國資委嚴(yán)令之下，央企炮制“高價地”的時代剛剛漸行漸遠(yuǎn)，但由央企開啟“樓王”時代卻由遠(yuǎn)及近，進(jìn)入人們的視野。
2010年12月28日，央企中化集團(tuán)旗下中化方興開發(fā)的金茂府項目正式面市，這個未來售價恐將在4.5萬元/平方米左右的“豪宅”項目，即是脫胎于北京昔日的廣渠路“高價地”。2010年，中化方興在40億元以上的不斷加價，最終讓信心滿滿的潘石屹敗興而歸。
中化方興的金茂府并非惟一心向“樓王”的央企。在重慶，與香港開發(fā)商九龍倉聯(lián)手拿下江北嘴地塊的中海地產(chǎn)，也正試圖將這塊曾創(chuàng)下重慶江北嘴土地價格紀(jì)錄的地塊，打造成屬于整個中國的“濱江豪宅”，其售價可想而知。在北京，另外一家央企中信集團(tuán)和旗下的中信地產(chǎn)，則以北京截至目前最高的超過60億元的價格，拿下了備受矚目的中服地塊，成為又一任“高價地”桂冠的享有者。
在集體退卻了“高價地”的熱情之后，央企的“樓王”訴求，似乎正在形成一個新的輪回。
“高價地”變樓王
時隔一年，曾經(jīng)的北京廣渠路“高價地”，終于面市。2010年12月28日，中化方興地產(chǎn)對外宣布，脫胎于廣渠路“高價地”的金茂府項目，將于2011年4月開始陸續(xù)對外銷售。在金茂府售樓處對外開放的儀式上，中化方興相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，金茂府的未來銷售價格還未最后確定，但基本會以4.5萬元/平方米的價格起售。
北京市住建委批準(zhǔn)預(yù)售的相關(guān)信息顯示，金茂府可預(yù)售房源為982套，其中包括廉租住房為332套。中化方興地產(chǎn)于2010年拿下該地塊，總價40.6億元，按照控制性規(guī)劃計算，其樓面成本價已經(jīng)超過15200元/平方米。
2010年是各一線城市“高價地”紀(jì)錄被頻繁刷新的一年，北京、重慶、南京、杭州等地的“高價地”紀(jì)錄相繼被刷新。世聯(lián)經(jīng)緯房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理孫玉飛告訴記者，一塊公開出讓的凈地從拿地到面市銷售，基本需要一年零三個月的時間左右，因此，2011年，將是“高價地”項目的集中銷售階段。
“2010年很多‘高價地’的得主都是央企，因此，2011年在由‘高價地’轉(zhuǎn)化成樓王的現(xiàn)象中，央企將占有很大的比例，甚至央企從追逐‘高價地’到追逐樓王，可能將成為一種‘現(xiàn)象’�！睂O玉飛向記者表示。
中化方興并不是惟一的將“高價地”轉(zhuǎn)化為樓王的央企。2009年，央企中國海外下屬的地產(chǎn)企業(yè)中海地產(chǎn)，與香港地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)九龍倉聯(lián)手以40億元的創(chuàng)紀(jì)錄價格在重慶江北嘴拿下A\B\C三塊地塊，一度為重慶“高價地”。當(dāng)下，借勢重慶兩江新區(qū)獲批的利好，2011年4月開始，該“高價地”項目將分別以“國金中心”、“寰宇天下”“紫御江山”的名稱，進(jìn)入市場銷售。
重慶地產(chǎn)界普遍認(rèn)為，以寰宇天下的豪宅物業(yè)類型分析，結(jié)合其樓面成本價，其售價應(yīng)在25000元/平方米，這一售價，將成為重慶豪宅的新標(biāo)桿�！霸诖酥�，重慶豪宅的最高售價，在18000元/平方米左右�！睂O玉飛告訴記者。
區(qū)域房價控漲壓力
“央企‘高價地’在2011年集中進(jìn)入銷售期，有可能會進(jìn)一步拉高區(qū)域內(nèi)的房價。”杭州蕭山房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司副總經(jīng)理周波向記者分析。依照他的經(jīng)驗，“高價地”出爐之時，周邊的二手房價一般會迎來10%～20%不等的上漲，而當(dāng)“高價地”項目進(jìn)入銷售期后，一旦定價超出區(qū)域內(nèi)的平均價格，通常會導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)的新房價格再次上漲。央企的“高價地”亦不例外。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，目前，北京CBD區(qū)域內(nèi)的主要標(biāo)桿項目，銷售價格在35000元/平方米至39000元/平方米。萬科藍(lán)山苑從2010年11月25日獲得預(yù)售許可證至12月9日，成交22套，成交均價39990元/平方米，相比5月份的38597元/平方米有輕微上漲。
“在目前北京市政府落實樓市調(diào)控的背景下，CBD區(qū)域內(nèi)以及周邊的房價，在過去5～8個月的時間中，并未有大幅度的上漲。比如萬科藍(lán)山苑項目，5個月的時間，房價上漲只有在1000元左右�！甭�(lián)達(dá)四方經(jīng)濟(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒向記者表示。
然而，隨著中化方興金茂府項目逼近入市，一度穩(wěn)定的區(qū)域房價，再次面臨壓力�！叭绻鹈�45000元/平方米的價格入市，日后銷售價格還有上漲的空間，屆時，僅這一個項目的對整個區(qū)域房價的上漲的拉動作用，就不可小視�！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司老總向記者表示。
記者向三位準(zhǔn)備在2011年在北京東四環(huán)、東五環(huán)開盤的開發(fā)企業(yè)詢問其定價策略，他們都表示，將要參考金茂府的開盤定價和他給區(qū)域房價帶來的上漲幅度，而目前，金茂府周邊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司門店均反映，近期二手房的掛牌價格，已經(jīng)出現(xiàn)的略微的上漲。
中海地產(chǎn)和九龍倉在重慶江北嘴的項目定價，也超出了目前江北嘴乃至重慶的住宅平均價格�！板居钐煜潞妥嫌蕉紝阎貞c的住宅價格帶入一個新的階段，江北嘴對于投資者的利好，將通過這兩個項目的定價，徹底釋放出來，從而使整個重慶的房價進(jìn)入新的階段�！�
央企逐利沖動
2010年，由于央企在當(dāng)年第一季度，在土地市場上的攻城略地，迫使國資委出臺非主營業(yè)務(wù)央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政命令。此后，國務(wù)院分別在國十條、國五條中相繼提出，嚴(yán)禁非主營業(yè)務(wù)的央企進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
此后，中石油、中石化、中遠(yuǎn)集團(tuán)等央企，相繼退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，央企的“高價地”生涯也自此告一段落。“但是，對于歷史已經(jīng)遺留下的央企手中的‘高價地’出口問題，將使央企從‘高價地’追逐轉(zhuǎn)向樓王追逐成為一種現(xiàn)象�！睏钌黉h向記者表示。
他認(rèn)為，央企追逐“高價地”所導(dǎo)致的手中土地?fù)碛械妮^高樓面成本價，將會與目前國務(wù)院、國資委一直在房地產(chǎn)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)的央企社會責(zé)任形成矛盾，從而使央企在房地產(chǎn)的問題上，陷入進(jìn)退維谷的境地。
記者了解到，中化方興拿下的總價40.6億元的北京廣渠路“高價地”，其樓面成本價已經(jīng)超過12500元/平方米；而中海地產(chǎn)和九龍倉在重慶江北嘴拿下的“高價地”，其樓面成本價，也已經(jīng)超過8000元/平方米。
然而，盡管如此，央企房地產(chǎn)定價與社會責(zé)任定位的所產(chǎn)生的矛盾與沖突，也十分明顯。“通常房地產(chǎn)的樓面成本價之外，建安成本5000元/平方米已經(jīng)很高了，那么即便如此，也不會有超出地價3倍以上的定價。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示。
“4.5萬元每平方米還算保守？”金茂府周邊某中介公司人士表示，周邊幾個高端樓盤二手房房價售價才3萬元/平方米左右，“金茂府”將再度推高區(qū)域樓價——關(guān)鍵，這一次樓王的主人是央企。