自2008年調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，房企間項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)案例不斷增加。在各取所需、皆大歡喜的并購(gòu)合作之外，并購(gòu)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始涌現(xiàn)。記者日前獲悉，中國(guó)鐵建地產(chǎn)位于北京朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)的中鐵建國(guó)際城，在項(xiàng)目并購(gòu)過(guò)程中就遭遇合同陷阱，導(dǎo)致利潤(rùn)被砍40億元。
“地王”幾經(jīng)波折
中鐵建國(guó)際城所在的北京市朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村住宅及配套、商業(yè)金融項(xiàng)目1號(hào)地塊，規(guī)劃建筑面積66.22萬(wàn)平方米，曾為北京2007年當(dāng)年出讓的建筑面積最大的住宅地塊
。根據(jù)規(guī)劃，該地塊除滿足“90平方米占7成”外還要配建廉租房項(xiàng)目，保障房及公建部分的政府回購(gòu)面積達(dá)26萬(wàn)平方米。
2008年2月，該地塊被北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司以21億拍得，樓面地價(jià)約3170元/平方米。2008年房地產(chǎn)調(diào)控下的低迷市場(chǎng)，加上金融海嘯，房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛急轉(zhuǎn)直下。2008年8月，中國(guó)鐵建旗下的中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)與中聯(lián)亞達(dá)成協(xié)議，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行整體并購(gòu)，受讓價(jià)格為人民幣8.343億元。加上價(jià)值達(dá)21億元的該項(xiàng)目地塊使用權(quán)益在內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目并購(gòu)金額高達(dá)30億元。當(dāng)時(shí)，周邊的商品住宅用地樓面價(jià)約為6500元/平方米，而中鐵地產(chǎn)集團(tuán)購(gòu)得的二手樓面地價(jià)約為6000元/平方米，表面看這樁生意合算。然而，并購(gòu)交易卻暗藏著巨大陷阱。
空頭合同暗藏陷阱
知情人士向記者透露，該地塊在當(dāng)時(shí)其實(shí)已是燙手的山芋。因?yàn)樵撻_(kāi)發(fā)用地的61萬(wàn)平方米可售面積中，有26萬(wàn)平方米是政府回購(gòu)面積，其中住宅回購(gòu)為6500元/平方米，公建回購(gòu)為7000元/平方米。如果扣除該地塊政府回購(gòu)房部分的效益損失，以30億元巨資收購(gòu)其實(shí)是一筆不劃算的交易。而中聯(lián)亞公司在雙方的收購(gòu)協(xié)議中承諾，將保證取消該宗土地中的政府回購(gòu)面積，將該宗地開(kāi)發(fā)面積全部變成可銷售面積。這一合同中的書(shū)面承諾，被業(yè)內(nèi)人士看作近乎天方夜譚的空頭支票。由于地塊在出讓前已明確規(guī)劃廉租房等政府回購(gòu)部分，要在地塊已進(jìn)入開(kāi)發(fā)后，再調(diào)整用地性質(zhì)取消廉租房部分，是不可能的任務(wù)。
目前中國(guó)鐵建(北京)國(guó)際城在推的華語(yǔ)墅組團(tuán)，高層洋房售價(jià)為26000元/平方米，而低層花園洋房達(dá)30000元/平方米。據(jù)悉，在共有四塊小地組成的該項(xiàng)目地塊中，最大的1-6地塊已近建設(shè)完成，共有住宅面積20萬(wàn)平方米，其中10萬(wàn)平方米已銷售完畢，另有近10萬(wàn)平方米住宅是政府回購(gòu)房不能銷售，1-1與1-2地塊剛剛開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，而1-10地塊因?yàn)橛?6萬(wàn)平方米的政府回購(gòu)面積懸而末決遲遲不能動(dòng)工。如果按照中鐵建地產(chǎn)取得該項(xiàng)目地塊時(shí)的6000元/平方米樓面地價(jià)，基本與政府回購(gòu)部分的價(jià)格持平。目前該區(qū)域商品住宅單價(jià)已漲到2.8萬(wàn)-3.2萬(wàn)元/平方米，如果按樓面地價(jià)6000元平方米，加上建安、營(yíng)銷等綜合成本，成本價(jià)為1.1萬(wàn)元左右/平方米，以銷售利潤(rùn)1.5萬(wàn)元/平方米來(lái)計(jì)算，26萬(wàn)平方米回購(gòu)面積意味著中鐵方面將損失項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)近40億元。
并購(gòu)整合風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)
記者向中國(guó)鐵建地產(chǎn)總經(jīng)理吳仕巖求證此事，他承認(rèn)，目前正在與中聯(lián)亞協(xié)商后續(xù)處理事宜。吳仕巖表示，中聯(lián)亞方面違反了合同中的回購(gòu)面積承諾，當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任。如果協(xié)商沒(méi)有滿意結(jié)果，后續(xù)可能會(huì)進(jìn)入法律程序，通過(guò)司法手段維護(hù)中鐵方面的權(quán)益。對(duì)于此次中鐵地產(chǎn)在項(xiàng)目并購(gòu)中遭遇的利潤(rùn)損失，業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，目前行業(yè)調(diào)整期中，項(xiàng)目并購(gòu)個(gè)案十分普遍，卻暗藏不少風(fēng)險(xiǎn)。該人士認(rèn)為，部分央企房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作上經(jīng)驗(yàn)并不算豐富，也導(dǎo)致出現(xiàn)誤入并購(gòu)陷阱而遭遇風(fēng)險(xiǎn)的情形。未來(lái)隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，行業(yè)調(diào)整的進(jìn)一步深化，行業(yè)整合與并購(gòu)中的風(fēng)險(xiǎn)將持續(xù)顯現(xiàn)。