2月25日，保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（保利地產(chǎn)，600048.SH）通過了一項關(guān)于組織機構(gòu)調(diào)整的議案，在這項議案中，成立商業(yè)管理經(jīng)營中心被首次提出。而3天后公布的保利地產(chǎn)2010年年報中，推進商業(yè)地產(chǎn)平臺整合被列入了其今年的6大工作重點之一。
“這個部門將由一位集團副總經(jīng)理分管，主要職能是給予商業(yè)地產(chǎn)板塊更專業(yè)的投資、運營指導。”3月3日，保利地產(chǎn)一位內(nèi)部人士透露。
組建商業(yè)管理平臺
“這個商業(yè)管理經(jīng)營中心是新成立的。”上述保利地產(chǎn)內(nèi)部人士介紹，組建這個部門的動議早在去年就已提出，但直至近日才算塵埃落定。“目前部門人員還沒到位�！�
據(jù)了解，該部門是設(shè)立在保利地產(chǎn)下的職能管理部門，未來將由保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新分管。
該人士表示，此前保利地產(chǎn)旗下的商業(yè)項目多交由項目公司操作，各項目公司都有各自的團隊，項目也大多為住宅小區(qū)配建的商用物業(yè)，在產(chǎn)品的標準化和系列化方面遠不如住宅板塊成熟。但隨著商業(yè)地產(chǎn)項目的增多以及運營規(guī)模的擴大，資源整合和集中調(diào)配的必要性已經(jīng)日益凸顯。
“以前公司在住宅開發(fā)上投入了比較多的管理資源，商業(yè)管理經(jīng)營中心成立后，商業(yè)地產(chǎn)板塊將獲得更專業(yè)的投資和運營指導。相關(guān)的管理和制度體系將更為完善，有利于我們更主動地出擊市場�！痹撊耸空f。
但這并不意味著該部門統(tǒng)管所有與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)，“例如在品牌或者資本管理等方面還是需要和其他部門進行分工配合�！痹撊耸空f。
實際上，“推進商業(yè)地產(chǎn)平臺整合，完善相關(guān)制度建設(shè)，打造成商業(yè)標準產(chǎn)品系列”已經(jīng)成為保利地產(chǎn)2011年6大重點工作之一。推動商業(yè)地產(chǎn)運營，逐步實現(xiàn)住宅與商業(yè)“雙輪驅(qū)動”是保利地產(chǎn)今年發(fā)展的方向。
保利地產(chǎn)有關(guān)負責人在接受記者采訪時表示，公司今年希望能在商業(yè)地產(chǎn)方面的交易管理及運營領(lǐng)域有所加強，“例如調(diào)整構(gòu)架，制定全面發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃等�！�
圖謀REITs
保利地產(chǎn)2010年年報顯示，其進一步加大了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營力度，經(jīng)營收入突破5億元。
根據(jù)申銀萬國早前披露的一組數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)目前已建成的商用物業(yè)面積超過90萬平方米，在建、擬建的商業(yè)規(guī)劃面積約110萬平方米。
為達到“3～5年內(nèi)商業(yè)物業(yè)的投資比例將達30%”的目標，保利地產(chǎn)在過去一年里依然不斷補充商業(yè)用地。據(jù)了解，2010年上半年，其拿下的26幅地塊中，純住宅用地僅有4塊，其余22宗地塊為商住用地及純商業(yè)地塊。
“今年會繼續(xù)關(guān)注中心城市中心地段的優(yōu)質(zhì)商用地塊。”上述保利地產(chǎn)負責人表示。
在商業(yè)項目投資、運營穩(wěn)步推進的同時，保利地產(chǎn)正在探索商業(yè)地產(chǎn)板塊的資本化運作。早在2006年，公司就已透露過計劃將旗下商用物業(yè)打包成REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）上市的想法�！俺闪EITs的想法一直都有�！鄙鲜霰＠禺a(chǎn)內(nèi)部人士表示。
據(jù)了解，保利地產(chǎn)此前已經(jīng)在REITs的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面都進行過探索和研究。而此次成立的商業(yè)管理經(jīng)營中心，也將致力于為保利地產(chǎn)的REITs構(gòu)想奠定更堅實的基礎(chǔ)。
據(jù)悉，國內(nèi)計劃推行的REITs有央行和證監(jiān)會兩個版本，區(qū)別在于一個是債權(quán)類產(chǎn)品，一個則是股權(quán)類產(chǎn)品。上述保利地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，國際上通用的是股權(quán)式的REITs，但最終選擇什么方式，還要看政策導向和公司實際發(fā)展的需要�，F(xiàn)在討論還為時尚早。
“可以明確的是，公司目前還沒有分拆商業(yè)地產(chǎn)板塊上市的考慮，因為這將在一定程度上削弱上市公司的盈利能力。”該人士說。
輝立證券分析師陳耕認為，對于資產(chǎn)負債率較高的房企而言，REITs不失為一種調(diào)整債務(wù)和融資結(jié)構(gòu)的好方式。一旦條件允許，保利地產(chǎn)可能會將幾個優(yōu)質(zhì)物業(yè)放進REITs資產(chǎn)包里。