針對(duì)長期以來困擾保障性住房特別是廉租房建設(shè)的資金缺乏問題，西安市積極探索利用商業(yè)貸款支持保障性住房建設(shè)的路子，在制定完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的基礎(chǔ)上，2010年以來通過西安銀行向兩個(gè)廉租房建設(shè)項(xiàng)目成功放貸近三億元，實(shí)現(xiàn)了保障性住房建設(shè)商業(yè)貸款“零”的突破。
資金需求強(qiáng)烈
西安市住房保障和房屋管理局住房保障處處長扈廣杰說，在保障性住房建設(shè)過程中，資金問題是最關(guān)鍵的問題，如果有充足的資金保障，保障性住房建設(shè)就能順利推進(jìn)，反之則困難重重。在地方政府財(cái)力有限的情況下，如何尋找新的有效建設(shè)資金來源至關(guān)重要。
針對(duì)這一情況，西安市房屋管理局開始積極尋求信貸資金支持廉租房項(xiàng)目。扈廣杰說，目前西安市保障房建設(shè)的資金主要來自市財(cái)政的列支資金、部分土地出讓金收益、住房公積金的增值部分等，在保障房建設(shè)力度不斷加大的情況下，還要依靠市場(chǎng)融資，特別是商業(yè)銀行的貸款來解決資金缺口問題。
記者在采訪中了解到，在保障性住房中，廉租房的資金瓶頸最大。與經(jīng)濟(jì)適用房具有一定利潤空間且可出售不同，廉租房建成后只能依靠租金收入收回投資，回收期長且不確定因素較多，因此社會(huì)資金特別是信貸資金出于風(fēng)險(xiǎn)考慮大多不愿進(jìn)入這一領(lǐng)域，單純依靠政府投資推動(dòng)其建設(shè)往往面臨資金短缺的問題。
在尋找信貸資金來源的過程中，西安市房管局與西安銀行就這一問題達(dá)成了共識(shí)。雙方就信貸資金支持廉租房項(xiàng)目問題進(jìn)行聯(lián)系溝通，共同研究方案，并建立了良好的溝通機(jī)制，并就信貸資金支持廉租房建設(shè)問題簽訂了《金融戰(zhàn)略合作協(xié)議》。
嚴(yán)把風(fēng)險(xiǎn)底線
由于廉租房項(xiàng)目商業(yè)貸款在西安尚屬首次，無前例可循，西安銀行在發(fā)放貸款之前進(jìn)行了充分的調(diào)研認(rèn)證，并在此基礎(chǔ)上制定了詳細(xì)的放貸方案。
據(jù)負(fù)責(zé)經(jīng)辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)的西安銀行城西支行行長赫勇介紹，在發(fā)放貸款之前，他們對(duì)西安市目前的廉租房建設(shè)情況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研，了解到西安市共有7個(gè)項(xiàng)目在建或準(zhǔn)備開工，資金需求總量超過10億元，平均每個(gè)項(xiàng)目都需要一億元以上的資金。在這7個(gè)項(xiàng)目中，他們進(jìn)行了嚴(yán)格的篩選，確定了位于西安市高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目作為首批放貸試點(diǎn)。
在嚴(yán)格挑選項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，西安銀行還根據(jù)廉租房項(xiàng)目的特點(diǎn)和資金回流周期為項(xiàng)目設(shè)計(jì)了符合其特點(diǎn)的授信方案。西安銀行副行長王欣說，首先是在授信額度的核定上，要求項(xiàng)目資本金與信貸資金的比例分別是20%和80%，這樣既滿足了項(xiàng)目建設(shè)的資金需求又確保了信貸資金的安全。
二是在貸款期限上根據(jù)廉租住房項(xiàng)目與普通商用房建設(shè)周期的不同，將貸款期限設(shè)定為五年。在還款方式上，根據(jù)項(xiàng)目資金回流的特點(diǎn)，確定建成后的廉租房由西安市房管局分5年回購，并簽訂了明確的回購協(xié)議，設(shè)計(jì)了合適的寬限期和分期還款計(jì)劃。
三是在擔(dān)保方式的選擇上沒有硬性要求企業(yè)提供抵押擔(dān)保，而是選擇了第三方連帶責(zé)任保證，為項(xiàng)目資金提供有效的擔(dān)保保障。
四是在貸后管理方面依照監(jiān)管對(duì)廉租房貸款的管理要求，為其開立專戶，對(duì)資金的流入和流出等進(jìn)行有效監(jiān)控管理，并建立單獨(dú)臺(tái)賬，對(duì)每筆貸款發(fā)生時(shí)間、流向、用途、收款單位、金額、審核人等進(jìn)行詳細(xì)記錄。
需要“退出”機(jī)制
西安銀行行長郭軍認(rèn)為，根據(jù)廉租房建設(shè)特性，投資人難以通過租金收入收回項(xiàng)目投資，在沒有政策補(bǔ)償?shù)那疤嵯�，很難引入社會(huì)資金參與。同時(shí)，信貸資金也難以按照商業(yè)貸款的原則支持廉租房建設(shè)。因此要在全國大范圍推廣商業(yè)貸款支持廉租房建設(shè)，需要政府盡快建立長期機(jī)制建設(shè)和制度安排，為信貸資金支持廉租房建設(shè)提供“退出”機(jī)制，從而保障廉租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。
首先是政府應(yīng)在城市建設(shè)規(guī)劃、土地供給、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中以制度安排的形式強(qiáng)制配比一定數(shù)量的廉租房建設(shè)計(jì)劃，使廉租房建設(shè)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相結(jié)合，同時(shí)降低土地成本和相關(guān)稅費(fèi)，保證投資人在收回投資的基礎(chǔ)上取得合理的收益。只有這樣，才能真正引入社會(huì)資金，同時(shí)使銀行的信貸資金具備實(shí)現(xiàn)商業(yè)化運(yùn)作的前提。
其次是對(duì)于以政府為建設(shè)主體的廉租房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)加大財(cái)政投入，提高項(xiàng)目資本金，降低融資比例，使信貸資金的退出機(jī)制得到保障。政府相關(guān)部門和銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)廉租房建設(shè)的制度建設(shè)，在項(xiàng)目資本金、貸款期限、擔(dān)保方式、還款來源、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面做出具體規(guī)定，提高信貸資金支持廉租房建設(shè)的可操作性。