第三輪樓市調(diào)控啟動(dòng)半年有余后，對(duì)商品住房實(shí)施全面政府限價(jià)銷(xiāo)售的行政調(diào)控手段，終于由地方政府“火線出爐”。
“商品住房一律限價(jià)銷(xiāo)售”的起點(diǎn)，在于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)帶上的“明珠”香河——依據(jù)河北省政府的統(tǒng)一部署，香河縣域內(nèi)的商品住房項(xiàng)目將從即日起全面實(shí)施政府限價(jià)銷(xiāo)售。
在此之前，行政限價(jià)的管理手段在全國(guó)范圍內(nèi)也僅局限于政策性住房領(lǐng)域，至此，香河成為第一個(gè)對(duì)所有商品住房實(shí)施全面限價(jià)的地方政府，也成為全國(guó)首個(gè)實(shí)施行政性調(diào)控手段的縣級(jí)行政單位。
按照河北省政府的統(tǒng)一部署，曾因與北京公交聯(lián)通、區(qū)號(hào)統(tǒng)一而經(jīng)歷房?jī)r(jià)快速上漲的“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”，或?qū)⒊蔀樾姓{(diào)控樓市的又一個(gè)起點(diǎn)。而在此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也將難逃虧本銷(xiāo)售的命運(yùn)。
首例縣城限價(jià)
日前，河北省廊坊市香河縣人民政府下發(fā)通知，要求對(duì)本行政域內(nèi)的新建商品住房預(yù)售、銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行限制。控制指標(biāo)分為三檔，普通住房的銷(xiāo)售均價(jià)控制在6500元/平方米，最高價(jià)不得超過(guò)7500元/平方米。
《香河縣人民政府關(guān)于對(duì)新建商品住房實(shí)施限價(jià)銷(xiāo)售的公告》(下稱(chēng)《公告》)顯示，對(duì)于高檔商品住房的最高價(jià)，將控制目標(biāo)限制在11000元/平方米。
萬(wàn)通地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、富力地產(chǎn)等在香河進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人，均向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者證實(shí)，從6月開(kāi)始他們陸續(xù)接到了發(fā)自香河縣人民政府的通知，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)定價(jià)進(jìn)行調(diào)整。
在此之前，政府對(duì)于商品住房全面實(shí)施限價(jià)銷(xiāo)售并無(wú)先例，主要的行政限價(jià)行為，主要集中于政策性住房領(lǐng)域。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，在政策性住房體系中，經(jīng)濟(jì)適用房由政府直接確定銷(xiāo)售價(jià)格，而限價(jià)商品房政府則通過(guò)在土地招投標(biāo)中設(shè)定日后銷(xiāo)售價(jià)格的上限，對(duì)定價(jià)施以影響。對(duì)于商品住房實(shí)施全面、統(tǒng)一的價(jià)格限制，則并無(wú)先例。
同時(shí)，這也是2010年底，第三輪樓市調(diào)控陸續(xù)展開(kāi)以來(lái)，首個(gè)實(shí)施行政調(diào)控手段的縣級(jí)行政單位。在此之前，無(wú)錫、金華、溫州等地級(jí)城市在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求下，陸續(xù)實(shí)施對(duì)非本地居民的限購(gòu)措施。但行政性調(diào)控手段始終未波及到縣級(jí)行政單位。
當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴記者，按照香河縣政府的“通知”和《公告》，對(duì)于已獲得預(yù)售許可、未簽署商品房預(yù)售合同的，要按照控制目標(biāo)提出的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，否則將不予銷(xiāo)售備案；對(duì)于未申請(qǐng)、批準(zhǔn)預(yù)售許可的新建商品住房項(xiàng)目，要按照控制目標(biāo)提出的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定價(jià)，否則不予受理、批準(zhǔn)預(yù)售許可。
“對(duì)于具體如何劃分普通商品房、高檔商品住房的標(biāo)準(zhǔn)，縣政府以及房管局方面還沒(méi)有具體的解釋?zhuān)覀円苍诘�，等待縣里面的通知。”當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者。萬(wàn)通地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、綠地集團(tuán)等在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)均表示，未接到“劃分標(biāo)準(zhǔn)”的相關(guān)通知。
《公告》明確要求，對(duì)于不遵守限價(jià)銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將予以暫停其商品房網(wǎng)上簽約的權(quán)限。這將意味著商品住房無(wú)法正常銷(xiāo)售。
河北統(tǒng)一安排
河北省住建廳一位官員6月14日上午向記者證實(shí)，香河縣政府對(duì)新建商品住房進(jìn)行行政限價(jià)的政策，是按照河北省落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的統(tǒng)一布置進(jìn)行的。但對(duì)于統(tǒng)一下達(dá)文件一事這位官員表示不便評(píng)價(jià)。
記者了解到，在香河縣政府下發(fā)行政限價(jià)通知之前，河北省住建廳已經(jīng)下發(fā)了《河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好環(huán)首都部分縣(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)工作的通知》【2011】316號(hào)(下稱(chēng)“316號(hào)文”)，這份文件是環(huán)首都相關(guān)市縣房地產(chǎn)調(diào)控的主要指導(dǎo)精神和依據(jù)。
2010年開(kāi)始，河北省政府提出環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈概念，并提出區(qū)號(hào)與北京統(tǒng)一、公共交通與北京聯(lián)通，并提出建設(shè)與北京接洽輕軌的遠(yuǎn)期規(guī)劃。于是，包括燕郊、香河、固安、大廠、涿州等縣市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)快速上漲，上述市縣中，單個(gè)新建商品住房?jī)r(jià)格最高的，部分已經(jīng)達(dá)到20000元/平方米。
涿州、大廠、固安等地政府房管系統(tǒng)的內(nèi)部人士均向記者證實(shí)，他們已經(jīng)收悉發(fā)自河北省住建廳的316號(hào)文，并已經(jīng)組織相關(guān)行政主管部門(mén)進(jìn)行學(xué)習(xí)、研究、落實(shí)。這些城市住建系統(tǒng)的內(nèi)部人士均表示，在適當(dāng)、必要的時(shí)候，也會(huì)進(jìn)行相關(guān)的限制性調(diào)控措施。
記者了解到，河北省部署環(huán)首都部分縣(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、香河市全面實(shí)施商品住房限價(jià)銷(xiāo)售的目的，均是為了確保“房地產(chǎn)價(jià)格控制目標(biāo)”的完成。此前，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，要求各地方政府依據(jù)“當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)”、“人均可支配收入增幅目標(biāo)”和“當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房支付能力”，設(shè)定當(dāng)年度“新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”，并要求各級(jí)政府逐級(jí)考核，對(duì)未完成任務(wù)的，將視原因、情況進(jìn)行問(wèn)責(zé)。
在香河縣政府正式下發(fā)行政“限價(jià)令”之前，鑒于環(huán)首都相關(guān)縣市房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲造成與當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房支付水平的差距，國(guó)務(wù)院相關(guān)部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始考慮在部分中小城市擇點(diǎn)進(jìn)行“限購(gòu)”，以緩解環(huán)熱點(diǎn)城市周邊市縣房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲的壓力。
在之前與國(guó)務(wù)院相關(guān)主管部門(mén)的多次溝通中，河北省政府方面通過(guò)不同方式傳遞了環(huán)首都地區(qū)受到北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控壓力較大的信息。此前，住建部一位官員向記者表示，國(guó)務(wù)院下發(fā)的相關(guān)調(diào)控政策中，對(duì)限購(gòu)等行政調(diào)控手段的使用的定義是“市場(chǎng)熱度價(jià)高”、“房?jī)r(jià)上漲較快”的城市，而不是以城市規(guī)模和行政級(jí)別劃分。
是否繼續(xù)限購(gòu)？
記者了解到，河北省下發(fā)的316號(hào)文中，對(duì)于環(huán)首都縣(市)針對(duì)本地采用的房地產(chǎn)調(diào)控手段，提出了原則性的方式，但要求各當(dāng)?shù)卣罁?jù)本地的實(shí)際情況，選擇最有效率的手段予以實(shí)施。
在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綠地集團(tuán)等企業(yè)負(fù)責(zé)人均向記者表示，如果按照香河縣政府的三個(gè)檔次限價(jià)，至少在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行高檔商品住房的開(kāi)發(fā)企業(yè)，將暫時(shí)面臨“虧本”的尷尬局面。
從2009年開(kāi)始，陸續(xù)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入香河開(kāi)發(fā)低密度住宅項(xiàng)目以及商住項(xiàng)目，記者通過(guò)河北省國(guó)土系統(tǒng)核實(shí)的土地成交價(jià)格顯示，2009年以來(lái)，香河進(jìn)行公開(kāi)出讓商品住房用地價(jià)格是60萬(wàn)~80萬(wàn)元/畝。由于低密度住宅項(xiàng)目的容積率在1.0左右，可供銷(xiāo)售的住房面積較少。綜合分期開(kāi)發(fā)的因素，大量香河開(kāi)發(fā)的低密度項(xiàng)目，樓面成本價(jià)已逼近6000余元/平方米，再加上建設(shè)工程成本、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等，成本已經(jīng)逼近9000元/平方米。
“如此計(jì)算，如果后期項(xiàng)目仍然實(shí)施限價(jià)銷(xiāo)售，那么整個(gè)項(xiàng)目的成本很難平衡，虧本恐怕是我們不得不面對(duì)的一個(gè)尷尬現(xiàn)狀�！碑�(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人向記者表示。
“如果簡(jiǎn)單地實(shí)施行政限價(jià)，很可能造成與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格價(jià)差的進(jìn)一步拉大。”北京四方聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴記者。
河北省房?jī)r(jià)水平較高、房地產(chǎn)發(fā)展熱度較高的城市，主要集中在北京的東部和南部地區(qū)。比如，通州區(qū)2011年截至目前的商品住房均價(jià)水平在20000元/平方米左右，大興區(qū)為14000元/平方米左右，如果比鄰?fù)ㄖ輩^(qū)的香河按照11000元/平方米的上限“限價(jià)”，那么兩者之間的價(jià)差就高達(dá)9000元/平方米。
楊少鋒擔(dān)心，這9000元/平方米的價(jià)差可能會(huì)導(dǎo)致更多北京的資金進(jìn)入當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房。目前，河北省環(huán)首都各縣市執(zhí)行的仍是“限貸不限購(gòu)”的政策，即對(duì)于非本地居民在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，不能提供一定年限納稅和社保記錄的，銀行不予發(fā)放按揭貸款，但全款購(gòu)房不在限制之列。也就是說(shuō)，如果全款購(gòu)房，非本地戶籍人士在當(dāng)?shù)刭?gòu)房不受任何限制。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年在香河等地銷(xiāo)售的別墅、類(lèi)別墅項(xiàng)目中，70%以上的成交客戶來(lái)自北京，其中幾乎100%的成交客戶采用了全款購(gòu)房的方式。燕郊、大廠等市縣的成交與付款方式，大致也與此相似。
“如果出現(xiàn)行政限價(jià)導(dǎo)致的價(jià)差，招致北京資金迅速進(jìn)入的話，我認(rèn)為，不能排除河北省方面在個(gè)別環(huán)首都縣市實(shí)施對(duì)非本地居民的購(gòu)房資格進(jìn)行限制的可能性，因?yàn)檎{(diào)控的核心目的在于使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，與當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房支付能力相匹配�！睏钌黉h說(shuō)。
對(duì)于擇點(diǎn)限購(gòu)的可能性，河北省住房建設(shè)廳的官員表示不便發(fā)表評(píng)論。但楊少鋒相信，限價(jià)之后，恐怕就是限購(gòu)。