近來，萬科、保利、恒大、中海外等發(fā)布的2010年年報頗為亮麗，引領我國房企斬獲了歷史上最
“紅”的豐收年。不過，4月16日，泛海建設發(fā)布的年報，卻顯得“歉收”。
年報顯示，泛海建設去年實現(xiàn)營業(yè)收入為16.25億元，同比減少31.69%；營業(yè)利潤僅為1.67億元，同比急降64%。
在營收下滑的同時，其在建面積卻增長近倍，這顯然將使公司的資金鏈吃緊。據(jù)記者了解，去年年末，公司貨幣資金量僅夠償還短期借款與一年內到期的非流動負債。
在此情況下，近日公司最高額度達48億元增發(fā)融資方案的夭折，無疑將讓泛海建設的資金鏈更捉襟見肘。
可售項目不足拖累業(yè)績
對于去年業(yè)績的大幅下滑，泛海建設在年報中給出的緣由為“本期商品房銷售收入減少”。
記者調查發(fā)現(xiàn)，在去年樓市整體銷售放量的情況下，泛海建設的商品房銷售收入?yún)s“非正�！钡夭辉龇礈p，實質原因并非銷售不佳，而在于可售項目太少，最終導致“巧婦難為無米之炊”的結果。
據(jù)了解，泛海建設去年可售項目僅有3個：北京泛海國際居住區(qū)5#、6#、7#、8#住宅項目，深圳拉菲花園一期及武漢王家墩中央商務區(qū)泛海國際居住區(qū)-櫻海園。其中，前兩個為2009年已開盤的在售項目，櫻海園項目則于去年6月6日開盤。
而這一現(xiàn)狀的出現(xiàn)，是由于公司之前的開工量未跟上節(jié)奏。
記者根據(jù)泛海建設歷年的年報資料統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，2009年，該公司新開工面積只有109.39萬平方米。相比之下，萬科僅今年一季度開工面積就高達346萬平方米，為2009年泛海建設全年開工量的近3.16倍。
再往前的2008年、2007年和2006年，泛海建設的年度開工量更是分別少至22.48萬平方米、32.57萬平方米和34.78萬平方米。
一直以來，泛海建設的年度開工量都較小，這與公司土地的儲備軌跡或不無關系。
記者調查發(fā)現(xiàn)，與同行主要通過競拍獲得地塊儲備的方式不同，泛海建設時下的土地儲備，絕大部分來源于大股東泛海建設控股的注資。
日信證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，泛海建設土地儲備建筑面積為896萬平方米，其中，高達609萬平方米的武漢王家墩項目，占到公司土地儲備總量近68%。
據(jù)悉，該項目為2008年1月泛海建設通過向泛海建設控股以每股19.1元定向增發(fā)3.8億股，以收購其持有的武漢公司60%股權所獲。同時，泛海建設還通過收購泛海建設控股持有的北京星火公司和通海公司100%股權，分別獲得建筑面積約100萬平方米的北京土地和總建筑面積為54.41萬平方米的上海黃浦區(qū)董家渡聚居區(qū)10、12、14號地塊等。
實際上，除大股東的土地注入，泛海建設較少從土地市場拿地，致使2008年以前，公司土地儲備量一直很小，開工量自然也上不去。自2008年從大股東處獲得609萬平方米的武漢地塊后，2009年公司加大開工量，當年開工面積為上一年的4.87倍，但由于基數(shù)太小，當年開工量仍只有109.39萬平方米，導致去年可售項目供應不足，拖累公司收入下降較大。
加大開工引資金鏈吃緊
泛海建設管理層顯然意識到了這一點——因此公司自去年下半年開始，明顯加快了開工節(jié)奏。
2010年年報顯示，公司在去年上半年新開工項目為零的基礎上，下半年，北京東風鄉(xiāng)1#、2#、3#土地項目，上海黃埔區(qū)董家渡聚居區(qū)10、12、14號地塊項目和泛海國際休閑度假項目分別于7月、12月和12月接連破土動工，最終促使去年公司在建及開復工面積沖高至近200萬平方米。
而在2011年經(jīng)營計劃中，泛海建設管理層更是明確提出“提高在建項目開發(fā)建設速度，擴大開發(fā)規(guī)模”，致使公司2011年計劃在建總面積翻倍至近411.50萬平方米，僅新開工面積就高達約194.80萬平方米，其中，包括3月動工的杭州錢江新城A-10、11、12地塊項目，3月開工的北京東風鄉(xiāng)綠隔地區(qū)第六、七宗地塊項目和預計12月開工的深圳泛海拉菲花園三期項目。
開工量翻倍，導致開支大幅增加。記者根據(jù)泛海建設2010年年報相關資料統(tǒng)計后得出，去年下半年開工的3個項目，預計總投資額高達288.7億元，而今年新開工的3個項目預計總投資額也達55.22億元。當然，這些投資并不需要今年一次性墊資支出，而是在開工時間區(qū)間內逐年分攤，不過，今年的建設支出中，還需要分攤另外5個在建項目的支出。雖然今年總支出額無法得出準確數(shù)據(jù)，但粗略估算，該公司去年僅1.67億元的收入與這部分的支出總額相比，是無法相匹配的。
泛海建設2010年年報顯示，去年末公司貨幣資金量僅近26.78億元，較年初大降41.65%。而年末短期借款已達6.15億元，一年內到期的非流動負債達21.375億元，換句話說，泛海建設去年年末的貨幣資金量僅相當于公司短期借款與一年內到期的非流動負債之和。
再融資“流產(chǎn)”雪上加霜
實際上，4月15日，泛海建設便對外發(fā)布了《泛海建設集團股份有限公司2011年第一季度業(yè)績預虧公告》，該公告稱：今年一季度，公司凈利潤預計虧損3600萬元。公司管理層對此的解釋為“今年一季度公司項目開工面積較上年度大幅增加，但同期可確認收入的項目減少，導致銷售收入較上年同期下降較大”。
自去年下半年以來，泛海建設資金鏈本已緊張，如今支出加大，進一步考驗著公司的資金承受能力。而近期更令泛海建設管理層頭痛的是，3月24日，泛海建設再次無奈地對外發(fā)布了《泛海建設集團股份有限公司關于公司2010年度非公開發(fā)行股票方案到期失效的公告》。
根據(jù)記者調查了解，去年3月24日，迫于開工量加大帶來的資金龐大需求，泛海建設對外宣布，擬向不超過10名特定投資者以每股11.18元發(fā)行4億股，預計募集資金48億元，以支持包括北京泛海東風2#、3#地項目、武漢泛海國際居住區(qū)-櫻海園項目、深圳拉菲花園二期項目等5個房地產(chǎn)項目的開發(fā)。
不過，由于政府收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資，一年后的2011年3月24日，泛海建設被迫宣布，本次增發(fā)融資方案以失敗告終，致使原本急需資金注入的公司雪上加霜。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者分析說，受限于可售規(guī)模，泛海建設收入一直不大。因此，公司資金的供給方式主要并不依靠自身的公司收入，而是融資所得，如2006年與2008年分別兩次向大股東增發(fā)融資，不過，2008年該公司65億元的增發(fā)方案被否，已使公司資金壓力加大，本次的增發(fā)融資方案再次夭折，必將進一步壓縮公司的資金供給，時下資金壓力已成為公司擴張的最大瓶頸。
在采訪過程中，記者曾極力聯(lián)系泛海建設，以了解公司資金鏈的現(xiàn)狀，但截至本報發(fā)稿，對方仍無回應。
前景分析：公司明年開工量或將釋放
近日，記者在與地產(chǎn)大佬任志強的私下交談中，提及房企資金鏈受壓的情況。任志強概括說，總體而言，今年房企資金鏈的受壓情況好于2008年。
他認為，有兩種類型的房企，資金鏈情況完全不同，一種是去年以賣房為主，今年以建房為主的，如SOHO中國，日子最好過。
另一種則是去年和今年兩年皆以建設房子為主，可售房源不多的房企。這種情況的典型代表就是泛海建設：自去年下半年以來，公司主要以花錢為主，收入不增反降�！耙辉鲆粶p”兩頭受壓，資金鏈必然日趨緊張。
不過，泛海建設的前景仍被看好。日信證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，泛海建設土地儲備建筑面積總共達896萬平方米，且這些土地儲備主要分布在北京、上海、深圳、杭州、武漢與青島等熱點城市稀缺位置，其中，一線城市土地儲備達280萬平方米，占土地儲備總量的31.2%。而且，由于這些土地儲備基本是在2008年與2006年兩年間從大股東處注入的，土地成本較低。
2010年年報顯示，泛海建設目前在建和擬建項目基本分布于北京、上海、深圳、杭州、武漢、青島、大連等城市中心地段。從開發(fā)周期來看，可以預計，這些開工量的大釋放將可能從明年開始。