2010年，樓市“黑馬”寧夏銀川市度過了焦躁不安的一年。曾經(jīng)在全國70個(gè)大中城市中房價(jià)長期領(lǐng)跑的銀川暫時(shí)退出了漲幅最快的城市行列，但是存在泡沫的銀川房價(jià)上漲依然令購房者焦心，有些樓盤甚至報(bào)出了每平方米一萬元的高價(jià)。2011年，隨著中海地產(chǎn)、海亮地產(chǎn)等一些中國百強(qiáng)房企的涌入，“史上最嚴(yán)格的調(diào)控政策”能否拉住這匹黑馬的韁繩？在投資性需求受到強(qiáng)力抑制的形勢下，銀川樓市是將軟著陸還是繼續(xù)飛？
近期銀川樓市直逼萬元
自2008年以來，位于西北地區(qū)的銀川樓市價(jià)格洼地被迅速填平，在這座不到200萬人口的三線城市，房價(jià)幾乎在三年時(shí)間里翻了一番。從2008年至2009年，銀川房價(jià)漲幅曾經(jīng)連續(xù)10個(gè)月領(lǐng)跑全國，輕松實(shí)現(xiàn)了房價(jià)的跨越式前進(jìn)。盡管2010年下半年以來，銀川市商品住房價(jià)格環(huán)比呈下降趨勢，但房價(jià)仍持續(xù)處于高位運(yùn)行態(tài)勢。
記者近日在銀川市興慶區(qū)、金風(fēng)區(qū)兩大核心區(qū)域10多個(gè)樓盤采訪時(shí)了解到，在近期開盤的小區(qū)中，5000元/平方米以下的樓盤已不多見，絕大多數(shù)樓盤報(bào)價(jià)都在每平方米6000元以上。去年年底開盤的“名都國際大廈”，一些精裝公寓每平方米均價(jià)達(dá)到了10580元，而其他一些樓盤價(jià)格也直逼萬元。
與房價(jià)強(qiáng)勁增長相對應(yīng)的是不斷“給力”的房地產(chǎn)投資，自2008年以來，銀川房地產(chǎn)市場就一直處于火爆狀態(tài)。2008年為78億元，2009年近100億元，而截至2010年底，房地產(chǎn)投資就超過了160億元。
三線城市銀川正在成為一線城市大房企眼中的“肥肉”。據(jù)了解，在銀川市土地招拍掛市場上，頻繁出現(xiàn)大企業(yè)的身影，綠地、京能、中海、海亮等房地產(chǎn)企業(yè)都在加速進(jìn)入銀川樓市，在城市核心地塊開發(fā)了大量中高端樓盤。
在西部三線城市，銀川、蘭州、西寧等地樓市都出現(xiàn)了長期只漲不跌的現(xiàn)象，這種信號強(qiáng)烈刺激了市民投資房產(chǎn)的欲望，高不可攀的“萬元時(shí)代”也在不經(jīng)意間到來。寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長鄧宇認(rèn)為，樓市實(shí)際上是存在泡沫的，而且炒房的風(fēng)氣并未隨著調(diào)控散去，只漲不跌的行情讓更多投資者進(jìn)入三線房地產(chǎn)市場，如此下去，樓市的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)越來越大。
嚴(yán)厲調(diào)控與房價(jià)高漲并存
在過去的一年里，為了防止房地產(chǎn)市場泡沫被吹大，從中央到地方都打出了調(diào)控組合拳，然而，令人錯(cuò)愕不已的是房價(jià)繼續(xù)超出預(yù)期高漲，開發(fā)商跟風(fēng)漲價(jià)、小戶型住房嚴(yán)重短缺、房貸政策存在縫隙等現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。
為了穩(wěn)定市場，地方政府也采取了不少行政手段加以干預(yù)。如寧夏住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等四部門出臺(tái)了房屋價(jià)格備案規(guī)定，物價(jià)部門要對開發(fā)商上報(bào)的價(jià)格進(jìn)行成本核算，并規(guī)定商品房價(jià)格一旦備案則6個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià)，意在防止開發(fā)商頻繁調(diào)價(jià)擾亂市場的行為。然而，這種強(qiáng)硬調(diào)控手段效果并不明顯，房價(jià)上漲的勢頭依然不減，一些開發(fā)商向物價(jià)部門虛報(bào)開發(fā)成本、突破政府利潤控制的行為普遍存在，通過地方政府向開發(fā)商施壓難以奏效。
而在開發(fā)商方面，近期在銀川這樣的三線城市“虛火”的現(xiàn)象比較明顯，在樓市遇冷的情況下開發(fā)商紛紛依靠團(tuán)購?fù)惺小Ｓ浾呓兆咴L多家樓盤了解到，銀川樓市普遍出現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購、團(tuán)購現(xiàn)象，政府部門、壟斷企業(yè)或福利較好的大型企業(yè)低價(jià)團(tuán)購住房已成為公開的秘密。一些樓盤因此出現(xiàn)了開盤即售罄的“虛火”局面，而這些人群拿到房子后往往轉(zhuǎn)手賣到二手市場，這樣一來，新樓盤往往顯現(xiàn)出房源虛假短缺的情況，讓普通購房者無法正常購房。
記者來到銀川市住房公積金管理中心了解到，國家雖然叫停銀行向第三套住房提供貸款，但此項(xiàng)規(guī)定在不少地方卻對公積金貸款約束力不強(qiáng)，很多投資者通過公積金貸款渠道順利獲得了第三套住房貸款。另外，由于銀行管理疏松，投機(jī)炒房者還可以通過向銀行申請消費(fèi)信貸，把貸款變相投入房地產(chǎn)市場。
一方面是炒房投機(jī)繼續(xù)盛行，另一方面是中等收入家庭難以找到合適的房源，“90/70”政策成了擺設(shè)。在過去的一年，銀川樓市中90平方米以下住房僅占住房供應(yīng)總量的28.7%，占銷售總量的29%，供應(yīng)比例嚴(yán)重偏低，出現(xiàn)了“小戶型”一房難求的局面。
求穩(wěn)是2011年頭等大事
來自銀川市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，與受政策影響房屋銷售量持續(xù)下降相比，過去的一年銀川市房地產(chǎn)企業(yè)投資異常旺盛，自有資金比例上升，銀行融資下降。一些房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)和開發(fā)企業(yè)分析人士認(rèn)為，2011年銀川樓市依然存在漲幅較大的可能性，但是隨著2011年下半年到2012年房屋供應(yīng)量的不斷釋放，快漲也成為樓市的第一大威脅，如何求穩(wěn)是2011年的頭等大事。
同時(shí)，一些開發(fā)商也傾向于求穩(wěn)。寧夏民生房地產(chǎn)公司推廣經(jīng)理郭富剛分析認(rèn)為，目前像銀川這樣快速發(fā)展的三線城市，正處于一輪改善性住房需求釋放的階段，隨著生態(tài)社區(qū)理念日益深入人心，中高端樓盤的價(jià)格還有上漲的空間。很多樓盤會(huì)選擇在下半年開盤，但是開盤價(jià)格可能較溫和，預(yù)計(jì)今年銀川房價(jià)大漲的局面可能被抑制，仍會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢。
一些房地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，如果能夠繼續(xù)加大調(diào)控有效遏制投資性需求，2011年樓市有望穩(wěn)住。但是調(diào)控稍有松動(dòng)，大量熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場，投資性需求突然釋放可能會(huì)導(dǎo)致樓市仍呈過快上漲趨勢。目前被公認(rèn)為最具殺傷力的房產(chǎn)稅開始在部分城市試水，但過低的稅率很可能對投機(jī)炒房行為起不到真正遏制作用。
當(dāng)前，在一些地區(qū)，房地產(chǎn)市場調(diào)控與混亂并存的現(xiàn)象并未得到有效遏制。開發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)、擺脫危機(jī)，違規(guī)違法現(xiàn)象也將愈加普遍，因此，政府在采取政策調(diào)控的同時(shí)，對開發(fā)商的不法行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊才是正道。
在銀川這樣的三線城市，由于擔(dān)心2011年房價(jià)再次飛漲，“恐慌性”購房氛圍仍然很濃厚，只要是能夠湊得起首付，很多購房愿望迫切的家庭會(huì)選擇立即出手。寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所的一些專家認(rèn)為，如何通過財(cái)稅杠桿增加投資購房者的持有成本應(yīng)該盡快提到日程上來，穩(wěn)住房價(jià)，以盡快消除“投資房產(chǎn)必賺錢”、“今天不買明天房價(jià)會(huì)更高”的兩種非理性心理。