正在此間召開的重慶“兩會”傳來消息，“十二五”期間，重慶將加強財稅調節(jié)，開征高檔商品房房產稅。重慶市正抓緊完善相關方案，有望在今年一季度出臺文件開征高檔商品房房產稅。此舉對于改善住房結構，完善住房體系，遏制房地產市場投資投機行為意義重大，彰顯政府調控樓市的決心。但同時也要看到，房產稅改革是一項浩大的系統(tǒng)工程，要慎之又慎，穩(wěn)妥推進。
開征房產稅彰顯政府調控樓市信心
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。
事實上，人們對房產稅并不陌生，早在幾年前報紙、網絡等媒體上就有許多關于房產稅的議論、爭論。特別是從去年以來，伴隨著房地產市場的火爆，房價飆升，而一波又波對樓市的調控，可謂是歷年來力度最大、手段最多、持續(xù)性最長的一年，但似乎也拉不住高房價這個“脫韁的野馬”，仍高高在上。在經歷了加息、限價等調控手段之后，人們期待房產稅能夠力挽狂瀾，成為抑制房價過快上漲的靈丹妙藥。
重慶市是最早向國務院提出進行房產稅征收試點的城市。雖然具體的實施方案仍在完善中，但經多方打探，記者略有知曉重慶房產稅的大體方向：主要針對高檔商品房和打擊炒房投機，存量和增量均包括在內。其中高端商品房，主要包括別墅、高檔大戶型商品房，對別墅將不論面積和價格一律征收房產稅；高檔大戶型商品房須其評估價值達到一定價格以上才征收房產稅，可能為上年重慶主城區(qū)商品房銷售均價2-2.5倍。同時為打擊炒房投機行為、遏制房地產泡沫，重慶還將對個人擁有的多套商品房征收房產稅。
根據重慶市政府的初衷，征收房產稅的主要目的在于節(jié)約土地資源，限制高檔住房數量，遏制房地產泡沫。同時通過征收房產稅，對高端住房房價和消費加以必要約束。征收的房產稅收入，主要用于公共租賃住房建設和維護。
重慶市政府開征高檔商品房房產稅是對去年提出的“低端有保障、中端有市場、高端有約束”住房制度體系建設的貫徹實施。在低端方面，重慶市從去年開始實施了大規(guī)模的公共租賃住房建設，開工建設了1300萬平方米，今年規(guī)劃新開工建設1350萬平方米。在中端方面，重慶市加大了普通商品房的供應，嚴格市場秩序，房地產市場呈現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢。而在高端市場上，則通過房產稅實施調節(jié)。綜合來看，這都是重慶市政府進一步完善住房體系建設，促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要一環(huán)。
房產稅能否成為遏制房價過快上漲的“利器”
一直以來，房產稅都被人們看成是樓市調控的一大利器，是根治炒房的“殺手锏”。
重慶渝蓉城鄉(xiāng)發(fā)展研究院理事長趙宜勝在接受記者采訪時表示，重慶市即將推出的房產稅，不同于西方市場經濟國家實行的房產稅，主要是針對高端物業(yè)消費征收的。從這個意義上講，重慶的房產稅更像是“特別消費稅”，對于抑制高端消費是有必要的，有利于對房地產市場進行調控和引導。
記者采訪的一些專家和開發(fā)商認為，政府開征房產稅的初衷不是打壓樓市，而是調整結構，抑制高端消費。重慶朵力房地產股份有限公司董事長黎偉表示，重慶對高檔商品住房開征房產稅，從短期來看，對于抑制高檔商品房消費會有一定作用。但從長期來看，重慶經濟發(fā)展正處于發(fā)展的上升期，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程不斷加快，商品房的剛性需求依然很大，房產稅對房地產大勢不會造成太大影響。
業(yè)內人士認為，當前，推動房價繼續(xù)上行的主旋律依然是不斷加快的城市化進程，以及土地供應和貨幣政策。無論房產稅開征或是不開征，和前面兩個主要因素相比，它的影響微乎其微。
“房產稅對市場造成的影響更多是心理層面，其實重慶正在大規(guī)模建設的公租房對樓市的影響比房產稅還要大�！崩鑲フf。他認為，大規(guī)模增加的保障房供應，將改變整個樓市供應結構，從而對房價產生長期影響。
“從抑制房價的角度講，房產稅的作用將不會是長期的�！敝貞c市社會科學院財政金融研究所所長鄧濤認為，房產稅更重要的意義在于完善財稅體，為地方政府培育重要且穩(wěn)定的財政收入來源。
鄧濤指出，開征房產稅的另外一個重要意義是可以調節(jié)居民收入分配差距。一般來講，能買得起別墅、大戶花園洋房等高檔住房的群體，是社會中的富裕階層。這些高檔商品房的業(yè)主占有的土地資源以及其它社會公共資源更多，理應通過稅收方式調節(jié)收入分配差距，尤其是由于房地產等資產升值而造成的貧富兩極分化。
重慶的房產稅收入，主要用于公共租賃住房、廉租房等保障性住房建設。“通過稅收手段，調節(jié)收入分配，讓低收入群體享受到發(fā)展成果。”鄧濤說。
房產稅能否讓地方政府擺脫對“土地財政”依賴
近年來，隨著房地產市場的火爆，地方政府的土地財政問題越來越嚴重，土地出讓收入成為一個地方政府的重要財源，土地出讓金占地方財政的比例較高，許多地方在50%以上，土地出讓金也由此被稱為“第二財政”。為了增加財政收入，一些地方政府熱衷于搞征地拆遷，由此引發(fā)了諸多社會矛盾，嚴重影響社會穩(wěn)定。此外，隨著城市不斷擴張，土地資源越來越少，“土地財政”必將日益萎縮。因此，改變地方政府對土地收入的過度依賴是大勢所趨。
我國對土地財政依賴十分嚴重。日前召開的全國國土資源工作會議透露，我國出讓金總額達2.7萬億元，同比增幅達70.4%。按照財政部公布的數據，預計全年全國財政收入將破8萬億元，如果按8萬億元的保守估算，2.7萬億元的地價款收入將占到全國財政收入的33.75%，占據地方本級財政收入的一半以上。同樣，重慶市對“土地財政”照樣有依賴性。2009年重慶市通過招拍掛成交土地金額373億元，占財政收入的32.71%。
一些業(yè)內專家在接受記者采訪時表示，房產稅有助于地方政府擺脫對“土地財政”的依賴。1994年實行中央地方分稅制后，優(yōu)質稅源主要劃歸中央，共享稅的劃分中也是中央占大頭，而地方事權并未明顯減少。加之地方債務平臺不完善，又沒有形成具有長效機制的地方財稅體系，最終導致短期行為的“土地財政”的盛行。房產稅某種程度上是對一次性的土地出讓收入進行平攤，會降低政府在任期內的過度賣地行為，使地方政府擁有一種大宗、穩(wěn)定的稅源，更有助于破解土地財政的困局。
專家認為，重慶房產稅的開征并不意味著對土地財政的徹底替代，至少是在短期內難以實現(xiàn)的。雖然無法取代土地財政，但房產稅對未來經濟發(fā)展意義深遠。房產稅與土地收入之間可以取得平衡，通過房產稅逐漸取代土地收入，直到最終徹底擺脫土地依賴癥。
困難尚存須扎實穩(wěn)妥推進
財稅專家表示，無論從完善稅制，還是促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，開征房產稅都是大勢所趨。但從客觀來講，開征房產稅是一項系統(tǒng)工程，還面臨著許多問題需要解決。
首先是征收對象的問題。從重慶的房產稅征收方案看，大體方向是對高檔商品住房征稅。那么，什么樣的住房才是高檔房，是別墅還花園洋房，別墅里面還有獨棟別墅和聯(lián)排別墅之分。
其次是稅率如何確定。假設房產稅稅率定為1%，如果房地產價格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對抑制房地產投機并無實質意義。如果稅率過高，又會給房地產業(yè)造成新的壓力，不利于房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
三是房產價值評估問題。房產稅的計稅依據和稅率在確保公平的基礎上，面臨如何確定的問題。從重慶來看，房屋所在區(qū)位不同，房產價值存在較大差異。有的房屋過去可能在城郊，現(xiàn)在隨著城市擴張，位于城中，價值得以提升。如何動態(tài)地評估房屋價值將是一項浩大的工程。反過來說，如果只是大體分區(qū)確立房產基礎價格，容易因為不公平而招致反對。