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目前，美國(guó)房地產(chǎn)中介生意仍然清淡。資料照片 |
美國(guó)南部佛羅里達(dá)州勞德代爾堡市旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，素有美國(guó)“威尼斯”之稱。但記者不久前走訪當(dāng)?shù)囟嗉曳康禺a(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)：一是房地產(chǎn)中介生意清淡；二是房?jī)r(jià)和金融危機(jī)前相比跌幅過(guò)半，目前仍沒(méi)有明顯止跌回升跡象。勞德代爾堡市的情況實(shí)際上也反映了整個(gè)美國(guó)的情況。
美國(guó)樓市步履蹣跚
巴克萊資本首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家米歇爾·邁耶預(yù)計(jì)，從金融危機(jī)爆發(fā)到房地產(chǎn)止贖危機(jī)高發(fā)的2010年下半年，美國(guó)房?jī)r(jià)平均跌幅達(dá)40%左右，佛羅里達(dá)州、內(nèi)華達(dá)州等地情況更嚴(yán)重，房?jī)r(jià)已腰斬過(guò)半。
為穩(wěn)定樓市，美國(guó)政府曾于2009年3月份推出住房救助法案。在一系列舉措刺激下，美國(guó)樓市在2009年下半年出現(xiàn)短暫復(fù)蘇。然而，受制于居高不下的失業(yè)率和美國(guó)家庭財(cái)富縮水等因素，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”行情只是曇花一現(xiàn)，2010年重新走弱。
美國(guó)政府推出的首次購(gòu)房者稅收優(yōu)惠政策原定于去年6月底到期，但作為美國(guó)房市主力的二手房銷(xiāo)售量從去年6月份的526萬(wàn)套暴跌至7月份的384萬(wàn)套。為了挽救陷入困境的房地產(chǎn)業(yè)，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬去年7月簽署法案，將該項(xiàng)優(yōu)惠政策延期至去年9月底。二手房銷(xiāo)售量在此期間略有回升，但優(yōu)惠政策結(jié)束后，銷(xiāo)售量又開(kāi)始下滑。
縱觀2010年美國(guó)全年的新舊房銷(xiāo)售情況，除了首次購(gòu)房者稅收優(yōu)惠政策原定6月底到期前產(chǎn)生的“末班車(chē)”效應(yīng)之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)在成交量和成交價(jià)格兩方面都呈現(xiàn)出動(dòng)能不足的特征。美國(guó)新房和舊房成交量的峰值都出現(xiàn)在6月底稅收優(yōu)惠政策到期前的二季度，而成交價(jià)格峰值則出現(xiàn)在4月份和5月份，體現(xiàn)出明顯的“政策市”效應(yīng)。
從全年成交量和成交價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，美國(guó)房市在2010年呈現(xiàn)出前低、中高、后低的態(tài)勢(shì)，傳統(tǒng)的春秋交易旺季反而出現(xiàn)量跌價(jià)降局面�！度A爾街日?qǐng)?bào)》刊文指出，離開(kāi)了政府救市政策支撐的美國(guó)樓市開(kāi)始變得步履蹣跚。
此外，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)主席伯南克曾透露，目前美國(guó)超過(guò)20%的借貸購(gòu)房者的房貸總額高于房屋價(jià)值，即每5個(gè)美國(guó)購(gòu)房者中就有一個(gè)“負(fù)翁”；另有33%的購(gòu)房者首付比率不到10%。這些都顯示出在美國(guó)貸款購(gòu)房者中，出現(xiàn)大量新止贖房產(chǎn)案例的可能性較大。
能夠體現(xiàn)美國(guó)商家信心與企業(yè)經(jīng)濟(jì)活力的穆迪商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)也顯示，與2007年金融危機(jī)前的峰值相比，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格迄今跌幅已超過(guò)45%。
這些數(shù)據(jù)指標(biāo)都顯示出，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整過(guò)程之中，普通購(gòu)房者、建筑商和企業(yè)的信心尚未完全恢復(fù)，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都不排除有進(jìn)一步下探的可能。
2011年難以擺脫困境
鑒于美國(guó)經(jīng)濟(jì)將延續(xù)低位復(fù)蘇之勢(shì)，美聯(lián)儲(chǔ)去年11月底下調(diào)2011年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速，從去年6月份預(yù)計(jì)的3.5%-4.2%下調(diào)至3%-3.6%。此外，美國(guó)失業(yè)率在2011年仍將在9%以上徘徊。因此，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年將依舊處于困境，并面臨三大難題。
——鑒于美國(guó)國(guó)會(huì)并未通過(guò)法案將首次購(gòu)房稅收優(yōu)惠延期，加之實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢等抑制因素，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇短期內(nèi)困難重重。
布魯金斯學(xué)生研究員首格拉斯·埃利奧特說(shuō)，美國(guó)需要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)應(yīng)對(duì)高失業(yè)和房地產(chǎn)困局等難題，但至少還需要一年以上的時(shí)間來(lái)修復(fù)在上一輪經(jīng)濟(jì)周期中受重創(chuàng)的金融部門(mén)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。另有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和美國(guó)官員表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)元?dú)饪赡苄枰L(zhǎng)時(shí)間。
——疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售局面將會(huì)影響存量房市場(chǎng)出清以及建筑商信心。
美國(guó)商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，按照當(dāng)前的舊房銷(xiāo)售速度，美國(guó)存量房至少還需要8個(gè)月才能消化完，遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為6個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)出清的健康時(shí)限。此外，美國(guó)商務(wù)部1月19日公布的報(bào)告顯示，去年12月份美國(guó)新房開(kāi)量為52.9萬(wàn)套，同比下降8.2%，顯示美國(guó)房地產(chǎn)建筑商的信心仍然不足。
——美國(guó)房地產(chǎn)正贖危機(jī)尚未結(jié)束，其負(fù)面影響是否會(huì)持續(xù)發(fā)酵還有待進(jìn)一步觀察。
美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)止贖風(fēng)波目前仍在延續(xù)。美聯(lián)儲(chǔ)理事伊莉莎白·杜克在近期的演講中稱，目前美國(guó)房地產(chǎn)止贖危機(jī)到2012年底都不會(huì)完全平息；美國(guó)止贖房產(chǎn)的數(shù)量從2006年的100萬(wàn)件增加到2009年的280萬(wàn)件，預(yù)計(jì)今年將增加225萬(wàn)件，2012年再增加200萬(wàn)件；美國(guó)目前還有500萬(wàn)戶家庭已經(jīng)超過(guò)正常歸還房貸的90天期限，他們現(xiàn)在居住的房產(chǎn)也有可能變?yōu)橹冠H房產(chǎn)。
哥倫比亞大學(xué)全球研究中心東亞區(qū)主任肖耿說(shuō)，緩解房地產(chǎn)危機(jī)，需要實(shí)實(shí)在在、能促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)力和恢復(fù)企業(yè)信心的項(xiàng)目；但受制于美國(guó)選舉政治等短期因素，目前美國(guó)政府的經(jīng)濟(jì)政策制定者并沒(méi)有充分關(guān)注私營(yíng)企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)以及創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的微觀經(jīng)濟(jì)努力，也缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)政策上的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，因而美國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)尚需時(shí)日。