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據(jù)新華社北京2月16日電北京樓市調(diào)控新政昨日正式出臺。北京市政府的樓市新政強化了限購、保障房建設(shè)、稅收金融監(jiān)管措施。
京籍居民家庭禁購三套房
根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，自17日起，對已擁有1套住房的北京市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有北京市有效暫住證在北京市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅的非北京市居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
對已擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，對無法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，暫停在北京市向其售房。
通知還強調(diào)，確保保障性住房建設(shè)用地占北京市住房供地的50%，各類保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%，商品住房用地計劃供應(yīng)量不低于前2年年均實際供應(yīng)量。
據(jù)了解，“十二五”期間，北京市計劃建設(shè)、收購各類保障房100萬套，比“十一五”翻一番。其中2011年通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補貼2萬戶，竣工保障房10萬套。年底實現(xiàn)公共租賃房入住1萬套，合理確定租金水平，吸引機構(gòu)投資者參與公共租賃房的建設(shè)和運營。
房產(chǎn)定價過高，提高土地增值稅預(yù)征率
北京市還將實行差別化土地增值稅預(yù)征率，稅務(wù)部門對定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目提高土地增值稅預(yù)征率，具體辦法由稅務(wù)部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定公布。
金融機構(gòu)和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，將切實執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率1.1倍”的政策。中國人民銀行營業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，研究提高北京市第二套住房貸款首付款比例和利率。
措施或被地方政府借鑒
北京樓市調(diào)控新政在住房保障、限購等方面跨出了一大步，其中一些措施更是被業(yè)界視作史上全國最嚴厲政策。分析人士認為，直接作用于高房價的北京樓市調(diào)控新政或可為其他地方政府提供借鑒，進而對全國市場產(chǎn)生影響。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析認為，北京樓市調(diào)控新政出臺之后，對其他地方政府是一個很好的參照，可能會出現(xiàn)多地借鑒北京模式，在短時間內(nèi)爭相出臺更為嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控細則。
婁立平指出，“2010年一線城市房價實行了重點監(jiān)管，但是調(diào)控盲點三四線城市房價上漲較快，遠遠超出了市場預(yù)期�？梢哉f，中國絕大多數(shù)大中城市都有調(diào)控的必要，一些房價上漲較快的三四線城市尤其如此”。
以限購令政策為例，據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測，去年限購令出臺后，投資型購房需求迅速由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移，從限購城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)非限購城市，進而推動全國房價上漲。
在新一輪限購政策出臺后，房產(chǎn)投機和房價上漲轉(zhuǎn)移的現(xiàn)狀，將會有很大轉(zhuǎn)變。截至目前，全國已有近30個城市拋出限購令，新一輪住房限購將在全國范圍內(nèi)全面實行，這種“由點到面”的擴展趨勢勢不可擋，投資人在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金出口將再次被阻截。
21世紀不動產(chǎn)市場總監(jiān)林蕾認為，細則的效果將取決于地方政府的執(zhí)行力，從今年加強行政問責等措施來看，這一輪調(diào)控可能對全國高房價起到突出的抑制作用。
廣州 細則估計下周出臺
北京昨出臺貫徹國家樓市調(diào)控15條細則。同為一線城市的廣州，調(diào)控細則何時出臺？會采取何種措施？記者昨晚就此采訪了廣州國土房管局有關(guān)負責人。
“(調(diào)控細則)在市政府沒批下來之前不能公告�！睆V州國土房管局有關(guān)負責人表示，廣州調(diào)控細則估計會在下個星期出臺，也就是在廣州市“兩會”期間。該負責人說，新“國八條”政策非常具體，如本地戶籍家庭禁止購買第三套房、外地戶籍家庭禁止購買第二套房都是明文列出，北京這次出臺的限購規(guī)定也和國家精神一致�！皬V州肯定也是不折不扣地貫徹新‘國八條’的規(guī)定”。如無意外，這意味著，廣州將出臺的細則，同樣將會執(zhí)行上述做法，即分本地和外地戶籍進行差別化限購，本地家庭不準購買第三套房，外地家庭禁止購買第二套房；還將執(zhí)行“二套房貸款首付不低于六成、利率不低于1.1倍”的規(guī)定。
上述負責人表示，根據(jù)新“國八條”規(guī)定，無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓䥇^(qū)域內(nèi)向其售房。“此前廣州規(guī)定要有一年以上證明才可以買房，北京這次將證明年限定為五年以上，各個城市的特點不同，廣州可能不一定參照北京的做法”。
深圳“照搬國八條可能性大”
記者昨日向深圳相關(guān)部門詢問深圳版國八條細則的情況得知，相關(guān)部門仍在研究中，還未有具體出臺計劃。深圳業(yè)內(nèi)各中介則表示，按照以往的慣例，深圳版細則“中規(guī)中矩的照搬國八條的可能性大”，而在政策不再加碼的情況下，深圳全年樓市成交量或形成“V”字形走勢，而價格下跌可能性不大。
昨日出臺的北京版國八條細則最突出的就是提高了外地人在京購房的門檻，“而深圳70%的都是這種外地人，深圳再提高外地人購房門檻的可能性不大”，美聯(lián)物業(yè)市場研究部主任徐楓表示，深圳出臺類似北京的這種細則的可能性很小，如果這樣就會把很多實際上的深圳人拒在買房門外。之前多次國家出臺宏觀調(diào)控后深圳的細則都是中規(guī)中矩的照搬國家的條文，此次深圳版國八條細則直接引用國家條文的可能性很大。
對于國八條后深圳今年房地產(chǎn)市場的走勢，徐楓表示，在政策不再加碼的情況下，深圳今年預(yù)期成交量會形成V字形走勢，前半年成交量下降，后半年成交量上漲，而在價格方面，房價下跌的可能性很小，“雖然需求下降了很多，但深圳新房供應(yīng)每年都很少，開發(fā)商目前集體觀望，不推或者少推項目，加上二手房業(yè)主惜售，供應(yīng)和需求同步下降，供需平衡，價格很難下降”。
世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌則表示，深圳今年上半年的新房銷售情況不是很好，前提是供應(yīng)量很低，世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測到今年新房的主要供應(yīng)要等到4月份或者第二季度才開始出現(xiàn)，供應(yīng)上來才會形成成交。
“市場是由需求和預(yù)期來支撐的，深圳一直不缺住房需求，而政策一直不斷加碼的背景就是政策一旦退出必然帶來房價的報復(fù)性上漲，在這種預(yù)期下大家都買房子”，王海斌表示，對深圳今年的房地產(chǎn)市場依然很樂觀。
北京房價今年或小幅回落
“今年存量房交易量將下降10%—15%�！蔽覑畚壹腋笨偛煤皶焺t表示，據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，在北京的購房者中，64.5%屬于外地購房者，而在這類人群中，50%不符合細則中的外地購房者標準。所以，“京十五條”會直接影響1/3的北京市場，進而影響到今年的交易量。
胡景暉表示，“京十五條”對市場起到的作用是“排隊效應(yīng)”而非“擠出效應(yīng)”。他認為細則打擊了炒房和投資購房，而對于自住型和改善型等合理需求，則會起到合理疏導(dǎo)的作用，此類購房者會按需求的輕緩排隊入市。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩也認為，“京十五條”可謂空前嚴厲，細則落實后，北京網(wǎng)簽量2月底日均成交將很難超過500套，3月份作為傳統(tǒng)成交旺季也將會跌破萬套。雖然北京市政府到目前為止還沒有對外公布調(diào)控目標，但從內(nèi)容看“京十五條”與其他城市相比是最嚴厲的。而北京市作為調(diào)控的重點城市，調(diào)控目標也會處于相對更高的層次。
刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長、資深房地產(chǎn)專家謝逸楓則認為，總體而言，“京十五條”根本沒有新國八條和上�！盀o九條”嚴厲，“例如土地增值稅和價格調(diào)控目標及房產(chǎn)稅等具有殺傷力的政策根本沒有具體的規(guī)定，其他關(guān)于房貸和限購及保障房等基本在新國條的范圍內(nèi)”。
不過，謝逸楓也表示，盡管“京十五條”力度小于“新國八條”和上�！盀o九條”，但細則出臺后將再次提高外地人購房門檻，預(yù)計今后外地人認購二手房比例不超過兩成。限購以“認房”為標準，適當保護了改善型，同時也能加大有效供應(yīng)，盤活供應(yīng)房源。通過一系列政策調(diào)控的疊加打擊效應(yīng)，限制購房需求和起到打擊購房者購買心理預(yù)期及再次調(diào)控加碼，北京的房價將有小幅度的回落。
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