去年4月為遏制部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲”加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。特別是在今年1月26日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的新“國(guó)八條”中，強(qiáng)調(diào)了地方政府的落實(shí)責(zé)任。
如今政策落實(shí)的效果究竟如何，未來(lái)調(diào)控政策是否還需要再加碼？4月初，國(guó)務(wù)院?jiǎn)?dòng)樓市調(diào)控專(zhuān)項(xiàng)督查并圈定16省區(qū)市。
據(jù)悉，此次督查的16個(gè)省(區(qū)、市)是：北京市、遼寧省、上海市、江蘇省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山東省、湖北省、廣東省、廣西壯族自治區(qū)、海南省、四川省、陜西省、甘肅省。對(duì)其他地方，有關(guān)部門(mén)將通過(guò)各種方式督促檢查。
此次檢查的重點(diǎn)包括，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作責(zé)任落實(shí)情況，保障性安居工程建設(shè)情況，執(zhí)行稅收政策和差別化信貸政策情況，住房用地供應(yīng)管理情況，引導(dǎo)住房需求情況以及落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作約談問(wèn)責(zé)機(jī)制情況等。
業(yè)內(nèi)人士表示，中央這次對(duì)16個(gè)省(區(qū)、市)進(jìn)行督查，規(guī)模也算空前，足見(jiàn)中央對(duì)本輪政策調(diào)控的效果空前重視。
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地方政府“控漲”目標(biāo)加劇了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期 |
雖然決策層對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策一輪比一輪強(qiáng)硬，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有向大眾期望的那樣迎來(lái)拐點(diǎn)，而是繼續(xù)保持上升趨勢(shì)。包括國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史、財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在內(nèi)的高層都曾在不同的場(chǎng)合表示，樓市調(diào)控政策執(zhí)行情況不到位，地方政府對(duì)土地仍然嚴(yán)重依賴(lài)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2010年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲9.9%，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)10.1%，樓市繼續(xù)表現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。同期，全國(guó)土地出讓總價(jià)款也達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)七成之多。
今年1月26日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的新“國(guó)八條”中，強(qiáng)調(diào)了地方政府的落實(shí)責(zé)任，一方面要求房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬前出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則，另一方面要求各城市在一季度向社會(huì)公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。
到目前為止公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的已有608個(gè)城市。不過(guò)已出調(diào)控目標(biāo)的城市中僅北京提出了“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)。多數(shù)城市只是將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和人均可支配收入增速掛鉤，將今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為上漲10%左右。
多位專(zhuān)家指出，各地制定目標(biāo)只有上限，沒(méi)有下限，這極可能加劇市場(chǎng)上關(guān)于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期。
房?jī)r(jià)之所以遲遲不能退燒，首當(dāng)其沖應(yīng)該是地方政府的責(zé)任。中國(guó)社科院金融研究所研究員汪利娜認(rèn)為，在我國(guó)土地制度從“向農(nóng)民廉價(jià)征地——土地儲(chǔ)備——招拍掛”全程政府壟斷的格局下，地方政府是土地市場(chǎng)最大的“做市商”，通過(guò)掌控土地供給規(guī)模、用途、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏、時(shí)機(jī)，營(yíng)造市場(chǎng)氛圍，人為制造土地短缺，推高地價(jià)。
2010年全國(guó)土地出讓成交價(jià)款達(dá)到2.7萬(wàn)億元，土地出讓收入成為地方政府最重要的收入來(lái)源。
此外，在中央不斷下發(fā)調(diào)控文件的同時(shí)，不要以為房地產(chǎn)企業(yè)只會(huì)坐以待斃等著降價(jià)。汪利娜在她的研究報(bào)告中指出，當(dāng)土地將地方政府與房企捆綁在一起時(shí)，房企可以通過(guò)各種方式左右政府決策，甚至是改變決策，這都會(huì)影響“國(guó)八條”的政策效果。
對(duì)于上述的房地產(chǎn)調(diào)控中的諸多不是決策層并不是不了解。權(quán)威人士透露，督查組要求“糾偏”的可能還包括地方房?jī)r(jià)控漲指標(biāo)。據(jù)了解，目前社會(huì)對(duì)地方政府房?jī)r(jià)控漲指標(biāo)的質(zhì)疑頗多。因此，住建部通知要求各地“聽(tīng)取民意、適當(dāng)調(diào)整”。
國(guó)務(wù)院辦公廳也轉(zhuǎn)發(fā)了這份通知，表明了中央政府的態(tài)度。但部分地方政府對(duì)“重調(diào)指標(biāo)”一事模棱兩可。有專(zhuān)家分析，不排除國(guó)務(wù)院督查組直接給出解決方案的可能，而北京市提出的“穩(wěn)中有降”的基調(diào)有望被廣泛采納。
一邊是中央不斷的政策調(diào)控，另一邊卻是房地產(chǎn)企業(yè)的信心滿(mǎn)滿(mǎn)。樓市拐點(diǎn)究竟何時(shí)出現(xiàn)？
據(jù)報(bào)道，近日，廣東的開(kāi)發(fā)商召開(kāi)座談會(huì)，雖然他們都表示對(duì)宏觀調(diào)控表示理解和支持，并承諾不會(huì)捂盤(pán)惜售。但是，對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)是否會(huì)降價(jià)他們很少提及，似乎并不擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題。
頤和地產(chǎn)的趙永爽指出，該集團(tuán)今年僅在廣州就有近10個(gè)項(xiàng)目推出，不會(huì)遲疑、不會(huì)捂盤(pán)，但也絕不會(huì)降價(jià)。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在不降價(jià)并不表示未來(lái)也不降價(jià)。日益緊縮的信貸政策將給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大影響，在調(diào)控和加息的政策合力下，二季度或?qū)⒂瓉?lái)樓市的拐點(diǎn)。
4月6日起上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。雖然連續(xù)加息直接原因是為了抵抗通脹壓力加大和負(fù)利率的加劇，但是，加息對(duì)于樓市的影響可想而知。
在樓市調(diào)控政策頻出，央行走入加息周期的背景下，各個(gè)城市的住宅成交量也在下降。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)，今年一季度北京一手住宅成交2.07萬(wàn)余套，與去年四季度相比下跌了逾40%，是近三年來(lái)一季度成交的最低值。不只是北京，在上海也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)松動(dòng)、交易量下降的狀況；在深圳，3月全市新房成交均價(jià)19423元/平方米，環(huán)比下降5.99%，同比下跌5.04%，為今年首次跌至2萬(wàn)元/平方米以下；廣州、南京、杭州等地房?jī)r(jià)也出現(xiàn)變相降價(jià)，交易量都大幅下降。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日公布的數(shù)據(jù)顯示：今年一季度，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為112.3，比上季度回落8.4點(diǎn)。
中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心也認(rèn)為，連續(xù)的加息使房企借貸成本上升，房企資金壓力漸顯隱憂。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，雖然大多數(shù)房企目前資金壓力尚未顯現(xiàn)，但已開(kāi)始加快融資步伐，近期中原監(jiān)測(cè)的標(biāo)桿房企中已有多家公布了融資計(jì)劃。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，如果未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)不出現(xiàn)政策松動(dòng)等情況，樓市的降價(jià)窗口會(huì)提前到來(lái)。他預(yù)測(cè)，很可能會(huì)在二季度到來(lái)。