新年剛過，恒大地產(chǎn)動(dòng)作頻頻。先是啟動(dòng)了部分樓盤75折的促銷，接著在香港發(fā)起新一輪融資計(jì)劃，未幾又宣布收購深圳建設(shè)71%股權(quán)，一舉突入深圳。一系列動(dòng)作，似在回應(yīng)外界渲染的恒大今年沖擊千億銷售目標(biāo)的豪舉。
據(jù)市場(chǎng)人士透露，恒大此次赴港融資額約為20億美元，而其收購深建的價(jià)格，是萬科曾經(jīng)出價(jià)的一倍。目前，恒大土地儲(chǔ)備高達(dá)9600萬平方米。超常規(guī)的動(dòng)作背后，恒大如何做到資金與擴(kuò)張平衡？
20億元以下都是劃算的
1月15日，恒大集團(tuán)在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，以16.6億元競(jìng)得深圳建設(shè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深建”）71%股權(quán)。
據(jù)悉，此次深建拍賣的71%股權(quán)，包括了深圳市建設(shè)(集團(tuán))有限公司工會(huì)委員會(huì)和深圳市建設(shè)家園服務(wù)有限公司工會(huì)委員會(huì)分別所擁有的深圳建設(shè)集團(tuán)有限公司51%和20%的股權(quán)，股權(quán)起拍價(jià)約為11億元。
資料顯示，深圳建設(shè)擁有深圳建設(shè)集團(tuán)大廈50%所有權(quán)、蔡屋圍項(xiàng)目50%所有權(quán)、東莞南城區(qū)50萬平方米的住宅用地以及合肥等地項(xiàng)目。
其中，蔡屋圍項(xiàng)目位于深圳金融中心區(qū)，周邊新樓售價(jià)已達(dá)4萬元/平方米，盈利潛力巨大。此外，東莞百悅尚城項(xiàng)目、合肥“金悅領(lǐng)地”項(xiàng)目都是優(yōu)良資產(chǎn)，東莞項(xiàng)目的售價(jià)可達(dá)1.5萬元/平方米以上。
除了住宅物業(yè)，深建還擁有八卦嶺工業(yè)區(qū)廠房、中深國(guó)際大廈、中深花園等近5萬平方米商業(yè)物業(yè)。隨著《深圳城市更新辦法》正式實(shí)施，深建物業(yè)未來有納入舊改范圍的可能，市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)高于賬面價(jià)值。
雖然賬面資產(chǎn)看起來不錯(cuò)，但據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士介紹，2007年深建進(jìn)行改制，員工欠下3.69億元的改制款債務(wù)難以償還，2009年被深圳市投資控股有限公司告上了法庭。為了轉(zhuǎn)移債務(wù)，才將股權(quán)掛牌出讓。
去年10月，萬科收購深建一事曾經(jīng)沸沸揚(yáng)揚(yáng)。根據(jù)當(dāng)時(shí)曝光的《關(guān)于意向收購深圳市建設(shè)(集團(tuán))有限公司71%股權(quán)的征求意見函》，萬科深圳公司曾愿意以總價(jià)不高于8.32億元收購深建所持71%的股權(quán)，包括償還欠深投控公司的未支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、違約金、股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)支付的稅費(fèi)等。后雙方未談攏。
而此次恒大拿下深建的股權(quán)，出價(jià)高于萬科一倍。恒大方面表示，公司做過詳細(xì)調(diào)研，認(rèn)為收購價(jià)在20億元以下都是劃算的。
擴(kuò)張與資金的平衡
伴隨著土地規(guī)模的擴(kuò)張，恒大的融資亦未停下腳步。
1月10日晚，恒大在香港宣布新一輪融資計(jì)劃，將在國(guó)際市場(chǎng)上發(fā)行以美元結(jié)算的人民幣優(yōu)先票據(jù)。
市場(chǎng)消息顯示，恒大此次發(fā)行人民幣優(yōu)先票據(jù)集資規(guī)模最初預(yù)計(jì)在20億美元。這是2010年香港開展人民幣貿(mào)易結(jié)算以來最大規(guī)模的融資。
恒大在1月10日發(fā)布的公告中稱，此次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)將主要用于償還國(guó)內(nèi)貸款、為新納土地儲(chǔ)備融資以及用于一般企業(yè)用途。恒大董事局主席許家印表示，此次融資的主要目的在于，替代恒大的高息貸款用于改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。
從往年來看，恒大謹(jǐn)慎地在賬面負(fù)債和銷售額之間取得平衡，2010年年終，其賬面負(fù)債接近全年504億元的合約銷售額。但持續(xù)的并購和土地?cái)U(kuò)張，則使得負(fù)債有可能提升。
據(jù)公告顯示，截至目前，恒大土地儲(chǔ)備達(dá)到驚人的9600萬平方米，其在2010年新增土地儲(chǔ)備達(dá)到5110萬平方米，比2009年整整翻了一倍。
此前，標(biāo)普強(qiáng)調(diào)恒大存在擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)，其在評(píng)級(jí)報(bào)告中稱，恒大對(duì)依靠發(fā)債進(jìn)行擴(kuò)張的過激偏好削弱了其債務(wù)對(duì)資本比率。如果這一比率持續(xù)大幅高于2010年的水平以及利潤(rùn)率未能改善，公司評(píng)級(jí)將面臨壓力。
就目前來看，恒大現(xiàn)金充裕，據(jù)恒大在1月10日發(fā)布的公告中稱，截至去年12月28日，公司現(xiàn)金余額為188億元。
分析人士認(rèn)為，如果20億美元融資成功，則恒大的負(fù)債率將上升，其財(cái)務(wù)壓力將取決于2011年銷售狀況的優(yōu)劣，是否實(shí)現(xiàn)千億仍是未知之謎。