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北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，清明小長假期間，北京樓市共成交481套，較2010年同期的小長假成交量下調(diào)了72.8%。新華社記者 趙琬微/攝 |
自去年以來，重慶市在全國率先大規(guī)模建設推進以公共租賃住房(以下簡稱“公租房”)為主體的保障性住房建設。為解決建設資金短缺問題，重慶市積極搭建融資平臺，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設資金，確保公租房建設順利推進。
舍棄“土地財政”免費劃撥土地
重慶的保障性住房，以公租房為主體，涵蓋了過去的廉租房和經(jīng)濟適用房。根據(jù)規(guī)劃，從2010年開始的三年內(nèi)，重慶市將建設公租房4000萬平方米，解決60萬戶、200多萬中低收入群體的住房困難。2010年，重慶市在主城區(qū)鴛鴦片區(qū)、大竹林片區(qū)、華巖片區(qū)、西永微電子園等地開工建設1100萬平方米。同時，萬州、涪陵等6個中心城市和長壽、璧山兩個衛(wèi)星城市開工250萬平方米。從總體上看，2010年重慶市共開工建設公租房1300萬平方米。首次公租房搖號配租于今年3月2日舉行，共有22317件申請和15281套公租房參與了搖號配租。此次配租的房源主要是位于北部新區(qū)鴛鴦片區(qū)的民心佳園和大竹林片區(qū)的康莊美地等5個公租房小區(qū)，共計15281套，房屋配租面積在40-80平方米不等。據(jù)了解，2011年重慶市計劃再開工建設1350萬平方米公租房。
舍棄“土地財政”，劃撥方式供地是重慶公租房建設過程中的一大特色。自2002年開始，重慶市成立了土地整治儲備中心。2003年又在其基礎上成立重慶地產(chǎn)集團，由市政府注資，建立了政府主導型的土地儲備供應機制。近年來，重慶通過工業(yè)結(jié)構調(diào)整、老廠搬遷、院校置換、舊城拆遷、征用農(nóng)村集體土地等方法，已經(jīng)儲備了10多萬畝土地。這些土地以主城區(qū)為中心向周邊地區(qū)輻射，包括主城區(qū)、城市重點拓展區(qū)、后中心區(qū)等，涵蓋了各等級地段。
記者了解到，由于公租房用地以劃撥方式供應，減免土地出讓金，客觀上使得地方政府土地出讓收益大大減少，卻降低了公租房的投資成本。以最早開工建設的民心佳園為例，這個小區(qū)占地504畝，根據(jù)這個區(qū)的地理位置，目前土地的市場出讓價格至少每畝600萬元，那么土地出讓金收入為30多億元。而以劃撥方式供應的價格為每畝42.6萬元，總價為2億多元。這樣算下來，地方政府少收入土地出讓金28億多元。據(jù)了解，為推進公租房建設，重慶市政府僅在主城區(qū)就從儲備土地中以劃撥方式拿出3萬畝土作為公租房建設用地。
以建設1000萬平方米公租房為例，約需成本500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應，加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金，可減少一半資金投入，實際投資在250億元左右。
構建國企融資平臺發(fā)揮“第三財政”功能
為了保障公租房建設資金，重慶市構建了以國有企業(yè)為主體的融資平臺，重點依賴國有資本發(fā)揮“第三財政”的作用，為公租房提供強大的財力支撐。
重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇介紹，重慶的公租房始終姓“公”，建設主體是市政府和各區(qū)縣政府，產(chǎn)權由國有的集團公司和區(qū)縣政府性投資公司持有，建設在財政性投入和各項優(yōu)惠政策的基礎上，國有集團等操作主體以國有資本托盤，確保了公租房的公共保障屬性。重慶的公租房建設，先期試點由重慶市地產(chǎn)集團為建設主體，后來重慶市城投集團也加入到建設公租房的行列，投資建設主體擁有所建租賃房的完全產(chǎn)權，享有升值收益，但無房屋的定價權和轉(zhuǎn)讓權。
重慶市公共住房開發(fā)建設有限公司是重慶地產(chǎn)集團下屬的子公司，主要負責當?shù)毓沧》康拈_發(fā)建設。該公司總經(jīng)理助理黃建介紹，公司去年開工了民心佳苑、康莊美地、明安華府三個公租房項目，建筑面積350萬平方米，總投資104億元。目前已落實商業(yè)銀行貸款50.8億元，其中工商銀行貸款15億元，交通銀行貸款19.8億元，華夏銀行貸款16億元。同時公司也在積極爭取其它商業(yè)金融機構貸款�！坝捎诠夥抠J款風險小，且有穩(wěn)定的租金來源，所以商業(yè)銀行的貸款利率下浮了10%�！秉S建說。
重慶市國有資監(jiān)督管理委員會主任崔堅表示，在過去一年中，重慶的國有企業(yè)在公租房建設中分別完成了土地準備、資金籌措、建設等任務，發(fā)揮了主力軍作用，為公租房建設作出巨大貢獻。據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年，承擔主城區(qū)公租房建設的重慶地產(chǎn)集團和重慶城投集團，僅通過商業(yè)銀行貸款直接融資100億元。
重慶市社會科學院財政金融研究所所長鄧濤表示，重慶市讓國有企業(yè)承擔公租房建設，一方面充分發(fā)揮國有企業(yè)國資預算和融資能力，搭建了融資平臺，確保公租房建設資金來源。另一方面，公租房的產(chǎn)權歸國有企業(yè)所有，保證了公租房姓“公”的屬性。
拓寬融資渠道破解資金“瓶頸”
在通過國有企業(yè)融資平臺積極爭取商業(yè)金融機構貸款的同時，重慶市還探索通過爭取住房公積金貸款用于公租房建設試點，開征房產(chǎn)稅等舉措，拓寬公租房建設資金來源，確保公租房建設順利進行。
2010年8月初，重慶同北京、天津、青島等28個城市一起被國家列為住房公積金支持保障性住房的試點城市。根據(jù)國家規(guī)定，這些城市可嘗試利用住房公積金貸款建設經(jīng)濟適應住房、棚戶區(qū)改造安置用房、公租房等保障性住房。
重慶市住房公積金管理中心主任嚴志華介紹，重慶市住房公積金貸款支持保障性住房建設，主要是用于公租房建設，貸款額度為30億元，總建設規(guī)模為732萬平方米。其中，重慶市地產(chǎn)集團貸款15億元，所屬項目是位于北部新區(qū)的鴛鴦組團、大竹林組團和位于九龍坡區(qū)的華巖組團三個公租房項目，建設規(guī)模354萬平方米；重慶市城投集團15億元，所屬項目分別是位于北碚區(qū)蔡家組團、沙坪壩區(qū)西永組團和渝中區(qū)菜園組團三個公租房項目，建設規(guī)模378萬平方米。目前，重慶市住房公積金管理中心已將13億元貸款資金發(fā)放到位，剩余貸款也將盡快發(fā)放到位。
同時，房產(chǎn)稅收入也將成為公租房建設資金來源。經(jīng)國務院批準，重慶市已于1月28日正式啟動房產(chǎn)稅開征試點，對高端住房征收房產(chǎn)稅。按照重慶市市長黃奇帆的說法，房產(chǎn)稅收入將全部用于公租房建設和維護。據(jù)測算，2011年，重慶市房產(chǎn)稅收入大約在2億元左右。今后，隨著稅收范圍的擴大，房產(chǎn)稅收入將進一步增加，為公租房建設提供更多資金。
專家認為，重慶市將住房公積金貸款、房產(chǎn)稅收入支持公租房建設，一定程度上彌補了政府在公租房建設方面的資金不足，可以加快公租房建設進程，有利于解決城市中低收入人群的住房問題，對促進住房保障體系的完善、構建“市場加保障”的住房“雙軌制”供應體系具有積極意義。