政策高壓之下，部分樓盤(pán)價(jià)格已現(xiàn)松動(dòng)跡象�！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京版“國(guó)八條”落地之后，北京先后已有11個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證并進(jìn)入預(yù)售，成交均價(jià)普遍低于擬售均價(jià)，其中7個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降幅度超過(guò)10%。
業(yè)內(nèi)人士表示，成交量大跌是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的一個(gè)主要原因，隨著現(xiàn)金流受擠壓，且成交量短期內(nèi)難大幅回升，開(kāi)發(fā)商在二季度進(jìn)行更大幅度促銷(xiāo)降價(jià)的可能性有望增加。
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變化 個(gè)盤(pán)降價(jià)推銷(xiāo)現(xiàn)象增多
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者上周末到北京幾處新開(kāi)樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋一方等地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)均有下跌跡象。其中，于13日取得預(yù)售許可證的豐臺(tái)區(qū)某項(xiàng)目，成交均價(jià)為35310元/平方米，比43508元/平方米的擬售均價(jià)下降19%。
北京東五環(huán)外的遠(yuǎn)洋一方潤(rùn)園項(xiàng)目打折幅度也較大，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目300套房源擬售均價(jià)為25289元/平方米，截至20日下午5點(diǎn)，成交均價(jià)為21181元/平方米，降幅達(dá)16.2%。另外一個(gè)備受關(guān)注的項(xiàng)目綠地花都苑的擬售均價(jià)為17491元/平方米，成交均價(jià)為14543元/平方米，降幅接近17%。
在記者統(tǒng)計(jì)的11個(gè)取得預(yù)售許可證并進(jìn)入預(yù)售的項(xiàng)目中，成交均價(jià)較擬售均價(jià)下降幅度大約在2%至19%之間。
北京并非個(gè)案，最近上海、杭州等城市均出現(xiàn)個(gè)盤(pán)降價(jià)推售現(xiàn)象。據(jù)披露，在上海，位于浦東一項(xiàng)目3月初開(kāi)盤(pán)的實(shí)際報(bào)價(jià)是前期網(wǎng)上參考價(jià)的7.6折，甚至比周邊的二手房還要便宜。
總體來(lái)看，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市也有所增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布了2月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的有8個(gè)城市，持平的有6個(gè)城市，價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)減少了4個(gè)，環(huán)比漲幅超過(guò)1%的城市比1月份減少了12個(gè)，環(huán)比價(jià)格漲幅比1月份縮小的城市有44個(gè)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的有4個(gè)城市，持平的有16個(gè)城市，與1月份相比，環(huán)比價(jià)格持平和下降的城市個(gè)數(shù)增加了10個(gè)。
不過(guò)，目前相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商只是“策略性降價(jià)”，一部分項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)與此前持平或降幅有限。以房山一項(xiàng)目為例，118套房源的擬售均價(jià)為18279.5元/平方米，成交均價(jià)為17947元/平方米，降幅僅為2%。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮認(rèn)為，政策調(diào)控確實(shí)遏制了一手供應(yīng)方漲價(jià)的勢(shì)頭，但在政策調(diào)控之初，雖不排除某些開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)后市未雨綢繆或因自身業(yè)績(jī)要求而采取適當(dāng)讓利促銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)策略，但以某些個(gè)例來(lái)推斷一手房市場(chǎng)已開(kāi)始進(jìn)入整體價(jià)格下行周期為時(shí)尚早。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，5月黃金周已臨近，開(kāi)發(fā)商將在4月中下旬展開(kāi)一系列優(yōu)惠活動(dòng)，預(yù)計(jì)北京、廣州、重慶和成都等地市場(chǎng)將會(huì)表現(xiàn)突出。
結(jié)論 成交量短期內(nèi)難大幅提升
在開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)降價(jià)增多背后，多城市成交量大跌局面凸顯。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前一周(3月7日至3月13日，下同)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，樓市成交量下滑的城市超六成，其中，�？诔山涣康哌_(dá)76.6%。
以北京為例，前一周成交套數(shù)達(dá)1056套，成交面積為10.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.08%。從更長(zhǎng)的時(shí)間的段來(lái)看，京版“國(guó)八條”調(diào)控政策已執(zhí)行月余以來(lái)，北京樓市成交量持續(xù)低迷。
據(jù)披露，新政執(zhí)行首日截至3月18日，北京市新建商品房網(wǎng)簽總量為3504套，環(huán)比新政執(zhí)行前一個(gè)月下跌42.1%，與去年同期相比跌幅為20.8%。
另外，與去年成交火爆時(shí)開(kāi)盤(pán)首日房源基本售罄形成鮮明對(duì)比的是，此次記者調(diào)查的項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)幾周后仍有房源待售，有的甚至是大部分房源都未售出。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至20日下午5點(diǎn)，上個(gè)月26日已領(lǐng)到預(yù)售許可證的綠地花都苑項(xiàng)目，其批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)達(dá)537套，但已簽約套數(shù)僅為101套。
徐楓認(rèn)為，成交量下跌除政策因素外，開(kāi)發(fā)商推遲銷(xiāo)售也是一個(gè)主要原因。
北京某上市房企資深人士何先生日前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在市場(chǎng)比較低迷的情況下，會(huì)在很大程度上影響到推盤(pán)意愿，“除非特別缺錢(qián)，否則我們能往后拖就往后拖”。
對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的成交量走勢(shì)，德佑地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟表示，一方面是開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)兩三個(gè)月內(nèi)樓市回暖的信心相對(duì)不足，另一方面是購(gòu)房者期待此次嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策使得開(kāi)發(fā)商進(jìn)行主動(dòng)的價(jià)格調(diào)整，在供求雙方的觀(guān)望之下，樓市成交量短期內(nèi)得到大幅提升的可能性幾乎不存在。
后市 資金鏈趨緊增加降價(jià)可能
WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類(lèi)，兩市已有共計(jì)42家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報(bào)。42家企業(yè)共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)32.86億元，較去年23.40億元大幅上升40.5%。雖然凈利潤(rùn)出現(xiàn)了大幅上升，但同時(shí)，包括資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)則顯示其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀并不如此樂(lè)觀(guān)。
從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等在內(nèi)的已公布年報(bào)的龍頭企業(yè)均較去年有所上升。萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率為74.7%，同比上升11.5%；保利地產(chǎn)為79.0%，同比上升12.8%，金地集團(tuán)則達(dá)到了71.2%，同比上升2.2%。
而從現(xiàn)金流的狀況來(lái)看，截至2010年末，42家上市公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-513.3億元，而去年同期則為249.1億元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為279.9億元，去年同期則為440.1億元。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)還顯示，截至2010年末，42家上市公司的存貨數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了4721.6億元。
“目前一些大的開(kāi)發(fā)商資金狀況還好，中小開(kāi)發(fā)商則比較緊張�！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，如果目前這種成交量大幅下降的情況再持續(xù)三個(gè)月的話(huà)，一些中小開(kāi)發(fā)商將迫于資金的壓力不得不通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式來(lái)籌集資金，而大的開(kāi)發(fā)商則將會(huì)采取新的銷(xiāo)售策略，可能會(huì)進(jìn)行5%至10%幅度的打折銷(xiāo)售。
另有數(shù)據(jù)顯示，目前由于國(guó)家在信貸政策等方面調(diào)控加重，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比回落明顯。2011年1至2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源12173億元，同比增長(zhǎng)16.3%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2679億元，增長(zhǎng)7.7%；自籌資金4184億元，增長(zhǎng)21.4%；其他資金5223億元，增長(zhǎng)16.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款3154億元，增長(zhǎng)28.9%；個(gè)人按揭貸款1280億元，下降11.3%。
“3月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍需要加大銷(xiāo)售的力度，以緩和資金被收緊的不利局面�！睎|興證券房地長(zhǎng)行業(yè)分析師鄭閔鋼表示。
此外，東興證券最近一份研究報(bào)告還認(rèn)為，房屋竣工面積較去年底有所回升，也高于去年同期同比7.97%的增長(zhǎng)率。這些數(shù)據(jù)反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入供需緊張相對(duì)趨緩的階段，這為控制商品房?jī)r(jià)格過(guò)速上漲提供了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。