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易憲容：反房地產(chǎn)暴利要去除買房賺錢效應(yīng)
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2011-04-28 作者：中國社科院金融研究所研究員 易憲容 來源：京華時(shí)報(bào)
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昨天媒體披露，國家發(fā)改委正研究商品房領(lǐng)域反暴利規(guī)定，以使商品房價(jià)格能夠保持在合理水平�？磥�，政府部門意識(shí)到住房暴利的危害性，已到了不采取有效措施遏制不行的地步了。
最近福布斯財(cái)富榜顯示，當(dāng)前中國內(nèi)地千萬以上的富翁近100萬人，億萬富翁達(dá)近6萬人，大多數(shù)富豪涉房地產(chǎn)。胡潤財(cái)富榜也顯示，國內(nèi)富豪財(cái)富的快速增長有60%來自房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)暴利，激起了社會(huì)種種矛盾與問題。比如住房血淚拆遷、經(jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”、房地產(chǎn)既得利益制度化、財(cái)富觀異變、社會(huì)核心價(jià)值扭曲等。
而對(duì)于靠房地產(chǎn)獲得暴利及獲利后的資金流向，有幾件事至今讓我難忘。一是我1997年去香港時(shí)，很少聽到內(nèi)地人到港購房，但近兩年內(nèi)地人入港炒樓已是平常事了，并直接導(dǎo)致香港房價(jià)大起大落。不少港人告訴我，現(xiàn)在他們租住的房子很多都是內(nèi)地人的。從全球范圍來看，中國的資金流到哪里，哪里的房價(jià)就飆升。比如加拿大的溫哥華、澳大利亞的悉尼等地，因?yàn)槭軄碜灾袊馁Y金青睞，即便是金融危機(jī)中房價(jià)也十分堅(jiān)挺。
二是中國作為發(fā)展中國家，絕大多數(shù)居民的生活水平現(xiàn)在仍處于較低水平，特別是中國農(nóng)民。但是中國卻又是世界上奢侈品消費(fèi)最大國（去年第二，今年第一）。
反對(duì)房地產(chǎn)暴利，不僅要從住房價(jià)格定價(jià)方式入手，還應(yīng)從住房市場(chǎng)暴利的源頭入手。
住房市場(chǎng)之所以存在暴利，最根本的問題在于不少住房政策沒把投資投機(jī)與消費(fèi)區(qū)分開，而現(xiàn)行的銀行金融杠桿及優(yōu)惠的稅收政策又非常方便住房投機(jī)炒作。
正是這種住房政策變相鼓勵(lì)了投機(jī)炒作，讓國人把住房投機(jī)炒作當(dāng)作了最賺錢工具，導(dǎo)致房價(jià)飆升，住房暴利也由此而起。而要反住房暴利，可通過住房定價(jià)機(jī)制把房地產(chǎn)開發(fā)的利潤限制在一定范圍內(nèi)，比如德國就是這樣。德國靠住房賺暴利是違法的，如果建筑商的住房利潤水平過高，還可能要承擔(dān)刑事責(zé)任，以此保證住房是居民改善生活的商品而不是賺錢的工具。
再比如，在日本及韓國，現(xiàn)在也是通過嚴(yán)厲限制投資賺錢來保證住房市場(chǎng)健康的。因?yàn)樵谌毡炯绊n國政府看來，盡管土地為私人所有，但也具有公益性質(zhì)，在城市化的過程中，政府的理念是讓多數(shù)家庭能擁有住宅，并分享城市化過程中的財(cái)富增長與升值，堅(jiān)決遏制少數(shù)人對(duì)絕大多數(shù)人財(cái)富的掠奪。
日本和韓國政府還通過住房稅收政策嚴(yán)格限制投資投機(jī)炒作，靠去除住房賺錢效應(yīng)來保證不出現(xiàn)暴利。比如，盡管兩國的住房交易流轉(zhuǎn)稅較為寬松，以此來降低住房交易過程的交易成本，但是住房交易所得稅（最高邊際稅率達(dá)75%）、住房財(cái)產(chǎn)稅（不少地方稅率達(dá)到10%）、住房遺產(chǎn)稅則十分嚴(yán)厲，因此現(xiàn)在的日本與韓國炒房基本上已無利可圖。
而我國情況相反，土地雖是公有，但土地增值與溢價(jià)卻被少數(shù)人所占有。比如，為了GDP、為了土地財(cái)政、為了某些政府官員有政績，為了保證有更大的交易標(biāo)的，地方政府出臺(tái)各種各樣的優(yōu)惠政策，特別是稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)住房的投機(jī)炒作。在這樣的住房稅收與房貸政策下，房價(jià)從最先的一年一漲價(jià)，逐漸變?yōu)橐辉乱粷q價(jià)，最后幾乎天天漲價(jià)，炒房賺錢成了個(gè)人增長財(cái)富最快的方式，炒房也成了居民財(cái)富增長與保值的最好工具。
于是，少數(shù)人在暴富的同時(shí)，也為銀行體系制造了太多金融風(fēng)險(xiǎn)，讓絕大多數(shù)無力支付的人不能進(jìn)入住房市場(chǎng)。因此，要反對(duì)住房暴利就得通過嚴(yán)厲的稅收與金融政策去除買房賺錢效應(yīng)。
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