2011年，為了抑制高通脹，貨幣政策回歸穩(wěn)健已無懸念，而針對高房價繼續(xù)出臺調(diào)控政策也已成為市場共識。但是，地產(chǎn)股目前的低估值已經(jīng)較為充分地反映了市場對于政策面的擔憂，預(yù)計2011年地產(chǎn)股在政策面利空與股價低估的雙重影響下，有可能走出先抑后揚的估值修復(fù)行情。

　　房價或穩(wěn)中有升

　　預(yù)計2011年，房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持向上態(tài)勢，雖然2010年政策頻繁打壓房價，但是2010年房企業(yè)績?nèi)匀槐憩F(xiàn)出色。2011年，考慮到政策面壓力很難持續(xù)增大，一旦高通脹得到遏制，宏觀經(jīng)濟政策放松，房地產(chǎn)板塊有望迎來估值修復(fù)行情。
    商品房價格穩(wěn)中有升。為應(yīng)對金融海嘯的沖擊，我國于2008年底開始實行適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，成功避免了經(jīng)濟硬著陸，但寬松的貨幣政策也為后來的通脹預(yù)期埋下了伏筆。
　　2010年，外圍經(jīng)濟體的量化寬松貨幣政策使我國面臨輸入性通脹壓力，國內(nèi)CPI數(shù)據(jù)高企；與此同時，人民幣面臨較大升值壓力，近期的加息更是加劇了投資者對人民幣升值的預(yù)期。無論是高通脹經(jīng)濟環(huán)境下出于保值目的，還是對人民幣資產(chǎn)升值的預(yù)期，房價的上漲都有很強動力。此外，我國房地產(chǎn)市場剛性需求旺盛，但非市場化的土地供給模式無法有效滿足剛性需求，導(dǎo)致供需失衡。預(yù)計非市場化的土地供給和市場化的商品房需求之間的矛盾在2011年仍將持續(xù)，但調(diào)控政策的密集出臺對于房價大幅上漲也將起到遏制作用。市場普遍預(yù)計，2011年我國房價可能穩(wěn)中有升。房產(chǎn)的商品屬性和金融屬性決定房價在通脹行情中的上漲趨勢，但社會屬性又決定了政策不會容忍房價泡沫繼續(xù)累積。有分析師認為，房價漲幅與CPI持平或是皆大歡喜的選擇。
　　我國城市化進程仍在繼續(xù)，人口紅利還未結(jié)束。業(yè)內(nèi)人士認為，我國房地產(chǎn)行業(yè)銷售額在未來仍將保持增長，國泰君安分析師預(yù)測未來15年行業(yè)銷售額平均增速為15%，而根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，這一過程很有可能呈現(xiàn)前高后低的增長速度。因此，2011年行業(yè)增速可望超過15%。
　　行業(yè)發(fā)展將向二、三線城市轉(zhuǎn)移。目前以北京、上海、廣州和深圳為代表的一線城市面臨著拿地成本過高、土地資源緊缺等問題，市場成長性有限，而隨著城市化進程的深化，二、三線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿�巨大。以長江證券為代表的券商研究表明，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要戰(zhàn)線已經(jīng)轉(zhuǎn)移至二、三線城市，二、三線城市的土地儲備占全部土地儲備的比例一直處于上升狀態(tài)。

　　調(diào)控帶來主要壓力

　　2011年我國宏觀經(jīng)濟政策主要目標為“調(diào)結(jié)構(gòu)，保增長，控通脹”，其中又以“控通脹”為重中之重。2010年12月27日，央行年內(nèi)第二次上調(diào)基準利率，出乎市場意料，體現(xiàn)了政策對于防通脹的決心。預(yù)計2011年，我國貨幣政策將步入收緊通道，但穩(wěn)健的貨幣政策這一表述為明年的宏觀經(jīng)濟調(diào)控留有一定空間�！氨Ｔ鲩L”與“控通脹”之間的政策博弈變數(shù)很大。況且，穩(wěn)健貨幣政策只是降低了貨幣供應(yīng)增速，但目前市場存量資金依然充沛，市場的流動性并沒有想象中那么糟糕。
　　中信證券認為，加息對于行業(yè)需求方的抑制要大于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的影響。但總體上看，加息周期的到來對于房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個不小的利空。中金公司認為，只有通脹得到有效控制，我國貨幣政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)行業(yè)股票才有可能得到系統(tǒng)性的機會。
　　房地產(chǎn)不同于普通的商品和投資品種，其本身還兼具著社會屬性。房價的高低，不但影響著行業(yè)的基本面，更影響著國計民生。因此，在分析房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系時，考慮房價對行業(yè)的影響不應(yīng)簡單套用其他一般商品行業(yè)的規(guī)律，即商品價格越高，行業(yè)景氣度越高。誠然，房價上漲，地產(chǎn)行業(yè)的基本面向好，這個邏輯并沒有錯。但具體到我國A股市場，地產(chǎn)股對調(diào)控政策的敏感性要高于對基本面的反應(yīng)。國泰君安分析師認為，短期性的調(diào)控政策將越來越與房價漲幅掛鉤，政策將變成對資本市場、股價一個高度敏感的內(nèi)生變量。一個非常有可能的情況是：行業(yè)基本面越好，房價越上漲，政策壓力越大，股價越不上漲。

　　保障性住房影響幾何

　　保障房建設(shè)力度的加大肯定會相應(yīng)減少商品房供應(yīng)量。但是，保障房與商品房所針對的購買力并不具有重合性，因此預(yù)計對房地產(chǎn)企業(yè)影響不大。
　　2010年10月，中央在“十二五”規(guī)劃建議中提出，要“完善符合國情的住房體制和政策體系”；12月中央經(jīng)濟會議提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)將從目前的幾乎完全市場化向適度市場化轉(zhuǎn)變。
　　海通證券分析師認為，在保障性住房方面，2010年的560萬套和2011年預(yù)計的1000萬套在后期將逐步進入市場，行業(yè)原本缺失的非市場化部分有望在后期逐步體現(xiàn)，這有利于減少后期出臺更強硬的政策調(diào)控。如果政策能繼續(xù)加大行業(yè)的非市場化建設(shè)，行業(yè)所面臨的政策壓力也將大幅減弱。這將對房地產(chǎn)板塊后期走勢構(gòu)成利好。
　　同時，保障性住房的建設(shè)不會對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展產(chǎn)生過多負面影響。以香港地區(qū)為例，在保障性住房占整體房地產(chǎn)供應(yīng)總量20%的情況下，香港的商品房銷售和地產(chǎn)商利潤并沒有出現(xiàn)下滑。此外，目前國內(nèi)土地供應(yīng)總量相對有限，在國家擴大保障性住房土地供應(yīng)時，勢必也會縮小商品房用地供應(yīng)量。因此，商品房市場因為供給的減小在價格和利潤率上不會出現(xiàn)大幅度下滑。從短期看，保障性住房的建設(shè)更多的作用是減小了民生保障方面的壓力。

　　地產(chǎn)股可能先抑后揚

　　市場普遍認為，2011年上半年，由于通脹高企和市場存量貨幣流動性依然寬裕，房價上漲概率較大。這樣一來，政策必然會加大房價調(diào)控力度，密集出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，甚至較2010年可能會更加頻繁，更加嚴厲。極有可能通過提高需求端成本方式限制需求，對調(diào)控政策的預(yù)期將打壓地產(chǎn)股價格。而下半年，隨著房產(chǎn)稅等政策“落地”，利空出盡，“控通脹”取得階段性成果，宏觀經(jīng)濟政策重心可能由“防通脹”向“保增長”轉(zhuǎn)移。屆時，地產(chǎn)股有可能迎來系統(tǒng)性機會，在2011年走出一波先抑后揚的估值修復(fù)行情。
　　具體到股票選擇策略上，首先，建議選擇低估值、高增長的行業(yè)龍頭，中金公司認為，受益于行業(yè)集中度提高，龍頭公司可以享受20%以上的銷售增長，資金優(yōu)勢有望帶來利潤率提升，目前估值已經(jīng)見底的代表性公司有萬科、保利、招商地產(chǎn)和金地；其次，受益于保障性住房相關(guān)政策，并且兼具建筑與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，在2011年的投資機會較大，代表公司為中國建筑、中鐵二局和城投控股；再次，可適當挖掘進行多元化投資的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是投資于“十二五”規(guī)劃重點扶持的七大新興產(chǎn)業(yè)的房企，以國泰君安和廣發(fā)證券為代表的券商稱之為“X+地產(chǎn)組合”投資思路。他們認為，“X+地產(chǎn)組合”的代表性公司股價將在階段性行情中獲得更好收益，其根本原因是房地產(chǎn)估值具有很強的安全邊際，而“X”又具有高成長性，能夠享受高估值，這類企業(yè)在2011年仍然具有個股機會，代表性公司為中國寶安、福星股份和中天城投等。