今年1月28日，備受關注的房產稅“靴子”終于在滬渝兩城市落地。記者最近在重慶、上海等地調研了解到，房產稅開征以及國家一系列房地產調控政策實施后，這些城市的樓市低迷，市場觀望氣氛濃厚，別墅等高端住房消費遇冷，投機炒房客“卻步”，住房消費更趨理性。然而，一些業(yè)內人士和專家提醒，房產稅雖然對實施城市的高檔住房消費和炒房行為產生抑制作用，但是要警惕和防止投機炒房“熱錢”流向沒有開征房產稅的二三線城市，抬高這些地方的房價，擾亂房地產市場秩序。
“靴子”落地 高端住房消費“遇冷”
在位于重慶渝中區(qū)一處高檔住房小區(qū)，記者碰到前來購房的陳先生。他看好一幢建筑面積近400平方米的江邊獨棟別墅，售價每平方兩萬元左右。照政策算，購買這處房產每年要繳六萬多元的房產稅�！俺钟蟹康某杀咎吡�，如果再加上貸款利息，支出實在太大了，還是買一套比較好的花園洋房吧�！标愊壬f。
根據(jù)重慶市出臺的個人住房房產稅征收管理實施細則，這個市對主城區(qū)個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房征收房產稅。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價三倍以下的住房，稅率為0.5%；三倍(含)至四倍的，稅率為1%；四倍(含)以上的稅率為1.2%。上海房產稅實施細則規(guī)定，上海居民家庭新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米，其新購住房暫免征房產稅；人均超過60平方米的，新購住房超出部分的面積，要征房產稅，稅率暫定為0.6%。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，“重慶版”和“上海版”房產稅對于調整樓市結構，遏制高端住房消費，穩(wěn)定房地產市場具有積極意義。上海的房產稅政策雖然沒有明確細分對別墅等高檔住房征稅，只是針對新增的購房，但其實施細則是按照人均面積作起征點，且為累進稅率，房屋價值高，人均面積大的房屋稅率就更高，一定程度上抑制高端住房消費。
增加持房成本 抑制“全民炒房”
“重慶版”和“上海版”的房產稅政策都傳遞出一個同樣的信號，那就是增加房屋持有環(huán)節(jié)的成本，遏制投機炒房。上海市明確規(guī)定，對非本地居民家庭在上海新購住房的，一律征收房產稅。重慶市則對在該市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含)以上的普通住房，開征房產稅，稅率為0.5%。
記者在上海和重慶調研發(fā)現(xiàn)，雖然房產稅實施時間并不長，但是在“國八條”出臺的背景下，政策共同發(fā)力樓市調控，效應立竿見影。以重慶為例，在房產稅開征前一天，重慶主城區(qū)商品房成交900余套，而房產稅天征后的幾天，成交量則下降一半。春節(jié)黃金周七天成交不足200套。目前，商品房市場依然十分低迷。上海的樓市經歷了“冰火兩重天”：去年12月底火爆異常，但自今年1月后便直線下行，春節(jié)期間更是陷入谷底。近兩個月來，上海商品房的銷售量也呈下降趨勢。面對慘淡的樓市，開發(fā)商紛紛使出打折、贈送面積、旅游等促銷手段招徠顧客，鋪天蓋地打廣告。
重慶市市長黃奇帆算了一筆賬：“炒房的資金成本大致6%左右，物業(yè)費大致每年1%左右，加上房產稅，一年就是10%左右的持有成本，7年下來，原來值100萬元的房子，即使200萬元賣出去，也基本沒有賺，因為持有7年的成本也有100萬元，等于是白買了�！彼f，根據(jù)經濟學規(guī)律，大體房產稅到了3%以上，炒房的人就少很多了。
中國房地產研究會副會長顧云昌認為，房地產市場上之所以投機炒房成風，造成房價虛高上漲，一個很重要的原因就在于房產持有成本過低。目前我國房地產稅收主要在三個環(huán)節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。開發(fā)環(huán)節(jié)主要是針對房地產開發(fā)商的稅收，交易環(huán)節(jié)則包括契稅、印花稅、二手房轉讓的營業(yè)稅等。但保有環(huán)節(jié)的主要稅種只有城鎮(zhèn)土地使用稅和對經營性房地產征收的房產稅。而對個人擁有的房產，卻沒有征稅。在房價上漲的預期下，擁有多套房產的家庭，很少考慮將房子出租或盡快出售，而是待價而沽。其結果放大了房地產市場的供求矛盾，導致房價居高不下。
中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為，房產稅對樓市產生較大震動，打破了此前人們在房屋持有環(huán)節(jié)不繳稅的幻想，投機性購房將受到一定程度遏制，人們在以后的投資過程中也會更加理性。
警惕投機炒資轉移抬高二三線城市房價
目前房產稅僅在上海和重慶兩個城市開征，從長遠來看，國內其它一線城市也可能會加入到房產稅開征行列。但是，房產稅難以在全國范圍內的所有城市推出，在這種情況下，投機炒房的熱錢勢必會流向沒有開征房產稅的二三線城市，抬高這些地方的房價。
當前，國內二三線城市正逐漸成為房地產開發(fā)商角逐的新陣地。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，萬科、保利、招商、恒大、萬達等多家大型房企在二三線城市新增土地儲備的建筑面積超過1200萬平方米，占到其總新增土地儲備建筑面積的60%以上。同時在銷售上，二三線城市銷售增速加快。摩根大通發(fā)布的《中國房地產2010總結》報告中指出，該行跟蹤的8座中國主要城市2010年的一手房銷售額占全國23%，銷售量比2009年下降31%。這意味著購房的資金和需求正在從一線城市流出。
事實上，在實施房產稅之前，一些炒房客就擔心受房產稅打壓，就出現(xiàn)拋售房產的現(xiàn)象，將資金投向股市、黃金、農產品、礦產等領域。重慶投資客李先生告訴記者，現(xiàn)在沒有好的投資渠道，投資股市風險大，國債回報率低，黃金價格已炒得不低了，搞實業(yè)收益也低，想來想去還是投資樓市更適合。
北京浙商商會副會長陳俊是溫州投資客中的標志人物。陳俊透露，投資房地產仍是溫州投資客的主要投資領域。但在密集樓市調控下，溫州投資者投資區(qū)域和投資領域已有所改變，投資一線城市住宅的成本高了，利潤空間小了，因此現(xiàn)在主要投向商業(yè)地產。隨著二、三線城市的舊城改造、招商引資等城市化進程加快，投資這些城市商品房市場和商業(yè)地產的投資者越來越多。
有關專家認為，國內多數(shù)二三線城市房地產價格壓力不是很大，地方財政收入依賴土地出讓金程度很大，這些城市短期內不會開征房產稅。這就給炒房客留下投機空間，過去一些在開征房產稅城市購房的炒房客勢必會將資金投向沒有限制的二三線城市，從而拉高這些城市的房價。他建議，這必須引起政府和有關部門的重視，否則一旦炒房巨資涌入這些二三線城市，對當?shù)貥鞘杏绊憣菫碾y性的。