一、長(zhǎng)期以來(lái)政府遏制房?jī)r(jià)的政策為什么收效甚微？

　　自2004年以來(lái)，國(guó)務(wù)院幾乎每年都將有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲作為重要的工作目標(biāo)，先后出臺(tái)了許多措施為房地產(chǎn)降溫，但都沒(méi)有取得預(yù)期的效果。全國(guó)商品房的平均價(jià)格在7年間從2003年的2359元上升到2010年的5034元，增長(zhǎng)了1.13倍，平均每年增長(zhǎng)11.5%，一線城市的房?jī)r(jià)增幅更高，使商品房?jī)r(jià)格與普通群眾的購(gòu)買(mǎi)力相差越來(lái)越大，老百姓越來(lái)越買(mǎi)不起房子。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步變?yōu)橥顿Y和投機(jī)者的樂(lè)園，原本是為改善廣大群眾居住條件的房地產(chǎn)行業(yè)，變成了炒房者賺錢(qián)逐利的賭場(chǎng)，這不僅扭曲了房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)屬性，也增加了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。日本在簽署廣場(chǎng)協(xié)議后的房地產(chǎn)崩潰和美國(guó)的次貸危機(jī)，都已成為中國(guó)房地產(chǎn)的前車(chē)之鑒。
　　如何阻止日本的房地產(chǎn)崩盤(pán)和美國(guó)的次貸危機(jī)在中國(guó)重演呢？自2010年4月以來(lái)，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列力度空前的調(diào)控政策。但這些政策都旨在限制投機(jī)者和地產(chǎn)商，而由于投機(jī)者和地產(chǎn)商已經(jīng)成為實(shí)力雄厚的利益集團(tuán)，要想把房地產(chǎn)投機(jī)勢(shì)力瓦解掉，就要冒投鼠毀器、玉石俱焚的巨大風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)�使�?guó)民經(jīng)濟(jì)遭受摧毀性打擊。而要顧及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全局，就不敢對(duì)投機(jī)勢(shì)力下狠手，政策調(diào)控就只能是隔靴搔癢。多年來(lái)，國(guó)務(wù)院的調(diào)控政策只能游走在二者之間，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫在多年調(diào)控下毫無(wú)收斂。

　　二、“三箭齊發(fā)”的政策能否奏效？

　　在這種情況下，國(guó)務(wù)院不得不醞釀并將相繼出臺(tái)三箭齊發(fā)的房地產(chǎn)新政：一是嚴(yán)格限制甚至叫停投機(jī)性購(gòu)房；二是對(duì)屯房者征收房產(chǎn)稅；三是大幅度增加保障房的供應(yīng)。
　　然而，這個(gè)三箭齊發(fā)的房地產(chǎn)政策并不能避免房地產(chǎn)崩盤(pán)和對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重創(chuàng)。
　　原因之一：限制購(gòu)買(mǎi)第二套以上住宅的政策效應(yīng)是不確定的。（1）對(duì)購(gòu)房者是否在購(gòu)買(mǎi)第二套以上住宅的認(rèn)定存在諸多技術(shù)性困難，使得各種各樣的變通手段有空可鉆，尤其是與地方政府有密切聯(lián)系的大炒家，有更多的機(jī)會(huì)讓限制性政策失效。（2）對(duì)已經(jīng)持有多套住宅的炒房者來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策會(huì)增加他們所持房產(chǎn)的稀缺性，使存量商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步被高估，從而推升新房?jī)r(jià)格。⑶ 在政府與開(kāi)發(fā)商的博弈中，限制購(gòu)買(mǎi)的政策絲毫沒(méi)有觸及開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的壟斷，因而不能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下行，開(kāi)發(fā)商根本不害怕限購(gòu)，也不害怕交易量下降，越限購(gòu)開(kāi)發(fā)商越能囤積更多的房源，而如果交易量持久性大幅度下降，就會(huì)拖累鋼鐵、水泥、建材、建筑、家電等行業(yè)，城市化進(jìn)程就會(huì)滯緩。因此，大部分開(kāi)發(fā)商都確信，最后抗不住的肯定是政府，限購(gòu)令遲早會(huì)被取消。有了這種心理預(yù)期，將使限購(gòu)政策失去作用。
　　原因之二：房產(chǎn)稅力度難以把握。如果力度不夠，只是象征性地收點(diǎn)稅，蜻蜓點(diǎn)水，不僅不足以對(duì)投機(jī)者形成殺傷力，反而會(huì)使炒房者將所交的稅轉(zhuǎn)嫁到下家頭上，并不會(huì)影響他們的投機(jī)熱情。如果讓房產(chǎn)稅具有強(qiáng)大的殺傷性力度，其結(jié)果將更加可怕：對(duì)所有超出合理自住需求的房產(chǎn)征收有威懾作用的房產(chǎn)稅，將直接導(dǎo)致全局性的通貨緊縮，甚至是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因?yàn)槎嗄陙?lái)形成的全民涉房的局面，已經(jīng)嚴(yán)重扭曲了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，許多地區(qū)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)空心化的趨向，70%的國(guó)企和大型民企都參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多的中小企業(yè)和個(gè)人都參與了炒房，其中許多企業(yè)是靠房地產(chǎn)贏利來(lái)支撐門(mén)面，如果出臺(tái)有殺傷力的房產(chǎn)稅，就會(huì)造成大量資金從房地產(chǎn)行業(yè)出逃、全局性的資金鏈斷裂、和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大面積虧損，這將不只是房地產(chǎn)行業(yè)本身的事情了，它將累及各行各業(yè)、累及所有的房產(chǎn)所有者，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)不可逆轉(zhuǎn)的重挫。從這個(gè)意義上說(shuō)，房產(chǎn)稅作為收入調(diào)節(jié)稅才是可行的，讓它來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的價(jià)格和供求關(guān)系，是沒(méi)有國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全保障的，政府做不起這個(gè)試驗(yàn)！
　　原因之三：大幅度增加保障房供應(yīng)不具有可操作性。這是因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)已經(jīng)高到大部分中低收入者買(mǎi)不起房的情況下，城市人口的大部分都只能排隊(duì)等候保障房，這樣的供求結(jié)構(gòu)不發(fā)生根本的改變，政府想通過(guò)增加保障房的供給來(lái)解決房地產(chǎn)難題是不現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)�，商品房過(guò)高的房?jī)r(jià)所構(gòu)成的系統(tǒng)，無(wú)法支持足夠數(shù)量的保障房供應(yīng),國(guó)務(wù)院所下達(dá)的保障房指標(biāo)是永遠(yuǎn)也不可能完成的。2010年5月，住建部與各省市簽署2010年開(kāi)工興建700萬(wàn)套保障性住房建設(shè)責(zé)任書(shū)，年底前住建部宣稱(chēng)，全國(guó)保障房的建設(shè)任務(wù)已經(jīng)超額完成。但在2011年元月發(fā)布的各省市自治區(qū)政府工作報(bào)告中，絕大多數(shù)省市都沒(méi)有公布2010年保障房的開(kāi)工數(shù)量，相當(dāng)一部分省市只公布了“十一五計(jì)劃”的五年間政府在住宅建設(shè)方面取得的數(shù)據(jù)，其中包括了為多少萬(wàn)戶(hù)提供了住房補(bǔ)貼，概念已經(jīng)被嚴(yán)重扭曲和偷換了。而真實(shí)的情況卻是：全國(guó)人大預(yù)算工作委員會(huì)在2010年8月份對(duì)保障房建設(shè)調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，截至2010年8月底，各地2009年的保障房開(kāi)工率最好的也只完成80%，有些則不到40%。而2010年的計(jì)劃很多還處于“零開(kāi)工”。 河南省安陽(yáng)市直到8月初，保障房項(xiàng)目是“零開(kāi)工”。而當(dāng)年中央投資補(bǔ)助廉租住房項(xiàng)目的焦作、濮陽(yáng)、南陽(yáng)、周口等市截至8月初均未開(kāi)工。即使全國(guó)很多省市在年底前為完成任務(wù)而突擊開(kāi)工，也不可能完成2010年的計(jì)劃指標(biāo)，所謂完成，是包括了2009年轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的一部分項(xiàng)目。更重要的是，開(kāi)工并不等于建成，僅在開(kāi)工數(shù)量上對(duì)地方政府進(jìn)行考核，所帶來(lái)的就是只見(jiàn)開(kāi)花，不見(jiàn)結(jié)果，根本就不可能緩解保障房的稀缺狀況。指望由保障房的增加供應(yīng)來(lái)滿(mǎn)足中低收入者的住房需求，這樣的政策是建立在普通百姓買(mǎi)不起房的前提之下，不對(duì)這個(gè)前提進(jìn)行手術(shù)，是不可能找到房地產(chǎn)的解決方案。這是因?yàn)椋寒?dāng)房?jī)r(jià)脫離了大多數(shù)居民的購(gòu)買(mǎi)力時(shí)，需要由政府提供保障的居住需求就有可能超過(guò)住房供應(yīng)量的60%， 而政府從高房?jī)r(jià)上所獲得的賣(mài)地凈收入，不足以支持政府為60%的居民提供保障性住房 ，因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)的增加，土地的拆遷成本也水漲船高，土地財(cái)政給地方政府帶來(lái)的扣除飛漲的拆遷成本后的凈收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上保障性住房需求增加的速度、趕不上保障性住房所需土地拆遷成本增加的速度。把房地產(chǎn)看作一個(gè)內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，與高房?jī)r(jià)組合在一起的保障房大量供應(yīng)，是一個(gè)效率低劣、入不敷出的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，它自身不能實(shí)現(xiàn)連續(xù)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。2011年住建部提出的開(kāi)工1000萬(wàn)套保障房的目標(biāo)，是根本不可能完成的，即使開(kāi)工了1000萬(wàn)套，也不可能按期竣工。政策執(zhí)行的結(jié)果只能是各級(jí)政府的債臺(tái)高筑或弄虛作假，它不能成為房地產(chǎn)的解決方案。

　　三、自住性商品房應(yīng)成為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體

　　要想使我國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)入良性的發(fā)展軌道，為高價(jià)商品房搭配政府投資的大量保障房這條路是走不通的，必須為房地產(chǎn)選擇新的突破口，這就是讓普通商品房的價(jià)格下降到大部分中低收入者的購(gòu)買(mǎi)力能夠接軌的水平，使絕大多數(shù)居民都可以通過(guò)商品房市場(chǎng)獲得與自己的購(gòu)買(mǎi)力相適應(yīng)的住宅，政府只需要對(duì)占人口數(shù)量15%以下的低收入人群提供幫助，高收入者亦可以在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)到高端商品房，而炒房者也能在受到管制的情況下進(jìn)行適度的房地產(chǎn)投機(jī)，但他們的炒房行為不能涉及用于自住的中低端商品房，這才是良性發(fā)展的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
　　這個(gè)結(jié)構(gòu)能否形成，取決于房?jī)r(jià)能不能降到老百姓可以接受的合理水平。計(jì)算表明，這個(gè)目標(biāo)完全能夠靠下列手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。
　　1. 政府將房地產(chǎn)的關(guān)注點(diǎn)從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，明確地將70%的住宅用地規(guī)劃為自住性低端商品房，并規(guī)定此類(lèi)商品房只能發(fā)放自住性房產(chǎn)證，只能用于自住，不能用于交易，由于特殊情況必須交易時(shí)，也只能將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給讓政府，并按照原值減去折舊作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，賣(mài)房者沒(méi)有一分錢(qián)的贏利空間，從而建立起以自住性商品房為主流的房地產(chǎn)新體系。
　　2. 對(duì)于中低收入者來(lái)說(shuō)，他們最需要的就是能夠買(mǎi)到自己買(mǎi)得起商品房，因此，各級(jí)政府的規(guī)劃部門(mén)都應(yīng)該為降低房屋建造成本而進(jìn)行土地規(guī)劃，尤其是在我國(guó)土地資源非常緊缺的條件下，更應(yīng)該在規(guī)劃時(shí)盡可能的提高容積率。目前一些城市城中村的建筑物容積率已經(jīng)高達(dá)5甚至6以上，根本不符合居住小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范，但數(shù)百萬(wàn)人卻居住在這里并幸福地生活著，這說(shuō)明低成本的居住條件對(duì)于廣大中、低收入者來(lái)說(shuō)還是要比居無(wú)定所、膠囊房、合租房要好得多，因此，政府規(guī)劃部門(mén)應(yīng)該從中國(guó)的實(shí)際出發(fā)，普遍調(diào)高中低端自住性商品房小區(qū)的規(guī)劃容積率，再加上此類(lèi)商品房不能進(jìn)行二次交易，投機(jī)被逐出場(chǎng)外，其價(jià)格就會(huì)大幅度下降，降到大部分老百姓能買(mǎi)得起的程度，不僅會(huì)大量節(jié)省土地資源，還使政府興建保障房的負(fù)擔(dān)大幅度減輕，這才是房地產(chǎn)良性發(fā)展的解決方案。
　　3. 將大部分住宅用地規(guī)劃為低端自住性商品房，所強(qiáng)調(diào)的是此類(lèi)商品房不能通過(guò)交易而獲利，這不僅防止了炒房者的介入，成為非投機(jī)性住宅的凈土，又由于其供應(yīng)量占到了住宅供應(yīng)量的60%以上，就能在不太長(zhǎng)的時(shí)間里滿(mǎn)足社會(huì)需求，形成供求平衡，甚至?xí)�出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，到那時(shí)，就可以適當(dāng)放開(kāi)購(gòu)房者的門(mén)檻，在保證首套房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況下，允許居民購(gòu)買(mǎi)第二套甚至第三套不可交易的商品房并允許出租，這就為城市流動(dòng)人口和剛畢業(yè)的大學(xué)生提供了租房房源。這樣就形成了與多樣化的需求相適應(yīng)的多樣化供給，社會(huì)的各個(gè)階層都可以通過(guò)不同渠道使自己的需求得到滿(mǎn)足。對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，要想有一個(gè)健康、安全并充滿(mǎn)活力的房地產(chǎn)，最重要的原則不應(yīng)是限制購(gòu)買(mǎi)，而應(yīng)該是大部分住宅不允許通過(guò)買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)手來(lái)獲取利潤(rùn)，這部分住宅既包括政府興建的保障房，也包括大部分規(guī)劃容積率較高的商品房，它們應(yīng)該占到住宅供應(yīng)量的85% 。只有剩余的15%高檔住宅，可以成為自由買(mǎi)賣(mài)的奢侈品或投資品。在這樣的體系中，大部分居民的住房需求和實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力就決定了商品房的價(jià)格，不僅用不著政府去干預(yù)，房?jī)r(jià)也漲不到哪去，而且由于絕大部分居民都可以買(mǎi)到自己買(mǎi)得起的房子，期待政府幫助的需求就只占很少部分，政府建設(shè)保障房的負(fù)擔(dān)就大大減輕了，住房問(wèn)題將不再是令政府頭痛的問(wèn)題了。同時(shí)，富人和投資者對(duì)高檔住宅的需求也可以在市場(chǎng)上找到貨源，與以往的區(qū)別僅僅是這部分購(gòu)買(mǎi)力被嚴(yán)格地限制在自己的范圍內(nèi)，對(duì)法定的自住房再也不會(huì)產(chǎn)生擠占、綁架和干擾的作用。更重要的是，在這個(gè)新體系中，已經(jīng)不可能催生出非理性的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，當(dāng)大部分住宅都只能居住而不能囤貨謀利時(shí)，就不可能出現(xiàn)一邊是全民炒房、“鬼城”頻現(xiàn)，另一邊是越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房的情況了。