在房價整體仍在上漲的背景下，此事似屬個案，年底各地土地市場仍將持續(xù)供求兩旺的活躍態(tài)勢
11月最后一天，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布今年第104號土地使用權(quán)掛牌出讓公告，證實(shí)了嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西住宅用地退地傳聞。有分析認(rèn)為，由此退地或?qū)⒉案蟮姆秶⒖赡艹蔀榉績r下跌的征兆。2008年年中上海某地塊被退之后，多個城市隨即紛紛曝出退地消息，并出現(xiàn)了一輪房價調(diào)整。那么，此次“退地”是否會引起多米諾骨牌效應(yīng)？對此，業(yè)內(nèi)人士多數(shù)持懷疑態(tài)度，稱目前局部地區(qū)個別項目的退地不會帶動大范圍退地潮的出現(xiàn)。
雖有上海退地插曲，但當(dāng)下的土地市場仍難言冷清。土地推出量依舊保持在高位，住宅用地的成交量也呈小幅微升態(tài)勢，更為惹眼的是熱點(diǎn)城市近期成交的部分地塊樓面價頻頻接近或突破2萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，退地潮恐難在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)，地方政府推地時的較高定價也凸顯了其對土地市場的樂觀預(yù)期。
“上海的這次退地具有一定的偶然性因素，與開發(fā)商自身有很大關(guān)系。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓對《經(jīng)濟(jì)參考報》說。在她看來，在相對喧囂的拿地高潮期，尤其是在中央經(jīng)濟(jì)工作會議即將召開的敏感時刻，此次退地引發(fā)市場各方的關(guān)注和猜想在情理之中，不過，這次更多是偶然因素，不太可能引發(fā)退地潮，更不太可能引發(fā)新一輪的房價調(diào)整。
中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)事業(yè)一部總經(jīng)理卞明也持相同觀點(diǎn)：“這只是涉及個別地塊個別開發(fā)商的個別現(xiàn)象，沒有行業(yè)代表性�！�
至于退地是否能反映出開發(fā)商的資金鏈普遍緊繃，業(yè)內(nèi)看法不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這或許是當(dāng)下開發(fā)商們的一個縮影，密集調(diào)控之下，資金鏈瀕臨斷裂。卞明則透露，他所接觸的一部分開發(fā)商的資金鏈還沒有緊張到不得不退地的程度。
的確，相當(dāng)一部分開發(fā)商尤其是實(shí)力雄厚的大型房企并沒有放慢拿地的腳步。繼萬科一周拿下4宗住宅用地、佳兆業(yè)一天斬獲9幅地塊之后，九龍倉、碧桂園、龍湖地產(chǎn)等上周(11月22-11月28日，下同)均有地塊入手。供地方面，多個熱點(diǎn)城市的推地?zé)岢比栽诶^續(xù)。
中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，上周監(jiān)測的20個主要城市共推出土地178宗，較前一周增加16宗，推出面積1189萬平方米，環(huán)比上升1%，其中住宅用地推出78宗，共計631萬平方米，環(huán)比上升13%。成交量方面，住宅用地成交34宗，與前一周持平，共計成交255.3萬平方米，環(huán)比上升14%。
自新一輪樓市調(diào)控以來，重點(diǎn)城市土地市場放量供應(yīng)的特點(diǎn)愈加明顯。據(jù)中原監(jiān)測12個重點(diǎn)城市調(diào)查數(shù)據(jù)，自10月以來各地居住土地供應(yīng)累計超過1600公頃，平均每周供應(yīng)量達(dá)到200公頃，較今年1至9月周平均水平高出14%。根據(jù)目前土地供應(yīng)調(diào)查情況看，未來1個月內(nèi)還將有939公頃宅地掛牌出讓。中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵預(yù)計，年底各地土地市場將持續(xù)供求兩旺的活躍態(tài)勢。
在土地市場推出量和成交量增加的同時，部分地塊的樓面價也高位運(yùn)行。據(jù)統(tǒng)計，僅上周，熱點(diǎn)城市樓面地價達(dá)到萬元/平方米以上的便有4宗，其中，杭州西湖區(qū)的楊家牌樓A地塊，樓面地價達(dá)25297元/平方米，高居首位，另外2宗地塊的樓面價也接近2萬元/平方米。其實(shí)在業(yè)內(nèi)所稱“9·29新政”之后，這已不是第一次。據(jù)公開市場消息，11月29日，位于溫州市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的“原溫師院”地塊出讓時的樓面價高達(dá)3.7萬/平方米，更早些時候，廣州、武漢、南京、杭州4城市推出的5幅宅地均拍出高價地。廣鐵與珠光聯(lián)合體更是以86億高價拿下的廣州廣鐵南站“巨無霸”地塊，創(chuàng)造了“9·29新政”以來的最高總價。
尤為值得一提的是，部分熱點(diǎn)城市推出地塊的樓面均價即達(dá)萬元/平方米。“最近部分地方政府對地塊的定價稍微激進(jìn)了一點(diǎn)”，徐楓提醒說。仍以上述上海嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊為例，退地后二次出讓的掛牌起始價已遠(yuǎn)超去年。有消息曝出，該地塊重新出讓的競買保證金達(dá)6億元，超過了這幅地塊去年底推出時的5.5億元底價，而掛牌起始價則高達(dá)19.3億元，與前一次的出讓底價相比，漲幅約為250%。業(yè)界粗略估算，這幅地塊推出的樓面單價已突破萬元。
徐楓認(rèn)為，這在一定程度上反映了地方政府對土地市場的樂觀預(yù)期，“事實(shí)上，其他熱點(diǎn)城市的土地出讓基本上與上海類似。熱點(diǎn)城市是一個風(fēng)向標(biāo)，如果這些城市的土地出讓處于亢奮狀態(tài)，必將會對整個土地市場的風(fēng)向產(chǎn)生一定影響。”
一位業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟(jì)參考報》表示，在樓市調(diào)控趨緊的氛圍下，地方政府這種做法或許并不明智，不過，地方政府可以通過綜合招標(biāo)等手段，在一定程度上減少高價地的出現(xiàn)，比如土地出讓時要求配建一定面積的保障性住房，從而拉低樓面地價，實(shí)際上地塊上商品住宅的樓面價一點(diǎn)也不低，這既可使土地出讓金的收入持續(xù)攀高，還可在一定程度上降低社會的關(guān)注度。