截至5月底，大量上市房企僅完成了不到全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的30%，很慘；而截至6月15日記者發(fā)稿，不少地方政府近半年的賣(mài)地收入僅僅去年全年總量的約20%，更慘。
在全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)城市——上海，本報(bào)記者根據(jù)當(dāng)?shù)毓俜綑C(jī)構(gòu)公布的相關(guān)土地出讓信息統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上海今年目前土地出讓收入總額是335.6975億元，而去年全年，上海的土地出讓總收入是1523.7億元，今年的完成量勉強(qiáng)達(dá)到去年全年的22%。
對(duì)于下半年市場(chǎng)的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)的悲觀情緒進(jìn)一步加重，謹(jǐn)慎投資、小心拿地成了許多企業(yè)的“生存法則”第一條，加上銷(xiāo)售回籠資金緩慢和融資渠道被進(jìn)一步壓縮，也讓地方政府下半年的土地出讓前景雪上加霜。
可是，保障房等大量投入將進(jìn)一步向地方財(cái)政伸手要錢(qián)，土地財(cái)政危機(jī)已經(jīng)從年初的悲觀預(yù)期變成了半年之后實(shí)實(shí)在在的大問(wèn)題。
土地財(cái)政告急
和企業(yè)的全年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率不同，由于地方政府一般沒(méi)有公開(kāi)的新一年土地出讓總額的預(yù)算數(shù)據(jù)，衡量當(dāng)年地方“賣(mài)地業(yè)績(jī)”，只能用上一年的實(shí)際土地出讓金額來(lái)進(jìn)行比較。
然而，比一比，嚇一跳。
本報(bào)記者根據(jù)最新官方公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上海今年至今已經(jīng)進(jìn)入出讓流程的總共97幅土地中，完成出讓的土地總計(jì)81幅，其余16幅土地中，11幅最新推出的土地尚在出讓流程中未有結(jié)果，其余5幅土地因種種原因或被臨時(shí)撤銷(xiāo)出讓或被政府收回。
81幅已出讓土地的成交總金額為335.6975億元，涉及土地總面積503.1694萬(wàn)平方米、建筑總面積856.4138萬(wàn)平方米，所有土地樓板價(jià)成交均值是5978.837元/平方米。
與之相比的數(shù)據(jù)是：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年12月30日，2010年上海共出讓567幅土地，出讓金累計(jì)約為1523.7億元，相當(dāng)于去年的22.03%。
根據(jù)本報(bào)記者對(duì)其他地方土地市場(chǎng)最新了解，這種情況具有相當(dāng)大的普遍性。而土地收入劇減，對(duì)于土地財(cái)政依然在地方財(cái)政中扮演重要角色的地方政府而言，究竟意味著什么，不言而喻。
根據(jù)年初《關(guān)于上海市2010年預(yù)算執(zhí)行情況和2011年預(yù)算草案的報(bào)告》及《上海市2011年市級(jí)部門(mén)預(yù)算(匯總)》等報(bào)告，2010年上海全市地方財(cái)政收入2873.6億元。當(dāng)年超過(guò)1500億元的土地收入，對(duì)于這個(gè)城市而言，重要性很明顯。
土地收入超額完成計(jì)劃，地方政府在過(guò)去樓市黃金10年早已習(xí)慣，可是今年要面對(duì)的是徹底逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)。
一位不愿透露身份的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)本報(bào)坦言，作為又一個(gè)“五年計(jì)劃”的開(kāi)局之年，在2011年地方政府各項(xiàng)重點(diǎn)支出不可能出現(xiàn)大幅下降的情況下，土地收入?yún)s在巨幅縮水。而土地財(cái)政的危機(jī)、樓市調(diào)控在地方的不確定性也就在于此。
下半年仍難有起色
那么，下半年有沒(méi)有“起死回生”的機(jī)會(huì)？
答案似乎并不樂(lè)觀，而且“麻煩”還不僅僅是土地收入縮水那么簡(jiǎn)單。
中原地產(chǎn)最新研究報(bào)告指出，近期，受資金鏈緊繃與政府加大打擊“捂盤(pán)惜售”力度之雙重影響，各地新房推盤(pán)節(jié)奏明顯加快。然而，供應(yīng)的放量卻并未帶動(dòng)成交的顯著回升，各地新房市場(chǎng)存貨壓力初現(xiàn)。與此同時(shí)，房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯分化，拿地意愿持續(xù)低迷，土地市場(chǎng)依然冷清。
樓市低迷影響房企資金回籠，對(duì)土地市場(chǎng)的影響已經(jīng)很明顯。中原監(jiān)測(cè)的10家標(biāo)桿房企2011年1-4月銷(xiāo)售目標(biāo)的完成率平均僅為30%，其中綠城、金地低于平均水平。
部分房企業(yè)績(jī)堪憂，加之全國(guó)主要城市土地出讓條件日益嚴(yán)苛，近期土地市場(chǎng)成交仍于低位徘徊。
就在上周，中原監(jiān)測(cè)的15城市中，僅沈陽(yáng)、天津、成都等3個(gè)城市有地塊成交。從近2個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)看，15城市的土地周掛牌量已現(xiàn)逐漸放量態(tài)勢(shì)，前周更達(dá)到333公頃，為年初以來(lái)的第二高位。而成交方面，除5月第二周以外，其余7周的成交量均在100公頃以下。杭州4月6日公布的10幅預(yù)申請(qǐng)地塊中，更有7幅因無(wú)人申請(qǐng)順延至6月。
“土地市場(chǎng)的持續(xù)低迷表明在調(diào)控不斷深入的背景下，房企已深感壓力，布局?jǐn)U張已日趨謹(jǐn)慎�！敝性禺a(chǎn)的分析師指出。
收入縮水只是問(wèn)題的一面，另一面則是土地出讓金使用監(jiān)督進(jìn)一步升級(jí)。最新消息披露，財(cái)政部綜合司與國(guó)土資源部財(cái)務(wù)司已在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)“土地供應(yīng)及收支管理情況”等相關(guān)專(zhuān)題調(diào)研。據(jù)了解，調(diào)研要求各地徹查“2007-2010年度土地收儲(chǔ)、供應(yīng)和土地出讓金收支情況”。
值得注意的是，近期多個(gè)地方政府加大土地出讓力度的跡象，非常明顯。上周末，上海市迎來(lái)今年最大規(guī)模的土地出讓?zhuān)?幅地塊總計(jì)37.97萬(wàn)平方米土地推向市場(chǎng)，其中純住宅用地21.5萬(wàn)平方米，最終8幅土地均順利拍出，總成交額落定為42.5億元，但溢價(jià)均未超40%。
對(duì)于地方土地財(cái)政面臨的“后有追兵，前有堵截”的局面，上海這樣的成交小高峰，更像是曇花一現(xiàn)而非真正的逆轉(zhuǎn)。