如今看上世紀(jì)90年代的樓市泡沫，就像一個(gè)成人看一個(gè)嬰兒。
    ——馮侖

    我寫了《我的親歷：什么樣的樓市會(huì)崩盤》的文章后，有記者電話采訪，說(shuō)網(wǎng)友對(duì)海南當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫的緣起與破滅極感興趣。我當(dāng)然知道讀者為什么感興趣。讀者感興趣，是因?yàn)楹Ｄ袭?dāng)年的泡沫雖小，但卻具有實(shí)驗(yàn)標(biāo)本的意義，能夠比對(duì)今天全國(guó)房地產(chǎn)泡沫的或起或落。其實(shí)，海南當(dāng)年豈止房地產(chǎn)泡沫？也是炒地、炒樓、炒股票、炒期貨、炒免稅品、炒開發(fā)區(qū)、炒海島旅游、炒港口、炒高速路、炒機(jī)場(chǎng)、炒海運(yùn)等。就是說(shuō)，股市、樓市泡沫歷來(lái)是整體經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，標(biāo)志著整體經(jīng)濟(jì)的泡沫化隱患。市場(chǎng)法則早已給定了什么樣的樓市會(huì)崩盤的結(jié)論，無(wú)須我多說(shuō)。股市、樓市泡沫的吹大，是信貸過(guò)度擴(kuò)張的結(jié)果，股市、樓市泡沫的湮滅，也是同一個(gè)因果邏輯：信貸無(wú)力繼續(xù)過(guò)度擴(kuò)張的結(jié)果。在這個(gè)市場(chǎng)鐵律面前，日本、美國(guó)沒有例外，過(guò)去與今后也不會(huì)有例外。海南房地產(chǎn)價(jià)格的急漲長(zhǎng)跌，就是信貸過(guò)度擴(kuò)張后又無(wú)力繼續(xù)過(guò)度擴(kuò)張的結(jié)果。雖然1993年6月的“約法三章”導(dǎo)致急遽撤資，但房?jī)r(jià)高位盤桓、有價(jià)無(wú)市一直持續(xù)多年，與眼下國(guó)內(nèi)的情形如出一轍。看來(lái)，泡沫已破但房?jī)r(jià)不降，不但不表明泡沫不破，反倒表明房?jī)r(jià)的崩盤在即。這與天氣轉(zhuǎn)冷之前反倒更熱是一個(gè)道理。什么道理？熱脹冷縮前氣壓升高的道理。
    格林斯潘有名言曰：泡沫只有在破滅后，才知道它是泡沫。對(duì)于當(dāng)年投身海南泡沫狂歡的人來(lái)說(shuō)，此言的確不虛。就是說(shuō)，出水才見兩腿泥，只有破滅得一塌糊涂的人，才算真正懂得了泡沫。老實(shí)說(shuō)，自己當(dāng)年憑借一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，加上初涉商海的小心翼翼，也質(zhì)疑過(guò)炒來(lái)炒去的空房子最終沒人入住，質(zhì)疑沒有最終消費(fèi)者的商品，其交換價(jià)值沒有使用價(jià)值墊底，價(jià)格虛得著實(shí)令人發(fā)毛。即便投身熱炒，我也心虛膽怯，時(shí)時(shí)檢討自己有否行差踏錯(cuò)，會(huì)否滿盤皆輸？這點(diǎn)懷疑主義、悲觀主義，像是哈耶克所說(shuō)：“自由的精神，就是對(duì)自己是否正確不是很有把握的精神�！�1993年夏，是快速脫手還是籌資自建，圍繞手里的項(xiàng)目，我與同事爭(zhēng)辯過(guò)見好就收與從長(zhǎng)計(jì)議的孰優(yōu)孰劣。18年后回首當(dāng)年，我最大的感受仍然是：預(yù)見泡沫容易，預(yù)見它怎么破裂不容易，更難預(yù)見的，是它破裂得一敗涂地，沒了底線，超出了你的想象力。
    一般說(shuō)來(lái)，相信多數(shù)讀者都能夠同意，以下這類樓市都會(huì)或遲或早地崩盤——擊鼓傳花的炒盤會(huì)崩盤，對(duì)不？全然不把住宅當(dāng)成必需消費(fèi)品，只當(dāng)投資品的投資盤會(huì)崩盤，對(duì)不？房?jī)r(jià)拋離大眾消費(fèi)能力，成為奢侈品的高價(jià)盤會(huì)崩盤，對(duì)不？沒有真實(shí)購(gòu)買力，也沒有穩(wěn)定、可靠?jī)攤�能力的全按揭盤、假按揭盤會(huì)崩盤，對(duì)不？?jī)r(jià)格狂超過(guò)正常價(jià)格一倍或幾倍的天價(jià)盤會(huì)崩盤，對(duì)不？房?jī)r(jià)一枝奇葩，基本比價(jià)關(guān)系扭曲得異常嚴(yán)重的沖浪盤會(huì)崩盤，對(duì)不？超高換手率導(dǎo)致天量資金難以維系的失血盤會(huì)崩盤，對(duì)不？等等。但你也會(huì)說(shuō)，市場(chǎng)法則在國(guó)內(nèi)往往不靈。譬如，你拿以下問(wèn)題問(wèn)回到我說(shuō)：政府行為支撐的樓市會(huì)不會(huì)崩盤？政策左右的樓市會(huì)不會(huì)崩盤？可能多數(shù)讀者的答案，不但不敢肯定，還會(huì)斷然否定：不會(huì)！政府政策不會(huì)讓樓市崩盤！理由呢？眾人講來(lái)講去的全部理由，不外乎大家堅(jiān)信市場(chǎng)不靈政策靈，堅(jiān)信市場(chǎng)無(wú)能政府萬(wàn)能，尤其是在政府強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的國(guó)內(nèi)。然而問(wèn)題來(lái)了：難道只要信賴政府，只要依賴政策，什么樣的樓市都不會(huì)崩盤嗎？我在海南也曾堅(jiān)信政策，更信賴政府，但海南房地產(chǎn)的興衰起落證明，天定勝人，人無(wú)力回天，市場(chǎng)無(wú)情，誰(shuí)違逆市場(chǎng)法則都逃不脫懲罰。
    無(wú)疑，利令智昏的炒作可以達(dá)致短期繁榮。但從長(zhǎng)期的后果看，它致使海南經(jīng)濟(jì)一蹶不振。1992年的高增長(zhǎng)滑入1993年變成了連續(xù)3年負(fù)增長(zhǎng)，之后延續(xù)了近10年的蕭條低落。這一段欲速不達(dá)，政策面敗于市場(chǎng)鐵律的歷史，表明即便迷信政府或熱炒政策，也逃不脫輸多贏少的結(jié)局。如果熱炒政策的創(chuàng)傷未愈，海南又重啟政策炒作，那么，正應(yīng)了馬克思的名言：“歷史總是在重復(fù)自身，一開始是悲劇，爾后則是鬧劇�！卑蠢碚f(shuō)，機(jī)會(huì)成本與損益可預(yù)期，是兩個(gè)最基本的投資理財(cái)法則，但往往最受漠視，也最懲罰人。急功近利的成本是先贏后輸，愛占便宜的成本是必定吃虧，想只贏不輸?shù)某杀臼禽敹嘹A少。海南的原始落后的確需要政府的強(qiáng)勢(shì)掌控，事實(shí)上，海南也一直是政府“超常規(guī)、跨越式”經(jīng)濟(jì)趕超戰(zhàn)略的實(shí)驗(yàn)室。然而一直以來(lái)的事實(shí)也同樣是，越是政策頻出，市場(chǎng)越是缺乏穩(wěn)定預(yù)期，也就越是催生短期行為。政策多變的行政調(diào)控型經(jīng)濟(jì)，反倒容易催生“你有政策，我有對(duì)策”的機(jī)會(huì)主義行為，造成投機(jī)成風(fēng)，風(fēng)險(xiǎn)叢生的局面。
    鄧小平當(dāng)年寄望于海南經(jīng)濟(jì)能夠有了不起的發(fā)展，是基于這個(gè)亞熱帶海島有獨(dú)特而豐饒的資源。他在不慎腿傷后康復(fù)期的1960年1月飛抵三亞，還在興隆華僑農(nóng)場(chǎng)摘過(guò)咖啡豆，親身領(lǐng)略了熱帶作物的多樣性。在海南島建行省，起議于清代，盛議者是孫中山。隨著中美合作開發(fā)的我國(guó)第一個(gè)海上氣田——崖13天然氣田，以長(zhǎng)距離海底管道供給香港（后又就近登陸海南），從開發(fā)資源產(chǎn)業(yè)角度，國(guó)家加快了籌劃海南建省。作為中國(guó)大陸架的兩大基巖離島，經(jīng)濟(jì)起飛的臺(tái)灣與原始落后的海南之間的落差，也是決策層從國(guó)家統(tǒng)一戰(zhàn)略出發(fā)，加快海南建省辦特區(qū)步伐的緣由�！霸趦�(nèi)地再造幾個(gè)香港”，是鄧小平對(duì)特區(qū)的殷切期望。
    20年過(guò)去了，海南走的彎路使它欲速不達(dá)，并在建省辦特區(qū)20周年前后引起過(guò)熱議。海南經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有過(guò)“一省兩地”（新型工業(yè)省，熱帶農(nóng)業(yè)基地，旅游基地）的戰(zhàn)略，這與鄧小平強(qiáng)調(diào)的開發(fā)優(yōu)勢(shì)資源、發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)一脈相承。朱镕基也曾強(qiáng)調(diào)過(guò)，海南的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)從省情出發(fā)。他說(shuō)：你這個(gè)省又不大，只要抓好拳頭產(chǎn)業(yè)，別人就比不過(guò)你。然而回過(guò)頭來(lái)總結(jié)教訓(xùn)，發(fā)展的教訓(xùn)恰恰在于產(chǎn)業(yè)的避實(shí)就虛。
    海南經(jīng)濟(jì)的虛浮，當(dāng)年就令我納悶。初看上去市場(chǎng)熱氣騰騰，內(nèi)里卻沒有實(shí)業(yè)支撐。我一直心存疑慮：農(nóng)業(yè)那么低產(chǎn)，化肥都不大用。工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，也沒有什么大企業(yè)。只是物價(jià)高漲，歌廳酒樓火暴，顯得錢卻比大陸多得要命。來(lái)考察的臺(tái)灣人一眼就看出，南北兩端兩個(gè)不大的城市之所以異常繁榮，是因?yàn)橥鈦?lái)資金過(guò)多，又沒有適宜的實(shí)業(yè)投資項(xiàng)目，才導(dǎo)致了兩個(gè)城市“島中之孤島”的興盛與全島低落的巨大反差。我對(duì)前來(lái)考察的領(lǐng)導(dǎo)的解釋，是勉強(qiáng)說(shuō)海南是3個(gè)產(chǎn)業(yè)顛倒了發(fā)展次序：先大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，再回過(guò)頭去補(bǔ)農(nóng)業(yè)、工業(yè)的課，但可能嗎？你聽著都不靠譜吧？20年來(lái)海南實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，做大做強(qiáng)更難，而熱衷于非生產(chǎn)性投資、熱衷于虛擬財(cái)富的炒作卻一起再起，走過(guò)了“炒作→泡沫→破滅→再炒作”的不良循環(huán)。
    海南建省辦特區(qū)20周年時(shí)，有過(guò)對(duì)這20年歷程的回顧反思。有人發(fā)問(wèn)：為什么1984、1985年的汽車事件偏偏出在海南，當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)只有海南在走私汽車嗎？為什么1988年10萬(wàn)人才偏偏涌向海南，20年來(lái)留下來(lái)的人才究竟有多少？為什么1992、1993年的房地產(chǎn)泡沫又偏偏出在海南，巨大的房地產(chǎn)泡沫給海南留下的是什么？為什么1993、1994年股份制改革還是偏偏出現(xiàn)在海南，130多家股份公司，150多億的股本金到現(xiàn)在還剩下多少？其實(shí)，當(dāng)年誰(shuí)也不瘋不傻，不是不知道企業(yè)需要實(shí)業(yè)項(xiàng)目來(lái)賺錢，不能都當(dāng)只玩錢的融資公司，更不能當(dāng)皮包公司。陳宇光的新能源公司就曾主攻過(guò)新型燃料、爐具，上市的瓊民源也是以美亭農(nóng)業(yè)科技開發(fā)試驗(yàn)區(qū)為項(xiàng)目組建的。把十幾億貸款弄沒了的寶平公司也叫寶平實(shí)業(yè)，當(dāng)年也弄過(guò)些海運(yùn)、養(yǎng)蝦、加油站項(xiàng)目。我創(chuàng)辦公司時(shí)，名稱也特意加進(jìn)了“實(shí)業(yè)”二字，以區(qū)別于皮包公司。但為什么市場(chǎng)商機(jī)容易演變成投機(jī)，變成一夜暴富的冒險(xiǎn)家樂園？為什么大家不約而同地避實(shí)就虛，丟棄正干的實(shí)業(yè)不再干了，轉(zhuǎn)身就投入了泡沫狂歡？白吉爾披露過(guò)上海歷來(lái)為地產(chǎn)投機(jī)飛地的原委，也是主因：就是投資環(huán)境歷來(lái)不佳，市場(chǎng)缺乏穩(wěn)定預(yù)期，辦廠搞實(shí)業(yè)困難重重，炒股、炒房、炒地最省力。郎咸平關(guān)于辦廠不利才投機(jī)地產(chǎn)的判斷，關(guān)于越是工業(yè)資本集中地撤資越多、房?jī)r(jià)越高的觀察錯(cuò)了嗎？沒錯(cuò)。
    “發(fā)財(cái)靠炒地，致富靠炒股”、“要發(fā)家，炒樓花”都是當(dāng)年的民謠。但我在海南生活了17年，深感倒賣免稅車，倒賣土地、房產(chǎn)，炒股、炒期貨的小圈子游戲，對(duì)普羅大眾有害無(wú)益。朱镕基限期撤資的“約法三章”斬?cái)嗔速Y金鏈后，爛尾樓最終不得不從銀行剝離給了不良資產(chǎn)公司。海南被圈占而長(zhǎng)期閑置荒蕪的建設(shè)用地達(dá)2.38萬(wàn)公頃，455萬(wàn)平方米的空置商品房長(zhǎng)期無(wú)人問(wèn)津。僅工、農(nóng)、中、建四家商業(yè)銀行被虛擲在荒地、空房和爛尾樓上的資金達(dá)430多億，最終大多都蒸發(fā)了。人口700余萬(wàn)的海南，積壓房地產(chǎn)面積占全國(guó)的1/10。直至1999年，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)海南省處置積壓房地產(chǎn)方案，才逐步開始爛尾樓的清理。人走樓空近10年，期間海南房地產(chǎn)市場(chǎng)上只留下了兩種人：追債的、打官司的。當(dāng)所有債權(quán)官司打完也執(zhí)行不了后，4大銀行處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司不得不上島了，平均的現(xiàn)金償債率是6％——原欠款總額的6％！您還別不信�？吹綕M城矗立的爛尾樓，全成了拾荒人的棲身處，我納悶地問(wèn)過(guò)朋友：“前兩年開奔馳、提‘磚頭’（手機(jī)）、領(lǐng)小姐的那些個(gè)主兒，怎么全成了《西游記》里的‘一道金光’？”答曰：“多數(shù)又回內(nèi)地股市、樓市忽悠去了，留在海南的也有，街上踩單車的就是！”
    “一道金光”，帶來(lái)一夢(mèng)黃粱。國(guó)內(nèi)各地，相繼爆發(fā)過(guò)集資大案的索償風(fēng)潮（早年有沈太福、新國(guó)大、無(wú)錫新興等，近年有蟻力神、大造林、億霖木業(yè)等），是又一批投機(jī)家們“一道金光”的發(fā)財(cái)夢(mèng)造的孽，也是懵懂無(wú)知的各地民眾，在重演投機(jī)并自食惡果。其實(shí)，這兩年國(guó)內(nèi)的股市、樓市投機(jī)，也是“一道金光”。但令人擔(dān)憂的是，我們應(yīng)對(duì)危機(jī)的舉措，好像不是釜底抽薪，而是揚(yáng)湯止沸：新的投資熱接替了舊的投資熱，新的流動(dòng)性過(guò)剩超過(guò)了舊的流動(dòng)性過(guò)剩，新的資產(chǎn)泡沫疊加在舊的資產(chǎn)泡沫之上。形同曲終人散似的“一場(chǎng)游戲一場(chǎng)夢(mèng)”。市場(chǎng)的周期性盛衰，不過(guò)是人氣周期性聚散的投射。游戲玩家的心理預(yù)期一變，游戲立馬散場(chǎng)——我的鄰居2007年炒股賺了錢又買房、又買車，眼下又是人走、房空、車蒙塵，去到外地找機(jī)會(huì)了。
    “一道金光”不見了的，正是投機(jī)市場(chǎng)上的“吸金”大俠！“一道金光”的冒險(xiǎn)家才有幾個(gè)？海南“街上踩單車”的民眾承受了3年負(fù)增長(zhǎng)加多年蕭條，高消費(fèi)絕跡。連大百貨、大超市都能歇業(yè)，誰(shuí)還留意歌廳、桑拿、夜總會(huì)關(guān)門？誰(shuí)還關(guān)心小姐一族蒸發(fā)？更嚴(yán)重的，是海南發(fā)展銀行、港澳信托等金融機(jī)構(gòu)的倒閉。一開始，銀行每天早晨開門后，還能拿個(gè)萬(wàn)兒八千現(xiàn)金，應(yīng)付那些擠在柜臺(tái)前要提取巨額存款的公、私儲(chǔ)戶：要提20萬(wàn)的只給20000，要取8000的先付500——糊弄儲(chǔ)戶，是為了假裝還在開門營(yíng)業(yè)。擠兌終于無(wú)果后，也終于關(guān)門大吉，門上貼著公告：“公、私存款一律凍結(jié)，等待破產(chǎn)清算�！苯K于盼來(lái)了“托管”后，私人存款也只能轉(zhuǎn)存，不能取現(xiàn)。公司存款則繼續(xù)凍結(jié)——民眾終于恍然大悟：原來(lái)國(guó)有銀行也會(huì)倒閉呀！自己的存款也可能血本無(wú)歸呀！年前，我還見過(guò)港澳信托的儲(chǔ)戶們?cè)谑≌�府門前靜坐呢。
    當(dāng)年“銀行多過(guò)米店”的海南，各色金融機(jī)構(gòu)林立，競(jìng)相高息攬儲(chǔ)，也就競(jìng)相高利放貸。原本以為只要有資產(chǎn)抵押，貸款就不會(huì)壞賬的銀行，在抵押物跌價(jià)后一籌莫展，只能用新磚補(bǔ)舊墻，玩起了不是龐氏的龐氏騙局——以新吸儲(chǔ)填補(bǔ)舊虧空。內(nèi)里早已資不抵債，外表還得打腫臉充胖子。銀行東挪西借地應(yīng)付擠兌，直至彈盡糧絕，流盡最后一滴血，才關(guān)門大吉死翹翹。這其中值得汲取的教訓(xùn)，一是銀行間無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，二是抵押資產(chǎn)貶值。