住宅市場受政策之限使保利地產(chǎn)迅速將今年的發(fā)展著力點放到了商業(yè)地產(chǎn)上。
　　日前，該集團透露，將在廣州集中推出100萬平方米商用物業(yè)，在廣州住宅市場受到限購影響之際，商用物業(yè)的批量出售將為保利今年的銷售業(yè)績提供較大支撐。
　　按保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營業(yè)收入計劃達到20億~25億。

　　商業(yè)項目集中入市

　　無論萬科還是金地，原先在住宅開發(fā)領(lǐng)域的“翹楚們”，都已經(jīng)大張旗鼓地開始了“住宅與商業(yè)兩條腿走路”的策略。起步更早的保利地產(chǎn)也因此更早地進入回報周期。
　　有消息顯示，保利即將在廣州推出的六大商業(yè)項目，包括位于廣州新中軸線CBD板塊天河北、珠江新城和琶洲，可售可租總面積超過100萬平方米，物業(yè)類型為超甲級寫字樓和酒店服務(wù)公寓式寫字樓。據(jù)悉，這批項目中僅有小部分是保利計劃自己持有的，其余都會公開發(fā)售。
　　一次性集中推出100萬平方米的商業(yè)項目，對保利而言也屬首次。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示，這幾個商業(yè)項目都是在公司規(guī)劃的時間點入市，并沒有特別的選擇，推出后對公司收入影響還要看市場的反應(yīng)如何。
　　盡管公司強調(diào)集中推貨只是偶然，但在住宅市場受到“限購”政策所壓制的時刻，保利此舉不無“戰(zhàn)略”意味，只是最終收效還有待市場檢驗。
　　據(jù)悉，保利后續(xù)推出的商業(yè)項目也將主要集中在廣州，今年公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還將以一線城市為主。

　　被改變盈利模式

　　從試探到大范圍擴張，保利地產(chǎn)在商業(yè)上的路徑，與其住宅的發(fā)軔之際頗為相似，僅用了兩三年時間，就使得其商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模初現(xiàn)。
　　資料顯示，2010年，廣州保利世貿(mào)中心實現(xiàn)租賃和經(jīng)營收入2.5億元；佛山保利水城購物中心的招商率達97%，實現(xiàn)營業(yè)收入4596萬元；佛山保利洲際酒店在開業(yè)后三個月亦實現(xiàn)了正現(xiàn)金流，全年實現(xiàn)營業(yè)收入9189萬元。
　　整個2010年，保利的商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)經(jīng)營收入突破5億元。而對于今年保利商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)收入預(yù)期，胡在新認為，今年至少會較去年翻一番。
　　事實上，按保利地產(chǎn)的新五年規(guī)劃目標，是希望將持有的商業(yè)地產(chǎn)提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營業(yè)收入計劃達到20億~25億。為了實現(xiàn)這一目標，保利去年新增的1400萬平方米土地儲備中，約10%屬于商業(yè)性質(zhì)。
　　胡在新表示，保利旗下的商業(yè)地產(chǎn)分兩種類型，一種是用于銷售快速回款的，另一種則自行持有，包括酒店、購物中心和地標性的寫字樓。該集團提供的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，公司規(guī)劃及在建項目中，共有41個項目屬于持有型物業(yè)，涉及總建筑面積298萬平方米。
　　無疑，用于銷售的商用物業(yè)與住宅差異并不大，適用于住宅產(chǎn)品的財務(wù)指標；但由于大面積的自有物業(yè)的增加，對保利地產(chǎn)盈利能力的評判標準也將隨之發(fā)生微妙的改變。
　　有分析人士指出，持有型商用物業(yè)的增加，勢必會影響集團的整體周轉(zhuǎn)速度、占用現(xiàn)金以及攤薄投資周期內(nèi)的每股收益，但未來現(xiàn)金流的穩(wěn)定以及固定的租金收益非�？捎^。
　　金元證券分析師王斌卿評論，目前萬科、保利、金地等開發(fā)商依然以住宅開發(fā)為主，對商業(yè)只是剛剛涉足，因此還看不到對ROE（凈資產(chǎn)收益率）形成明顯稀釋的跡象。加上目前這些公司扣除預(yù)收賬款后的實際負債率僅40%~50%，持有型物業(yè)的增加也不會對負債和現(xiàn)金流造成過多負擔。
　　但是，商業(yè)的投入在進入收獲期后，還是有利于地產(chǎn)公司經(jīng)營穩(wěn)定的。“我們尤其看好寫字樓和商鋪”，王斌卿指出，因為這兩種物業(yè)形式的租賃前景較好、租金穩(wěn)定，價值也不會出現(xiàn)大的波動，將來，商用物業(yè)對公司的貢獻相對突出。