北京市發(fā)改委發(fā)布的《北京市<商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定>實(shí)施細(xì)則》今日起實(shí)施。其中最受關(guān)注的是北京所有商品房實(shí)行“一房一價(jià)”。相比國家發(fā)改委的要求，北京市的則更加嚴(yán)格，明確了標(biāo)價(jià)牌和價(jià)格手冊(cè)分別需要明示的內(nèi)容，將對(duì)整個(gè)樓市進(jìn)行價(jià)格標(biāo)示與變動(dòng)的全面監(jiān)管。
實(shí)施“一房一價(jià)”對(duì)樓市影響究竟多大？如何確�！耙环恳粌r(jià)”真正落實(shí)？多位業(yè)內(nèi)人士在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，實(shí)行“一房一價(jià)”能使消費(fèi)者在購房過程中獲得更充分的信息，提高透明度，減少被蒙騙的機(jī)率，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)營，遏制開發(fā)商的“坐地起價(jià)”行為。但在控制房?jī)r(jià)方面意義不大，甚至有人對(duì)其可操作性產(chǎn)生質(zhì)疑。
“坐地起價(jià)”行為將被遏制 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范
在北京市公布的實(shí)施細(xì)則中指出，商品房銷售中須明確標(biāo)明每套房源的總價(jià)和每平米的單價(jià)，地下停車位面積和價(jià)格，包括中介服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
對(duì)此，中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究員曹建海(微博
專欄)在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，對(duì)商品房明碼標(biāo)價(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化運(yùn)營的表現(xiàn)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展的保證，可以很好地遏制某些不良開發(fā)商坐地起價(jià)的行為。
此外，在北京市本次實(shí)施細(xì)則中首次提及對(duì)二手房的明碼標(biāo)價(jià)，細(xì)則規(guī)定，對(duì)已完成銷售的存量房房源，商品房經(jīng)營者應(yīng)及時(shí)撤下相關(guān)信息。
“這主要解決一套房屋信息多家使用情況，有些中介用虛假信息忽悠購房者�！北本┦邪l(fā)改委一相關(guān)負(fù)責(zé)人說。對(duì)于部分網(wǎng)站房源信息過期或存在虛假，誤導(dǎo)買房人的問題，該負(fù)責(zé)人表示，細(xì)則對(duì)網(wǎng)站的商品房銷售一樣適用，不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的，或者利用標(biāo)價(jià)形式和價(jià)格手段進(jìn)行價(jià)格欺詐的，一樣將會(huì)受到處罰。
許多業(yè)內(nèi)人士也指出，細(xì)則中要求中介公司必須標(biāo)示投訴電話，也會(huì)在消費(fèi)者當(dāng)中形成有力的監(jiān)督，中介公司通過虛假房源來吸引購房者的現(xiàn)象將明顯弱化，一些不良中介的生存空間將逐漸受到擠壓，將提升整個(gè)行業(yè)的規(guī)范性。
“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，隨意性很大，過去在這方面管理薄弱，制度也很不健全，這一規(guī)則的出臺(tái)將會(huì)進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)行為，控制亂漲價(jià)�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴記者。
實(shí)際操作性受質(zhì)疑 價(jià)格申報(bào)和執(zhí)行須加強(qiáng)監(jiān)管
從細(xì)則上看，“一房一價(jià)”如果能夠執(zhí)行到位的話，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營者的報(bào)價(jià)定會(huì)有一定的約束力，對(duì)于消費(fèi)者來說無疑是一件好事。但細(xì)則的實(shí)際可操作性備受爭(zhēng)論。
“‘一房一價(jià)’只是把商品的屬性進(jìn)行了圈定，其作用多大取決于價(jià)格監(jiān)管部門對(duì)于價(jià)格的干預(yù)程度�！辈芙êＵf，現(xiàn)今來看，審批之后的價(jià)格究竟能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間、開發(fā)商是否可以隨時(shí)對(duì)其修改、政府在其中所取的作用都很難確定。
“這很有可能導(dǎo)致部分房地產(chǎn)商為追求利潤(rùn)，提高自己的申報(bào)價(jià)格，然后通過打折優(yōu)惠來吸引購買者。因?yàn)檎畬?duì)于房屋的成本價(jià)格并不掌握確定，申報(bào)價(jià)格是企業(yè)根據(jù)自身情況來確定的，企業(yè)在報(bào)價(jià)時(shí)將自己的財(cái)務(wù)成本、稅收成本等融入其中，政府也很難知道。一旦這樣的申報(bào)價(jià)格被批準(zhǔn)，就變相助長(zhǎng)了企業(yè)提價(jià)，使得‘一房一價(jià)’政策對(duì)于樓市的調(diào)控作用流于形式�！�
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)孪蛴浾弑硎�，�?xì)則對(duì)于新建商品房項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整的周期、可調(diào)整的幅度等并沒有進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)定，是略有欠缺的地方。而企業(yè)是否執(zhí)行到位、“一房一價(jià)”的價(jià)格是否真實(shí)等都需要有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管。
此外，不少業(yè)內(nèi)人士也表示，“一房一價(jià)”對(duì)于二手房市場(chǎng)來說操作難度更大，即使監(jiān)管、執(zhí)行到位，也對(duì)房?jī)r(jià)和二手房市場(chǎng)格局沒有太大實(shí)質(zhì)性的改善。細(xì)則中規(guī)定，二手房不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。但實(shí)際上，二手房的成交價(jià)格都是買賣雙方經(jīng)過討價(jià)還價(jià)議定的，成交價(jià)格必然與掛牌價(jià)格不同，而且業(yè)主在掛牌的過程中也可以根據(jù)市場(chǎng)和自身狀況改變報(bào)價(jià)。
對(duì)此，顧云昌則認(rèn)為，“一房一價(jià)”實(shí)施起來并不難。至于價(jià)格，應(yīng)由地產(chǎn)商上報(bào)主管部門備案，有些地方還要審查核定。房地產(chǎn)管理局，住建委，物價(jià)部門等監(jiān)管機(jī)構(gòu)都應(yīng)對(duì)其應(yīng)進(jìn)行監(jiān)管檢查和核定。至于是否有漏洞，要靠社會(huì)及媒體等來有效監(jiān)督。此外，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商也不可能定價(jià)太離譜，如果定價(jià)太高，就會(huì)沒有市場(chǎng)。
“一房一價(jià)”能否平抑價(jià)格漲勢(shì) 扭轉(zhuǎn)供求關(guān)系是根本
“一房一價(jià)”政策落實(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控力度究竟有多大，市場(chǎng)能否迎來價(jià)格拐點(diǎn)？接受本網(wǎng)采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，“一房一價(jià)”相關(guān)規(guī)定的推行，本身并非是為了控制房?jī)r(jià)。
“‘一房一價(jià)’對(duì)房?jī)r(jià)的抑制有限�！敝性禺a(chǎn)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，發(fā)改委只是意在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，讓全國各地的房?jī)r(jià)更透明，更有可比性。地產(chǎn)分析師羅寅申也直言，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)控制房?jī)r(jià)并沒有太大作用。因?yàn)槟壳耙恍╉?xiàng)目可能在定價(jià)的時(shí)候就已超過當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，預(yù)留了漲價(jià)空間。
對(duì)此，曹建海表示，如果在價(jià)格的申報(bào)過程中，價(jià)格主管部門能夠根據(jù)北京市今年總的價(jià)格調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行原則性管理，不符合原則的一概不批準(zhǔn)、銷售，才可能使市場(chǎng)形成一種穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，對(duì)于調(diào)控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)，具有一定的積極作用。
“高房?jī)r(jià)的幕后推手其實(shí)并非開發(fā)商，而是失衡的市場(chǎng)供需在推動(dòng)。”曹建海認(rèn)為，要真正控制房?jī)r(jià)上漲，最根本的還是要扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。
“首先，要擴(kuò)大市場(chǎng)的供給方，讓小商品房、農(nóng)村房同樣成為商品房，打破開發(fā)商的經(jīng)營壟斷體制，使品房不再稀缺；其次，要通過信貸、稅收等多種行政手段對(duì)擁有多套住房者進(jìn)行調(diào)控。只有如此，供求關(guān)系才可能扭轉(zhuǎn)。否則‘一房一價(jià)’對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲不會(huì)起太大作用。”