的業(yè)內(nèi)資深人士、溫州市天昊置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳鴻認為，在國家頻頻出臺“限貸令”、“限購令”的氣候下，擅長以小搏大、以銀行資金杠桿撬動樓市大盤的溫州人此時對住宅房不得不偃旗息鼓、持幣觀望。他說：“打擊最大的是10月1日后實施的‘限購令’，它不允許買第二套，哪怕一次性全部付清也沒用，因為房管部門不給受理、不能登記、不讓備案，不許過戶，產(chǎn)權(quán)證拿不到，這等于樓市交易受到行政手段的嚴厲限制�！�
的確，在當(dāng)前樓市新政的強勢高壓下，在股市、基金節(jié)節(jié)敗退的哀鳴下，在貨幣天天縮水的煎熬下，手中持有大量真金白銀的溫州購房客不得不投入“錢包保衛(wèi)戰(zhàn)”。
“孫阿姨”是溫州市一個大型購房團的“普通一兵”，如今她調(diào)頭四處買酒店式公寓。她說，這房子雖然比住宅房投資回報率差多了，但比起錢存銀行天天貶值要強得多，起碼它能保值，還能穩(wěn)定適度升值，眼下我的頭等大事是保護“錢袋子”。
迎接商業(yè)地產(chǎn)“補跌時代”
溫州市益民房產(chǎn)營銷公司是溫州一批購房團“領(lǐng)軍人”。董事長裘益民告訴記者，公司屬下有600多名購房客會員，這都是多年滾雪球滾出來的，他們是一批攪動房局的“先行者”。政府新政出臺之前，公司主要帶隊組織這批購房團到長三角地區(qū)炒住宅房。今年3月，當(dāng)房價躥到“一天一個價”的瘋狂地步時，經(jīng)歷樓市近十年沙場的公司決策層意識到，越是火爆越是危險降臨。為此，他們“先知先覺”及時剎車，3月底做完最后一單后全線撤退，悄然金蟬脫殼，實行180度大轉(zhuǎn)，掉頭經(jīng)營多年來受市場冷落的商業(yè)地產(chǎn)——酒店式公寓、辦公型公寓。
這是一次忍痛割愛又是清醒的“轉(zhuǎn)身”。4月18日新政下達，公司業(yè)務(wù)照常，因它已提早喝下商業(yè)地產(chǎn)“第一口水”，以“包銷”經(jīng)營模式相繼拿下長三角地區(qū)二三線城市多處規(guī)模型精品商鋪、公寓，諸如江蘇常熟琴湖廣場、常熟佳禾廣場、嘉興小商品市場、杭州中奧江錦公寓以及山東倪豐時代廣場等，一般每套50平方米至60平方米，多個樓盤僅銷售幾個月就告罄，剩余樓盤僅存30%常態(tài)穩(wěn)銷。
這一現(xiàn)象似乎有些不可思議。許多營銷公司大都只做銷售代理，以求旱澇保收，安全可靠無風(fēng)險，但即使這樣都難做下去，而益民公司卻大膽實行“包銷制”。他們從開發(fā)商手里“通吃”后，每周帶出10來支購房團實地看房，每支平均25人。有時一天出團10多支，成交率至少達30%以上，最高達200%至500%，有一次帶出一支10人團，其購房業(yè)績高達50多套，成交率500%。
裘益民說，我們之所以敢作包銷，是預(yù)測到商業(yè)地產(chǎn)的春天已經(jīng)來臨，當(dāng)前是“出手”的大好時機。公司做出了名聲，許多外地開發(fā)商慕名上門推銷，使我們有機會多中選好，好中選優(yōu)。而且，評定樓盤好不好，要不要包銷“通吃”，不是由管理層說了算，而是“看房團”現(xiàn)場考察說了算，他們的考察意見是幫助我們決策拍板的有力依據(jù)。包銷拿到的扣點比散戶團購還大，我們將之轉(zhuǎn)利給600多名會員，借以形成規(guī)模團隊的核心競爭力。這種營銷模式使我們從不打廣告，這就省下大筆廣告費返利購房客。銷售啟動后，所有房源“肥水不流外人田”，優(yōu)先供600多名會員選擇，每個會員若向外介紹推銷成功，就獎勵信息費�！斑@些就是我們決勝樓市的奧秘。”
今年4月份以來，該公司已成功銷售80多萬平方米商業(yè)地產(chǎn)，這相當(dāng)于7個多月已賣出30幢30層高的大樓，其中溫州購房客占60%以上。
公司銷售經(jīng)理金衛(wèi)玲分析道，商業(yè)地產(chǎn)前幾年在一路高歌猛進的住宅地產(chǎn)的擠壓下得不到價值體現(xiàn)，現(xiàn)住住宅傷風(fēng)感冒被打壓，商業(yè)地產(chǎn)終于獲得出頭之日，我們之所以頻頻大膽包下各地的商產(chǎn)公寓，是基于一個樓市新判斷：“商產(chǎn)補跌”時代已經(jīng)到來。
11月22日“益民”公司包銷的中奧江錦公寓樓首日開盤，首期推出200套精裝房，當(dāng)天簽約85套，為今年公司多年經(jīng)營所罕見�！暗诙阡N售的200套房就不是現(xiàn)在這個價了！”公司副董事長董小靜意味深長地說。
溫州市中小企業(yè)促進會會長周德文稱，多方信息表明，近幾個月，當(dāng)外地大多數(shù)人對樓市尚處于靜觀其變、持幣觀望狀態(tài)時，溫州購房客卻“世人皆醉吾獨醒”，獨具慧眼抓到新商機，在寫字樓、公寓樓、商住兩用樓、商鋪樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域捷足先登，鬧的聲勢的確不小，令人出乎意料。溫州人的商業(yè)嗅覺和商業(yè)智慧總是高人一籌、先人一步、先掘一金。
回頭看時“遍地是黃金”
章先生對商業(yè)地產(chǎn)從冷漠到興趣頗有意味。今年7月，溫州一個房產(chǎn)營銷公司銷售經(jīng)理致電他，外地有多個商業(yè)樓盤市場看好，其中杭州某公寓樓品質(zhì)好，有升值空間，邀請他參加“看房團”實地考察。
章先生明確表示對商業(yè)地產(chǎn)不感興趣：商業(yè)地產(chǎn)每套面積僅五六十平方，使用年限只四五十年，又不能通管道煤氣，電價高于民用電。相比之下，住宅房產(chǎn)的使用年限是70年，要買就買住宅。公司銷售經(jīng)理說，就當(dāng)免費旅游，看看樓盤及周邊地理環(huán)境也好。
不看不知道，一看心直跳，他的理念發(fā)生新的轉(zhuǎn)變：“其實公寓和住宅只是概念不同而已，最重要是的看有無升值空間和投資回報率有多少�！彼男谋豢吹降臉潜P品質(zhì)、精裝檔次、周邊環(huán)境所扣動，馬上買下一套。當(dāng)時均價每平方米11000元，三個月后升到17000元。他很開心，又跟“看房團”捕捉商機，結(jié)果又在一個新樓盤買下20套公寓房�！斑@東西好，不受首套、二套的限制，自己的錢也不受制約，很爽！”他說。
這些過去做住宅營銷、現(xiàn)在大膽轉(zhuǎn)行的房產(chǎn)公司之所以對商業(yè)地產(chǎn)情有獨鐘，自有一套“樓市解讀”理論。金衛(wèi)鈴說，公司決策層認為，公寓房打了住宅房的“擦邊球”，不受各種貸款、購房指標(biāo)等政策限制，這無論對開發(fā)商、房產(chǎn)營銷公司及購房客來說，都是“限”中之“機”。另外，它與住宅一樣，同樣拉動中國經(jīng)濟的增長，同樣增加GDP和稅收，又不影響民生，這符合政府支持鼓勵的方向�？梢灶A(yù)計，往后這個商機會逐步有限，政府會有所限批。
購房客王征宇，被人稱為很能抓錢的“貔貅”，他以“看得準(zhǔn)、下手狠、屢獲勝”之長在業(yè)內(nèi)小有名氣，人們佩服他堪稱一名“樓市戰(zhàn)術(shù)家”。眼下他正盯著溫州市區(qū)一個著名商圈外圍被人忽視的一條“毛坯街”，“此街很不起眼，未來其商鋪的利潤空間可能超過周邊住宅！”他神秘地說。
陳鴻則被業(yè)內(nèi)稱為有點“戰(zhàn)略眼光”的人物，他對記者說，現(xiàn)在盛傳溫州人大行炒棉、炒蒜、炒豆、炒黃金之道。實際上這只是小股力量，在七八千億元的民資中不代表主流，可忽略不計。因為炒這炒那需要專業(yè)知識、行業(yè)資源和經(jīng)營優(yōu)勢，溫州人對自己不熟悉的行業(yè)是不會輕易出手的。說到底，能稱得上“全民皆炒”東西就是房子，因為溫州商人善求功利特別是急功近利，投資注重眼見為實，要看到有明確的標(biāo)的物或扎扎實實的不動產(chǎn)。
他分析說，2000年至2010年，人民幣縮水50%，房子上漲5倍。這10年中只有房子沖鋒在前，挑起對抗人民幣貶值的重任，也取得抵制人民幣貶值的驕人業(yè)績，這是中國抗跌不二的產(chǎn)品。因此，在住宅房受控、受限的情況下，溫州人在商業(yè)地產(chǎn)中異軍突起是有廣泛民間基礎(chǔ)的。