5月的北京，玉淵潭柳影婆娑。這綠樹(shù)碧水畔，向來(lái)是豪宅扎堆的去處，本來(lái)不足為奇。但是，當(dāng)均價(jià)高達(dá)30萬(wàn)元/平米的天價(jià)住宅出現(xiàn)在人們眼前時(shí)，卻著實(shí)令各方咋舌。曾經(jīng)先后創(chuàng)下京城最貴樓盤(pán)紀(jì)錄的昆侖公寓（資料、論壇)、銀泰中心、盤(pán)古大觀（資料、論壇)等“高檔名盤(pán)”也統(tǒng)統(tǒng)被其甩在了身后。
而在該樓盤(pán)以天價(jià)賺足了眼球的同時(shí)，頗顯低調(diào)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商中赫置地也卷入輿論焦點(diǎn)。據(jù)記者了解，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)所在地塊當(dāng)年屬于協(xié)議轉(zhuǎn)讓地塊，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)土地招拍掛程序，時(shí)隔5年，樓盤(pán)高昂的銷售單價(jià)足以讓開(kāi)發(fā)商大賺一筆。
這里在4年前還只是一個(gè)叫做“東釣魚(yú)臺(tái)村”的小型社區(qū)。2007年，陸續(xù)從東釣魚(yú)臺(tái)村拆遷搬離的居民們或許不會(huì)想到，4年之后，在他們搬離的這塊土地上開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)，最高賣價(jià)可以達(dá)到30萬(wàn)元/平方米。
5月25日，記者來(lái)到這個(gè)位于海淀玉淵潭公園北岸的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院時(shí)，棕色的院墻外，已有樓盤(pán)保安戒備森嚴(yán)地把守，所有記者不準(zhǔn)入內(nèi)。記者電話聯(lián)系到售樓處的工作人員，除了樓盤(pán)基本的價(jià)格情況外，關(guān)于成交情況等問(wèn)題，得到的答案卻也是含混不清。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的信息，5月12日，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院4棟樓取得銷售證，并推出了均價(jià)30萬(wàn)元/平米的天價(jià)豪宅。樓盤(pán)銷售人員介紹，30萬(wàn)元/平米的住宅樓層均在8層以上，面積在1000平方米以上，空間布局良好。
實(shí)際上，根據(jù)其銷售人員的介紹，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院此次公示現(xiàn)房房源共計(jì)23套，實(shí)際僅有3號(hào)樓頂層一套超過(guò)1000平米的樓王售價(jià)達(dá)到30萬(wàn)/平米；其余主推戶型基本上都為310平米-530平米的3-4居室，均價(jià)為18萬(wàn)元/平米到20萬(wàn)元/平米。
釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院地處北京西三環(huán)內(nèi)的玉淵潭公園北岸，東側(cè)緊鄰釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館。憑借其得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢(shì)，這個(gè)位于國(guó)家中央政務(wù)區(qū)核心地帶的高端樓盤(pán)，2009年預(yù)售時(shí)均價(jià)就已經(jīng)在7.2萬(wàn)/平米。
而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的歷史數(shù)據(jù)顯示，截至2009年8月18日，開(kāi)盤(pán)僅一個(gè)多月的東釣魚(yú)臺(tái)家園，總計(jì)售出房屋23套，成交均價(jià)高達(dá)72803元/平方米。而到2010年二季度，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院的成交均價(jià)就達(dá)到10.9萬(wàn)元/平米，也即不到一年時(shí)間，其成交均價(jià)上漲約50%之多。此后整體成交均價(jià)都超過(guò)10萬(wàn)元/平米。
據(jù)一位長(zhǎng)期關(guān)注北京豪宅市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士透露，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院自開(kāi)始銷售以來(lái)，成交情況一直都比較穩(wěn)定，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全部106套房源已售出九成，目前可售房源很少。而此前也有媒體報(bào)道，由于釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院不久前在辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房手續(xù)，因此部分已認(rèn)購(gòu)房源沒(méi)有簽約，但實(shí)際已售出。
釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院之所以能曝出天價(jià)，得益于其得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢(shì)。傍依玉淵潭公園北岸，東側(cè)緊鄰釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館，地處國(guó)家中央政務(wù)區(qū)核心地帶，這樣的“絕版黃金地塊”一入市就已經(jīng)打上了“高房?jī)r(jià)、高利潤(rùn)”的印章。
然而，據(jù)業(yè)內(nèi)知情人士透露，30萬(wàn)元/平方米的天價(jià)背后，樓面價(jià)格卻并不高。根據(jù)海淀區(qū)政府2009年第7號(hào)文件，東釣魚(yú)臺(tái)家園項(xiàng)目即釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地西到玉淵潭北門、南至玉淵潭北岸、北到玉淵潭北街，總開(kāi)發(fā)面積7.3萬(wàn)余平方米，其中可銷售面積為4萬(wàn)余平方米。而這一地塊早在2006年就已經(jīng)傳出了協(xié)議轉(zhuǎn)讓的消息。
據(jù)玉淵潭南岸的另一豪宅樓盤(pán)首創(chuàng)緣溪堂（資料、論壇)的一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示，當(dāng)時(shí)玉淵潭南岸有地塊轉(zhuǎn)讓的消息一傳出，北京有背景的大型知名房企就都開(kāi)始“活動(dòng)”了，但沒(méi)過(guò)多久，就聽(tīng)說(shuō)一家名叫中赫置地投資控股有限公司的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)與土地方簽訂了土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
這位負(fù)責(zé)人向記者介紹，東釣魚(yú)臺(tái)家園這一地塊原來(lái)屬于軍隊(duì)建設(shè)用地，按照當(dāng)時(shí)軍隊(duì)土地管理的通知，要求在2007年1月31日后所有需要有償轉(zhuǎn)讓的軍隊(duì)空余土地都要執(zhí)行招拍掛制度。而在這一期限到來(lái)前，軍用土地則可以以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)給地方。
上述緣溪堂項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人向記者透露，這一地塊的具體成交價(jià)至今沒(méi)人知道，“當(dāng)時(shí)聽(tīng)說(shuō)樓面均價(jià)不超過(guò)2萬(wàn)元/平米�！�
據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，雙方最終簽訂協(xié)議是在2006年4月。由于中赫置地簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，東釣魚(yú)臺(tái)家園項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的拆遷工作還未啟動(dòng)。雙方約定，由土地方負(fù)責(zé)拆遷工作，而拆遷產(chǎn)生的費(fèi)用則由買方中赫置地歸并土地價(jià)款一并支付。
中赫置地的公開(kāi)資料顯示，中赫置地投資控股有限公司是中赫集團(tuán)的全資子公司。中赫集團(tuán)成立于2005年，是一家以礦業(yè)資源和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的多元化集團(tuán)公司，注冊(cè)資本僅為1.17億元。據(jù)了解，中赫置地原來(lái)主要在河北做房地產(chǎn)，2005年進(jìn)入北京以后，只運(yùn)作了三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中兩個(gè)是北京的“北緯40度”項(xiàng)目和“釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院”，另一個(gè)項(xiàng)目在海南。
一位了解內(nèi)情的河北人士告訴本報(bào)記者:“這個(gè)企業(yè)的老板是河北人，背景比較深�！�
如果以上述緣溪堂項(xiàng)目負(fù)責(zé)人所說(shuō)的當(dāng)年的2萬(wàn)元/平米地價(jià)來(lái)看，如今的30萬(wàn)元/平方米的銷售價(jià)格是樓面價(jià)格的約15倍，即使按照其普通房源的18萬(wàn)元/平米的低價(jià)，再刨去建安成本，利潤(rùn)率之高也一看便知。
事實(shí)上，除釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院外，北京目前報(bào)價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目還有霞公尊府、霄云路8號(hào)、盤(pán)古大觀、西絨線26號(hào)（資料、論壇)、財(cái)富中心二期、長(zhǎng)安太和（資料、論壇)等。其中，由北京新京潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的合生·霄云路8號(hào)，主力戶型均價(jià)在8.5萬(wàn)—12萬(wàn)元/平方米。但其戶型為1000平米及以上的4-5居室，目前的銷售均價(jià)也已經(jīng)高達(dá)250000元/平米，僅次于釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院總價(jià)2.5億起。
不過(guò)，記者也注意到，這些豪宅在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的實(shí)際成交均價(jià)卻并沒(méi)有那么高。
朝陽(yáng)區(qū)霄云路8號(hào)項(xiàng)目目前D3、D5號(hào)樓正在銷售，均價(jià)在8.5萬(wàn)—12萬(wàn)元/平米。不過(guò)，霄云路8號(hào)項(xiàng)目在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的實(shí)際成交均價(jià)僅為約5萬(wàn)元/平米。此外，位于東城區(qū)王府井(600859,股吧)地區(qū)的霞公尊府項(xiàng)目，去年8月14日取得銷售許可證時(shí)，擬售價(jià)格為108192元/平米，至今已銷售并在網(wǎng)上備案的共有18套住宅，實(shí)際成交均價(jià)為98230元/平米。
根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的住宅指數(shù)顯示，北京的豪宅售價(jià)總體仍然保持平穩(wěn)并略有上升，其豪華公寓資產(chǎn)價(jià)值環(huán)比上升了3.2%。
但事實(shí)上，受物業(yè)稅試點(diǎn)及限購(gòu)政策影響，北京豪宅市場(chǎng)的成交量也出現(xiàn)了萎縮。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全市別墅成交590套，與去年同期相比下降55%；各月成交量由去年12月的358套下滑至4月的68套，并呈現(xiàn)出逐月遞減的態(tài)勢(shì)。
中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析表示，目前，高端豪宅項(xiàng)目有所成交，主要原因是因?yàn)镃PI高企與政策調(diào)控的大背景下，高端樓盤(pán)具有更好的保值增值功能。但在目前的調(diào)控背景下，市場(chǎng)上的投資需求還是受到了很大的限制。