一方面是部分企業(yè)主圈地、炒地、囤地等行為導(dǎo)致工業(yè)用地大量閑置，另一方面卻是優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶面臨用地瓶頸……面對(duì)嚴(yán)峻的工業(yè)用地形勢(shì)，位于南昌縣的江西小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)通過法律手段和讓企業(yè)采取“項(xiàng)目嫁接”自主招商等方式，在清理閑置土地的同時(shí)，加大對(duì)新增工業(yè)用地的監(jiān)管，嚴(yán)格規(guī)定開工、竣工日期，設(shè)立“畝產(chǎn)”稅收標(biāo)準(zhǔn)，為當(dāng)前的閑置用地清理工作帶來了啟示。

　　用地閑置催生“整治風(fēng)暴”

　　小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是江西省人民政府設(shè)立的省級(jí)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積為18平方公里，現(xiàn)有落戶企業(yè)500多家。然而，開發(fā)區(qū)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，落戶的企業(yè)中，不少處于土地閑置狀況，類型包括：嚴(yán)重違約，具備條件未開工的項(xiàng)目；土地閑置面積較大或雖有少量建設(shè)未投產(chǎn)的項(xiàng)目；私自轉(zhuǎn)讓土地、股權(quán)套現(xiàn)的項(xiàng)目；長(zhǎng)期停產(chǎn)、停建，長(zhǎng)期建設(shè)未投產(chǎn)的項(xiàng)目。
　　據(jù)了解，2002年開發(fā)區(qū)成立之初，工業(yè)用地每畝只需8000元至一萬元，而現(xiàn)在每畝超過了八萬元。與此同時(shí)，由于閑置工業(yè)用地鳩占鵲巢，阻擋了優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，嚴(yán)重阻礙了開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
　　小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)副主任何新躍說，由于土地閑置嚴(yán)重，導(dǎo)致開發(fā)區(qū)90%的稅收來自于10%左右的土地，90%的土地處于不同程度的閑置狀態(tài)或效益低下狀態(tài)，部分企業(yè)主圈地、炒地、囤地期盼土地升值或粗放經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致土地閑置，嚴(yán)重?fù)p害了地方發(fā)展環(huán)境，人為造成用地“瓶頸”。
　　為了盤活閑置土地，今年8月初，小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目重組工作全面啟動(dòng)，主要采取法律手段穩(wěn)步推進(jìn)。清理工作以法律服務(wù)外包的形式，委托律師事務(wù)所統(tǒng)一執(zhí)行。由律師對(duì)照合同約定、法律規(guī)定，對(duì)違約、違法企業(yè)進(jìn)行約談，采取發(fā)律師函、提請(qǐng)民事訴訟等方式，依法進(jìn)行清理重組。
　　2008年4月，江西中集車輛物流裝備有限公司與小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)簽訂《投資意向協(xié)議書》，約定在開發(fā)區(qū)內(nèi)利用50畝土地投資1億元，建設(shè)車輛銷售、配件加工、車輛改裝項(xiàng)目。然而，受金融危機(jī)的影響，項(xiàng)目遲遲未能開工建設(shè)，經(jīng)法律途徑多次協(xié)商后，雙方于今年9月27日達(dá)成協(xié)議，由開發(fā)區(qū)原價(jià)回購50畝土地。
　　江西中集車輛物流裝備有限公司綜合部經(jīng)理王國良說，公司購置的土地是開發(fā)區(qū)內(nèi)最好的地段，原價(jià)被收回，剛開始公司上下都想不通，但畢竟是我們違約在先，慢慢也就理解了開發(fā)區(qū)管委會(huì)的做法。

　　“柔性”清理避免整治“震蕩”

　　由于一些企業(yè)違法違規(guī)違約情況嚴(yán)重，但又不肯放棄既得利益和可以預(yù)期的土地升值帶來的高額收益，清理工作開展之初，工作人員經(jīng)常接到恐嚇電話，甚至有個(gè)別企業(yè)在聯(lián)合執(zhí)法小組對(duì)其違法違規(guī)行為進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法時(shí)，進(jìn)行暴力對(duì)抗，清理工作面臨巨大壓力。
　　此外，由于開發(fā)區(qū)建設(shè)初期，因招商經(jīng)驗(yàn)不足，引進(jìn)項(xiàng)目時(shí)所簽訂的合同對(duì)企業(yè)約束力不夠。而在征地、通平等方面沒有及時(shí)到位也為少數(shù)企業(yè)不履行合同提供了借口。
　　為此，開發(fā)區(qū)管委會(huì)在運(yùn)用法律手段清理閑置土地的同時(shí)，通過“倒逼機(jī)制”和“項(xiàng)目嫁接”加速企業(yè)開工、投產(chǎn)，發(fā)展上下游產(chǎn)業(yè)。被重組企業(yè)也因此由不理解轉(zhuǎn)變?yōu)槔斫�，由被�?dòng)配合到主動(dòng)支持。
　　2008年7月，蘇州吳越塑料工業(yè)有限公司和小藍(lán)經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)簽訂《投資合同書》，約定征用46.56畝土地投資建設(shè)汽車注塑件生產(chǎn)項(xiàng)目，并約定了開工投產(chǎn)期限。然而，在約定最后期限到來后，公司卻未能如期建設(shè)投產(chǎn)。
　　為此，今年10月8日，雙方再次簽訂補(bǔ)充協(xié)議，蘇州吳越塑料工業(yè)有限公司承諾于2011年10月前投產(chǎn)，并在2012年底前，上繳各項(xiàng)稅收不低于260萬元，此后還將逐年增加。
　　與此同時(shí)，通過讓落戶企業(yè)自主招商，實(shí)行“項(xiàng)目嫁接”，也是開發(fā)區(qū)盤活閑置土地的另一“訣竅”。
　　“改變傳統(tǒng)企業(yè)落戶方式，實(shí)行‘嵌入式招商’，也是清理閑置土地的新思路�！遍_發(fā)區(qū)招商局招商二部部長(zhǎng)吳光宇告訴記者，作為世界500強(qiáng)企業(yè)的百事可樂和可口可樂兩家公司需要大量的PET包裝瓶，這便各自需要至少20畝地的PET瓶存儲(chǔ)庫房。而生產(chǎn)PET瓶的配套企業(yè)，每家至少又需要占用50畝地建設(shè)廠房。后來在開發(fā)區(qū)的協(xié)調(diào)下，兩家飲料公司“自主招商”，分別從上海和珠海引進(jìn)兩家PET瓶生產(chǎn)企業(yè)，直接租用百事可樂和可口可樂的廠房，每天按需生產(chǎn)，沒有讓開發(fā)區(qū)新增一分用地。
　　“我們估算，如果能將開發(fā)區(qū)內(nèi)的閑置用地全部清理盤活，將為開發(fā)區(qū)節(jié)省、盤活資金六億元�！焙涡萝S說，經(jīng)過4個(gè)月的清理整頓，目前小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已收回閑置用地553畝，有效避免了在清理整治過程中出現(xiàn)大的“震蕩”。

　　閑置土地成功“重組”的啟示

　　何新躍認(rèn)為，小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)清理閑置土地之所以能取得成功，得益于一系列創(chuàng)新做法：
　　一是多種手段并用，突破清理工作阻力。
　　首先是運(yùn)用法律手段，減輕重組壓力，降低重組成本，達(dá)到重組效益最大化。
　　其次是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)辦法，既堅(jiān)決維護(hù)政府利益，又兼顧投資者利益。對(duì)于配合工作的企業(yè)，做到“有情操作”，在合法基礎(chǔ)上通過協(xié)商的方式給予投資者合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，達(dá)到快重組的目的；對(duì)于不配合工作的項(xiàng)目，依法依規(guī)從重處罰，追繳其不當(dāng)?shù)美��?BR>　　此外，運(yùn)用行政辦法，依法依規(guī)加大對(duì)擬重組項(xiàng)目的執(zhí)法、稽查力度，對(duì)企業(yè)用地違法、違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處，使不良企業(yè)在開發(fā)區(qū)無立足之地。
　　二是精細(xì)操作，剛?cè)岵⒂�，�?shí)現(xiàn)被清理企業(yè)由不理解到主動(dòng)配合的轉(zhuǎn)變。
　　根據(jù)企業(yè)違法違規(guī)的實(shí)際狀況，開發(fā)區(qū)制定了科學(xué)、詳細(xì)的工作流程，從確定企業(yè)名單、核查違約情況、分析制定方案、約談，到簽訂重組協(xié)議，到執(zhí)法、稽查等，都做到有章可循，確保項(xiàng)目重組工作依法、有序、穩(wěn)定、全面展開。
　　三是在清理閑置土地的同時(shí)，對(duì)新重組的企業(yè)或重組新引進(jìn)的企業(yè)，嚴(yán)格把關(guān)，避免產(chǎn)生新的閑置用地。