去年4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)定實(shí)施“一房一價(jià)”之后，國家發(fā)改委日前也下發(fā)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，要求自5月1日起新建商品房銷售要實(shí)行“一房一價(jià)”。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉只是規(guī)范住宅銷售秩序，既沒干預(yù)需求，也沒明顯干預(yù)供應(yīng)，對房價(jià)走勢影響不大。
但在此輪空前嚴(yán)厲的房價(jià)調(diào)控之下，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，房價(jià)“拐點(diǎn)”即將來臨。
防開發(fā)商哄抬房價(jià)
3月16日，國家發(fā)展改革委發(fā)文，專門對商品房銷售的明碼標(biāo)價(jià)問題作出規(guī)定，要求商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h在昨日下午的微博訪談中表示，這個(gè)政策只是調(diào)控組合拳之一，不會對房價(jià)有任何影響。他認(rèn)為，在目前市場整體較為低迷的時(shí)候，開發(fā)商并沒有漲價(jià)的基礎(chǔ)，因此此時(shí)出臺“一房一價(jià)”的規(guī)定，只是為了規(guī)范市場。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，由于開發(fā)商一般是分批分階段推盤，普遍采用價(jià)格段區(qū)間的方式公開對外銷售，因此每次推盤都有可能存在價(jià)格不明的情況。
楊少鋒也透露，過去幾年，開發(fā)商采取種種手段哄抬房價(jià)，其中最重要的手段就是所謂的“排號”，往往一個(gè)項(xiàng)目200套房子，開發(fā)商卻收取多達(dá)上千個(gè)客戶的定金，然后統(tǒng)一開盤，人為造成“供不應(yīng)求”的效應(yīng)。因此，楊少鋒表示，“一房一價(jià)”可以很好地遏制開發(fā)商坐地起價(jià)的行為。
“一房一價(jià)”并不新鮮，2010年4月，住建部就曾經(jīng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。
此后包括北京、上海等城市都實(shí)行了“一房一價(jià)”。去年10月，上海市住房保障和房屋管理局還因?yàn)檫`反商品房預(yù)售制度，而暫停了松江區(qū)樂莫苑4期項(xiàng)目網(wǎng)上簽約備案，以及奉賢區(qū)恒盛湖畔豪庭項(xiàng)目網(wǎng)上簽約備案。
不過，楊少鋒也表示，由于實(shí)際銷售只允許降價(jià)不許漲價(jià)，因此許多開發(fā)商采取了報(bào)高價(jià)再打折的做法。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月到3月上半月獲得預(yù)售證開盤銷售的所有55個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目中，共計(jì)有27個(gè)項(xiàng)目在3月份成交均價(jià)低于之前預(yù)售證報(bào)價(jià)，占總量的49%。該些項(xiàng)目多為位于嘉定、金山、寶山、浦東的外郊環(huán)樓盤。
楊少鋒認(rèn)為，這一輪的調(diào)控一定會起到讓多數(shù)城市房價(jià)適度回落的目的，但不是“一房一價(jià)”的功勞，而是系列調(diào)控組合拳的作用，主要是限購和銀根緊縮的作用。
今年房價(jià)或跌20%
這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)數(shù)出重拳，不過雖然成交量拐點(diǎn)顯現(xiàn)，但房價(jià)拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)。為期4天的“上海之春”春季房展會20日落幕，因參展商銳減和人氣不足成為近年來最冷清的一屆春季房展。購房者觀望，開發(fā)商降價(jià)動力不足，樓市買賣雙方處于膠著狀態(tài)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部22日發(fā)布的報(bào)告稱，2010年全國部分城市房價(jià)泡沫有所擴(kuò)大。
上述報(bào)告的研究結(jié)果顯示，北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部大城市，房價(jià)收入比明顯偏高，均在10以上，個(gè)別城市甚至遠(yuǎn)高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、廈門2010年房價(jià)收入比分別達(dá)到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房價(jià)收入比相對較低的重慶、沈陽等城市的房價(jià)收入比也逐漸超過全國總體水平。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，2010年多數(shù)一二線城市的房價(jià)收入比是上升的，這也反映出，去年以來國家重點(diǎn)調(diào)控部分城市房價(jià)過快上漲的政策取向是正確的，只是調(diào)控效果不佳。
而上述房價(jià)收入比還是包括了經(jīng)濟(jì)適用住房在內(nèi)的所有一手商品住宅的價(jià)格，一旦剔除經(jīng)適房，就會發(fā)現(xiàn)純商品住宅的房價(jià)收入比又有進(jìn)一步的提高。
以上海為例，上海2010年純商品住宅的房價(jià)收入比與全部商品住宅的房價(jià)收入比相比高出8.83(主要原因是上海的配套商品房成交規(guī)模較大)，杭州高出7.97，重慶高出3.83，北京高出3.25。這表明，杭州、北京、上海、重慶這四個(gè)城市的房價(jià)收入比明顯偏高。
國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況顯示，與1月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的有8個(gè)城市，持平的有6個(gè)城市。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅同比價(jià)格下降的有1個(gè)城市，同比漲幅回落的有31個(gè)城市。
楊紅旭則認(rèn)為，快則3月，最可能是4月，最遲不會超過5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)將出現(xiàn)首次下跌，也即房價(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。
楊少鋒在上述訪談中表示，自己預(yù)計(jì)2011年全國絕大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多數(shù)城市房價(jià)跌幅將超過20%以上。