對(duì)央企而言，大規(guī)模參建保障房，究竟是一個(gè)燙手山芋，還是一輪新的機(jī)遇？
    5月初，國(guó)資委在網(wǎng)站上掛出通知，要求央企積極參與保障房的開發(fā)建設(shè)�！爸醒胝�府承諾今年建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，實(shí)現(xiàn)難度很大�！币晃唤咏�住建部的人士告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，今年保障房建設(shè)任務(wù)下得“太猛、太大”，各地開工和資金情況均不樂(lè)觀，正因如此，中央高層早有意推動(dòng)央企進(jìn)保障房。
    經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的探討和摸索，曾糾結(jié)于責(zé)任與盈利之間的央企，對(duì)保障房的態(tài)度也有了微妙的變化。在保障房的“大棒”下，銀行也放松了銀根，這對(duì)央企是大誘惑——以保障房來(lái)撬動(dòng)貸款，可以滾動(dòng)開發(fā)其他類型的商業(yè)項(xiàng)目。國(guó)資委在下發(fā)給央企的文件中已指明方向，“要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。”
    誘惑不止于此。對(duì)央企而言，在棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等各類住房都被納入到保障房的范疇之后，可能帶來(lái)一輪新的資源分配與調(diào)整機(jī)遇。每家央企、國(guó)企幾乎都坐擁很多工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)或科研用地的土地資源，一旦這些自有土地借保障房之名“盤活”成住宅用地，其效應(yīng)就不可估量，即使只有十分之一最后變成商業(yè)性的住宅用地。不過(guò)，伴隨而來(lái)的將是管理流程、投資風(fēng)險(xiǎn)、分配機(jī)制等一連串復(fù)雜問(wèn)題。

    借保障房撬動(dòng)信貸

    五礦置業(yè)有限公司總經(jīng)理田景崎向財(cái)新《新世紀(jì)》記者證實(shí)，早在3月份國(guó)務(wù)院就曾召開會(huì)議研討保障房建設(shè)問(wèn)題，住建部、國(guó)土部、國(guó)資委、財(cái)政部等相關(guān)部委以及多家大型央企均有列席。其后，住建部和國(guó)資委還分別召集地產(chǎn)主業(yè)央企開會(huì)，要求央企積極參與保障房建設(shè)。
    一些央企在3月底就收到了這份名為《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）的文件�！锻ㄖ�》要求，有關(guān)央企要加強(qiáng)與地方政府的溝通，爭(zhēng)取支持，在地方政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照市場(chǎng)化運(yùn)作方式，通過(guò)多種途徑參與保障房開發(fā)建設(shè)。
    “大規(guī)模保障房建設(shè)肯定離不開央企，這既是社會(huì)責(zé)任，也是政治任務(wù)。”一位不愿具名的央企人士稱，目前在建保障房項(xiàng)目多以央企、國(guó)企為主。
    經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的探討和摸索，央企發(fā)現(xiàn)了更多源于保障房的機(jī)遇。比如，保障房“概念擴(kuò)容”，棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等類型都被地方納入了保障房范疇，一些央企敏銳地發(fā)現(xiàn)了其中的新門道。
    “棚改、舊改項(xiàng)目大部分實(shí)質(zhì)上還是商業(yè)開發(fā)，現(xiàn)在用保障房的概念來(lái)包裝、立項(xiàng)，能夠獲得優(yōu)惠政策支持�！比珖�(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)副秘書長(zhǎng)陳寶存(博客)告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，這種現(xiàn)象在各地非常普遍。由于商品房市場(chǎng)銷售低迷，一些開發(fā)商不愿亦無(wú)力在舊改、棚改項(xiàng)目上先期投入大量資金進(jìn)行拆遷，因而很多舊改、棚改項(xiàng)目都陷入停頓。在這類項(xiàng)目上，央企也因資源優(yōu)勢(shì)而更具議價(jià)能力。
    據(jù)知情人士透露，保利地產(chǎn)在3月底接到《通知》后，曾發(fā)函至19個(gè)城市申請(qǐng)參與保障房建設(shè)，目前處于洽談階段的有10個(gè)城市，其中大部分均為舊城改造項(xiàng)目。
    以石家莊為例，保利地產(chǎn)在4月敲定了石家莊晉煤金石（原石家莊化肥廠）改造項(xiàng)目，土地規(guī)模超過(guò)800畝。其中，除了建設(shè)金華家園保障房項(xiàng)目，還有約四分之三的地塊可能用于商品房項(xiàng)目開發(fā)�！叭绻�以保障房項(xiàng)目立項(xiàng)，比較容易爭(zhēng)取到信貸支持。四分之一比例的保障房信貸，完全可以通過(guò)分期滾動(dòng)開發(fā)模式撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目。”上述知情人士分析稱。
    事實(shí)上，國(guó)資委在下發(fā)至各央企的《通知》中也明確，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。”
    對(duì)此，田景崎表示，信貸政策對(duì)保障房的傾斜，對(duì)央企有著足夠的誘惑，“在信貸緊縮的背景下，誰(shuí)能撬動(dòng)銀行貸款，誰(shuí)就能活得更好。說(shuō)到底，房地產(chǎn)是資金和土地的游戲�！�
    中國(guó)中冶在其年報(bào)中也明確房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，以保障性住房開發(fā)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅和土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，探索新的開發(fā)模式，提高投資回報(bào)率。
    “中冶和中交等基建型央企，更可以大打保障房的牌，因?yàn)椴疬w安置也納入保障概念，有助于他們的一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)�！敝薪环康禺a(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部人士告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，這有助于地方完成保障房的數(shù)字指標(biāo)，也有利于企業(yè)與地方政府的談判。并且，還可以將拆遷安置的成本納入土地一級(jí)開發(fā)總體費(fèi)用，在土地出讓時(shí)予以回收，以此保證投資收益。
    更加隱蔽的路徑是土地資源的置換。據(jù)一位央企人士分析，按照目前的情形，地方政府確定沒(méi)有充足的財(cái)政資金配套，若要完成保障房建設(shè)任務(wù)，不管以何種形態(tài)呈現(xiàn)，依然跳不出“保障房與商品房用地捆綁配建”的方式。
    “以往是商品房用地配建5%—15%保障房，以后可能是保障房配建商品房，用商品房的利潤(rùn)來(lái)補(bǔ)貼支付保障房3%的利潤(rùn)�！鄙鲜鋈耸勘硎�，或者是“以地養(yǎng)房”的模式操作，即委托開發(fā)商建成保障房項(xiàng)目后，定向低價(jià)向其出讓一定的商品房用地，用于保障房的移交回購(gòu)。
    一位不愿具名的某央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也向財(cái)新《新世紀(jì)》記者證實(shí)，在央企與地方政府簽訂的很多框架性合作協(xié)議中，都有類似將保障房與其他商業(yè)項(xiàng)目變相“綁定”的條款，或作為招商引資項(xiàng)目給予優(yōu)惠——這已是業(yè)內(nèi)通行的“潛規(guī)則”。而且，地方政府更愿意與央企、國(guó)企合作，因?yàn)槿绱艘粊?lái)，即使低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地被公開，地方官員也不會(huì)有“國(guó)有資產(chǎn)流失”之嫌。

    盤活自有土地

    更大的政策口子，開在了自有土地建設(shè)保障房上。國(guó)資委的《通知》雖對(duì)此并未提及，但央企對(duì)此顯然更為關(guān)注，特別是去年3月被要求退出房地產(chǎn)業(yè)的78家央企。目前，北京、廣州、陜西、河南、山西等地已經(jīng)公開表態(tài)或出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保障房。
    “目前還在觀察政策，不清楚這個(gè)口子究竟能開多大。”某央企內(nèi)部人士表示，去年以來(lái)的“央企退房令”在執(zhí)行中難度極大，幾無(wú)操作可行性。該央企名列“78家”之內(nèi)，在二三線城市擁有大量舊工廠等土地資源。他認(rèn)為，放出這么一條政策口子，除了配合國(guó)家的保障房建設(shè)大政方針外，很難說(shuō)沒(méi)有為握有大量土地資源的央企解決出路的考慮，“這不失為一種階段性的思路”。
    據(jù)公開資料，多個(gè)地方國(guó)企已紛紛“試水”。在廣州市發(fā)改委近日批復(fù)的2011年第一批保障性住房建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)預(yù)安排中，廣州建筑集團(tuán)、廣州地鐵、廣鐵集團(tuán)等單位的自有土地保障房項(xiàng)目赫然在列。在北京，一些擁有大量工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地的國(guó)有企業(yè)，如首都農(nóng)業(yè)集團(tuán)、京煤集團(tuán)、北京住總等，也都在向北京市住房保障辦公室進(jìn)行項(xiàng)目申報(bào)。
    一般的操作路徑是，企事業(yè)單位向當(dāng)?shù)亟ㄎ�提出申�?qǐng)，在符合土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下，可以將工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、科研等用地依法變更為住宅用地，建設(shè)保障房。通常都會(huì)優(yōu)先解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問(wèn)題，剩余部分由當(dāng)?shù)卣�府統(tǒng)籌分配給申請(qǐng)保障房且符合條件的居民。
    但問(wèn)題也隨之而來(lái)。在各地的鼓勵(lì)政策中，并未對(duì)企事業(yè)單位利用自有土地建保障房的資金籌措渠道、保障房類別、分配方式等實(shí)操程序進(jìn)行明確。
    “后果會(huì)非常亂�！敝袊�(guó)土地勘測(cè)設(shè)計(jì)院副總工程師鄒曉云擔(dān)心，如果企事業(yè)單位用企業(yè)、行政資金建保障房，再以便宜價(jià)格賣給單位職工，實(shí)質(zhì)上就是福利分房；或者企事業(yè)單位以“團(tuán)購(gòu)”等方式變相集資建房，這些都背離了“保障房”的初衷。
    關(guān)于單位自有用地建保障性住房的具體政策寥寥無(wú)幾。在2007年8月公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號(hào)文）中有規(guī)定，在符合城市規(guī)劃的前提下，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)的情況下，單位可利用自有土地進(jìn)行集資合作建房，但僅限于距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)。當(dāng)時(shí)，建設(shè)部對(duì)這一條款解釋稱，將這種特殊的單位集資建房納入經(jīng)濟(jì)適用住房政策范疇進(jìn)行管理。
    再者，就是2010年各地在落實(shí)住建部等七部委下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》時(shí)規(guī)定，住房困難職工較多的單位，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣（市、區(qū)）政府批準(zhǔn)，在依法辦理土地使用性質(zhì)變更手續(xù)后，可以利用自用土地建設(shè)公共租賃住房，納入當(dāng)?shù)卣�府公共租賃住房管理后，優(yōu)先向本單位符合條件的職工出租，多余房源由政府統(tǒng)一調(diào)配，權(quán)屬不變。
    “而現(xiàn)在地方政府在保障房指標(biāo)壓力下，又放大了政策開口——之前是不允許工業(yè)性質(zhì)用地的�！敝蟹考瘓F(tuán)內(nèi)部人士對(duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者分析稱，倘若央企以這種方式大規(guī)模參與保障房建設(shè)，將對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)帶來(lái)巨大影響，“相當(dāng)于給目前推行的‘雙軌制’再加一軌。”
    上述“78家之一”央企人士甚至稱，僅78家央企的存量土地就不好估算，堪稱“天量”。恒天集團(tuán)，中國(guó)電子，中國(guó)兵器，兵裝集團(tuán)，各大航天、鋼鐵央企，在全國(guó)各地都有著大量的土地資源。“但我們現(xiàn)在還沒(méi)有具體盤算手中的存量土地資源，再慎重看一看政策的走向�！�
    “過(guò)去多年間，經(jīng)濟(jì)適用房的主要形式都是劃撥土地至各企事業(yè)單位進(jìn)行集資建房，流入社會(huì)公開分配的極少。”陳寶存(博客)認(rèn)為，央企利用自有土地建保障房，仍然逃不出經(jīng)適房的老路，成為部分群體的福利和特權(quán)者的專利。
    陳寶存直言不諱地指出，從以往的經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)有部分央企的做法來(lái)看，以經(jīng)適房的形式操作自有土地建設(shè)保障房的可能性非常大，央企可借此低價(jià)獲得受限產(chǎn)權(quán)，幾年后解禁入市賺得巨額差價(jià)。如果此類住房規(guī)模很大，將沖擊到現(xiàn)有的土地“招拍掛”政策和地方政府土地收入。
    目前，住建部、國(guó)土部等相關(guān)部委對(duì)于企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房并未有相關(guān)規(guī)范。各地在政策的解釋和執(zhí)行上也千差萬(wàn)別，在企事業(yè)單位自有用地建設(shè)的保障性住房的類型、產(chǎn)權(quán)所屬、資金籌措渠道、分配方式等諸多問(wèn)題上，均無(wú)定議。財(cái)新《新世紀(jì)》記者曾就上述問(wèn)題聯(lián)系了北京市住房保障辦公室，相關(guān)工作人員也未就此回應(yīng)。
    對(duì)此，鄒曉云建議，地方政府應(yīng)該將央企自建保障房納入地方整體的保障房建設(shè)規(guī)劃，在用地規(guī)劃、建設(shè)程序、分配、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)統(tǒng)一規(guī)范管理，可以對(duì)建設(shè)單位的符合保障條件的職工進(jìn)行優(yōu)先保障，但要進(jìn)行嚴(yán)格審核，防止分配的腐敗。但鄒曉云也坦言，“這將非常難以執(zhí)行，不公平的事情肯定會(huì)發(fā)生�！�
   
    央企也要盈利

    “社會(huì)責(zé)任”或“政治任務(wù)”這些說(shuō)辭，在國(guó)資委的EVA（經(jīng)濟(jì)增加值）考核標(biāo)準(zhǔn)面前，對(duì)央企顯然不具備推動(dòng)力。盡管保障房有上述種種曲徑通幽的誘惑，但如何在純粹的保障房開發(fā)投資上獲得收益，仍是大多數(shù)企業(yè)需要解決的難題。
    中冶集團(tuán)在4月初的年報(bào)發(fā)布會(huì)上宣布其保障房業(yè)務(wù)的毛利潤(rùn)率能達(dá)到12.5%，并隨后解釋是累加了勘測(cè)設(shè)計(jì)、市政配套、投資開發(fā)、施工等各產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的結(jié)果。
    陳寶存認(rèn)為，毛利潤(rùn)率12.5%只是一種理論上的推算，“設(shè)計(jì)、市政、施工等環(huán)節(jié)是有穩(wěn)定利潤(rùn)，但整體的利潤(rùn)率并不能證明開發(fā)環(huán)節(jié)是掙錢的。”陳曾供職于中冶集團(tuán)旗下某房地產(chǎn)公司。
    事實(shí)上，類似中冶集團(tuán)這樣擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)的央企，也僅有中國(guó)建筑、中交股份、中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵等少數(shù)幾家央企，大多數(shù)央企參與保障房建設(shè)仍以投資開發(fā)為主。
    即便擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)的中國(guó)建筑，其參與保障房的方式也是以承建模式為主，獲取施工環(huán)節(jié)的穩(wěn)定利潤(rùn)，而投資開發(fā)模式的比例較小。
    萬(wàn)科集團(tuán)董秘譚華杰在5月初的一次電話會(huì)議里，對(duì)開發(fā)商參與保障房算過(guò)一筆賬，明確指出目前還不存在經(jīng)濟(jì)上可行的模式�！按�建模式風(fēng)險(xiǎn)低，但也沒(méi)什么收益，所以基本上不能構(gòu)成一個(gè)真正業(yè)務(wù)�！弊T華杰假設(shè)，即使全國(guó)保障房的10%都交由一家公司代建，投資規(guī)模大概在1500億元，代建的管理費(fèi)用按總成本的1%作為上限，那么收到管理費(fèi)不超過(guò)15億元，再扣除人員工資、辦公費(fèi)用等成本，基本沒(méi)什么收益。
    譚華杰認(rèn)為，純粹的投資開發(fā)模式，無(wú)論是政府回購(gòu)還是賣給買房人，開發(fā)商都很可能虧本。“開發(fā)商以20%的資金去撬動(dòng)項(xiàng)目，整體3%的利潤(rùn)就相當(dāng)于有5倍的杠桿，也就是說(shuō)，從投入的資金計(jì)算毛利率能達(dá)到15%�！弊詈筇澅具�是盈利就要看項(xiàng)目做多長(zhǎng)時(shí)間。假設(shè)這20%的資金也是借來(lái)的，那么資金回收時(shí)間要少于兩年才能基本保本，因?yàn)?%左右的年化收益與銀行借款的利息基本相當(dāng)。
    “現(xiàn)在一個(gè)保障房項(xiàng)目在兩年內(nèi)收到錢的概率是不高的，所以虧本是個(gè)大概率事件。”譚華杰如是說(shuō)。
    保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊也對(duì)媒體透露，保利地產(chǎn)在北京的兩個(gè)保障房項(xiàng)目處于虧損狀態(tài)，原因就是政府方面的銷售方案遲遲沒(méi)有出臺(tái)，導(dǎo)致該項(xiàng)目所有樓盤不能按時(shí)銷售。
    “一些保障房項(xiàng)目開發(fā)周期很長(zhǎng)，建設(shè)過(guò)程中又缺乏動(dòng)態(tài)的定價(jià)機(jī)制，人工成本、建筑材料成本都在漲，就容易造成虧損。”北京住總集團(tuán)董事長(zhǎng)張貴林向財(cái)新《新世紀(jì)》記者透露，他們開發(fā)的翠城經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)超過(guò)十年，由于拆遷、建設(shè)等成本上漲，賬面計(jì)算出現(xiàn)21.18億元的巨虧，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)。
    央企中的保障房大戶——中冶集團(tuán)，在沈陽(yáng)也曾遭遇當(dāng)?shù)卣�府拖欠建設(shè)回款的尷尬，保障房貸款資金投入后一直被套。
    知情人士透露，在住建部和國(guó)資委的相關(guān)會(huì)議上，幾家保障房業(yè)務(wù)較多的央企，都曾反映規(guī)定的保障房利潤(rùn)率太低，要求適當(dāng)提高利潤(rùn)率。
    即便如此，保障房項(xiàng)目也不是央企想做就能做的。“比如，經(jīng)濟(jì)適用房的用地是劃撥方式，相當(dāng)于政府定向的計(jì)劃形式，不是誰(shuí)想做就給誰(shuí)的�！痹谥袊�(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展部部長(zhǎng)樓英瑞看來(lái)，如果政策到位、操作規(guī)范的話，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目還是“有搞頭的”，一年能回收資金的話，資金回報(bào)率能達(dá)到10%以上。但這些“有搞頭”的項(xiàng)目不是輕易就能拿到的，樓英瑞認(rèn)為，地方政府想讓央企去做的大多是“沒(méi)搞頭”的公租房和廉租房項(xiàng)目。
    在今年的1000萬(wàn)套保障房計(jì)劃中，常規(guī)意義上的保障房——經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房共占比60%，總計(jì)約600萬(wàn)套；其中，租賃型保障房又占到60%以上。各省市認(rèn)領(lǐng)的保障房任務(wù)，其中的分項(xiàng)指標(biāo)也大體遵循這個(gè)比例。
    “今年大量增加了公租房的數(shù)量，這部分保障房的最大問(wèn)題是政策不完善、盈利模式不清晰�！蹦逞肫蟮禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，一般而言，政府沒(méi)有財(cái)力進(jìn)行大量回購(gòu)，同時(shí)企業(yè)缺乏退出機(jī)制，回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)，“每年的租金收益微乎其微，甚至連同期的存款利息都不到”。所以，大多數(shù)企業(yè)仍然不愿參與公租房建設(shè)。