5月13日，萬科連發(fā)兩則公告宣布，計劃就旗下兩個項目開發(fā)，向金融機構(gòu)融資共9億元。
此前，萬科通過旗下子公司互為擔保方式，已經(jīng)多次獲得融資，而這種擔保貸款以及發(fā)行信托基金的項目融資方式，目前成為房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈趨緊下的融資主流渠道之一。
一幅土地可以定生死。
SOHO中國董事長潘石屹、綠城中國董事長宋衛(wèi)平均提示過土地的變現(xiàn)對于一家房地產(chǎn)公司的重要性，在行業(yè)下行周期，基于單幅土地的融資模式，將考驗地產(chǎn)商的土地變現(xiàn)能力，然而這種風險顯然正在增大。
項目融資頻頻
據(jù)萬科公告顯示，操作東莞長安萬科中心的東莞長安萬科擬融資3億元，公司的全資子公司東莞萬科為該筆融資提供連帶責任擔保。
操作寧波金色城市項目的寧波萬港則向金融機構(gòu)融資6億元，公司的全資子公司深圳萬科為該筆融資提供連帶責任擔保。
萬科指出，目前該兩個項目均處于施工階段。據(jù)了解，作為東莞萬科首個商業(yè)綜合體項目，長安萬科中心計劃將于今年內(nèi)上市。預(yù)計在4年半時間內(nèi)建設(shè)260米高、共59層的甲級寫字樓，建成后將為長安第一高樓；將用2年時間建成商業(yè)廣場和洋房。
此外，寧波金色城市已于2010年12月底正式開盤，目前仍有少數(shù)房源在售，計劃將于2012年正式交付。
類似的融資方案，萬科今年已在上海、珠海等地項目中采用過。
據(jù)深圳一家信托機構(gòu)人士介紹，所謂項目融資，就是針對某一地塊，籌資和經(jīng)營成立一家項目公司，發(fā)起銀行貸款或信托、基金形式，進行融資。其中，貸款以項目公司的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源及取得物權(quán)擔保，項目公司的資產(chǎn)作為貸款安全的保障。
目前，貸款融資多數(shù)是有追索權(quán)的項目融資，貸款銀行要求有項目實體以外的第三方提供擔保。貸款行有權(quán)向第三方擔保人追索。
截至4月30日，萬科擔保余額74.22億元，占公司2010年末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為16.78%。其中，公司及控股子公司為其他控股子公司提供擔保余額63.81億元，公司及控股子公司對聯(lián)營公司及合營公司提供擔保余額為10.41億元。
最近信托和基金形式的項目融資越來越多。4月25日，中南建設(shè)為其蘇州吳江房地產(chǎn)項目發(fā)起信托融資，江蘇國投以設(shè)立信托計劃的方式向項目公司增資，借款總規(guī)模預(yù)計5億元，期限2.5年，其中約2.88億元用來增資。根據(jù)公告，這筆融資主要是以將來溢價回購股權(quán)來實現(xiàn)，融資利息為15%。
金地集團則采取基金形式進行項目融資。本報記者獲悉，金地集團與瑞銀合作發(fā)起的美元房地產(chǎn)基金第二期募集已經(jīng)完成，基金規(guī)模達到2億美元，投向金地旗下數(shù)個房地產(chǎn)項目。
瑞銀全球房地產(chǎn)集團大中華區(qū)董事總經(jīng)理陳李健表示，與金地集團合作發(fā)起美元房地產(chǎn)基金，是瑞銀進軍中國房地產(chǎn)投資的第一步，募集的順利完成，證明了與金地合作的成功以及投資者對投資項目的信心。
后續(xù)資金壓力增大
萬科、金地等龍頭房企頻發(fā)項目融資，以及中海外、華潤、遠洋地產(chǎn)等紅籌內(nèi)房股近期進行的海外融資，均顯示房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力正在增大。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月份，其重點監(jiān)測的10家品牌企業(yè)的銷售業(yè)績除恒大外，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團等均出現(xiàn)增長放緩，資金回籠受阻。
雖然前四月去化率不錯，但萬科仍然面臨巨大的后續(xù)資金壓力。根據(jù)早前公布的2011年萬科公司債券跟蹤評級報告顯示，萬科存貨中已完工開發(fā)產(chǎn)品占3.97%，現(xiàn)房銷售壓力小，不過在建和擬開發(fā)產(chǎn)品合計占存貨的95.96%，后續(xù)開發(fā)的資金需求非常大。
其他上市房企大概如此。中海外今年計劃售樓630萬平方米，目前在建面積超過1500萬平方米，今年恒大、保利等公司在建面積也創(chuàng)新高，恒大超過2000萬平方米，保利達到1800萬平方米，這些在建工程的后續(xù)資金需求都很大。
與此同時，上市房企長期財務(wù)狀況欠佳，也是其頻繁融資的原因。東方證券分析師楊國華的報告顯示，一季度其監(jiān)測的120家上市房企凈負債率為60.2%，創(chuàng)歷史新高，現(xiàn)金同比增速僅6%，現(xiàn)金與存貨的比值為0.23，均處于2008年來的低水平。
與資本市場發(fā)債、IPO、增發(fā)等方式相比，項目融資具有易操作的特點，但其中也蘊含風險。“有些項目為了吸引更多的資金，向信托或基金投資人承諾了很高的回報率，但這不一定會實現(xiàn)，”上述信托公司人士透露，目前，市場風險已成為房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的主要風險。由于房地產(chǎn)具有不可移動的特征，一旦投資開發(fā)就難以調(diào)整或改變，且單位價值較高、投資流動性風險較大。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點，市場惡化，投資方將損失慘重。