中國購買力正在席卷海外房地產(chǎn)市場。
　　5月底，在超過400人的排隊(duì)搶購下，加拿大新威斯敏斯特市一棟153套的公寓在兩個(gè)半小時(shí)內(nèi)全部賣出。這棟將于2012年完工的公寓樓并無特別之處。銷售如此火爆的原因就是中國投資者的介入。項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人比爾·莫里森(Bill Morrison)對當(dāng)?shù)孛襟w透露，在項(xiàng)目進(jìn)行到一半時(shí)才想到向中國人營銷，但“需求簡直瘋狂”。在最終成交名單中，中國買主占了40%。
　　6月初，加拿大列治文市(Richmond)中心的一棟豪華公寓樓出售。本計(jì)劃在一個(gè)周六開盤，但是從當(dāng)周周三開始，就有80多位購房者冒雨排隊(duì)。最終，周六一天賣出270多套房。冒雨排隊(duì)的絕大多數(shù)是中國人。
　　類似場景與案例，近來屢見于加拿大各大媒體報(bào)道。中國人正將之前在國內(nèi)買房、“炒房”形成的激進(jìn)風(fēng)格，帶到海外，攪起一波波房市熱潮。
　　諸多數(shù)據(jù)及分析顯示，目前中國購買力不僅支撐了加拿大溫哥華、多倫多等中國移民密集地區(qū)的房價(jià)，英國倫敦、澳大利亞悉尼和墨爾本、新加坡和美國舊金山等地，亦到處可見中國投資客的身影。越來越多的海外房地產(chǎn)項(xiàng)目意識到了中國購買力的強(qiáng)勢“崛起”，紛紛趕赴中國進(jìn)行專場推介，或亮相大陸的各種房展會。
　　中國人海外“淘房”的背后，是中國移民潮、留學(xué)潮以及投資潮。據(jù)財(cái)新《新世紀(jì)》從多家國際房地產(chǎn)代理行采訪了解，雖然移民、留學(xué)等傳統(tǒng)需求仍是海外置業(yè)的主流，但近一年來純粹投資性購房的比例正在迅猛上升。政府對國內(nèi)房地產(chǎn)市場加強(qiáng)調(diào)控，出臺各種限制措施，再加上國內(nèi)通脹形勢嚴(yán)峻，中國的富裕階層由此加緊了對海外房地產(chǎn)的搜羅，在世界范圍內(nèi)尋找投資性房產(chǎn)。
　　去海外買房，正在成為一種新興的投資趨勢。由此，全球范圍資產(chǎn)配置的理念也開始沖擊缺乏經(jīng)驗(yàn)的中國普通投資者。實(shí)際上，在那些于國外排隊(duì)買房的中國人中，有很多人對當(dāng)?shù)厍闆r并不了解，還有很多人習(xí)慣性地寄望從房價(jià)上升中牟利，如此投資隱含的風(fēng)險(xiǎn)問題不言而喻。

　　中國買家四處出擊

　　6月14日，一場加拿大房地產(chǎn)項(xiàng)目的媒體推介會在北京金寶街舉行。兩個(gè)位于溫哥華市中心的豪宅項(xiàng)目將于近期在中國北京、上海、南京等地公開銷售。組織者高力國際加拿大西區(qū)住宅部高級副總裁斯考特·布朗(Scott Brown)對此行的銷售前景頗為樂觀，他對財(cái)新《新世紀(jì)》記者說：“來自中國大陸的購買力越來越被重視，中國人為溫哥華的住宅市場提供了強(qiáng)有力的支撐。”
　　據(jù)高力國際最新發(fā)布的《2011年第一季度溫哥華房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》顯示，在大溫哥華地區(qū)，2011年第一季度溫哥華多戶住宅市場銷售堅(jiān)挺，共成交2527套，同比上漲35%。成交的大幅增長主要源于中國大陸投資者的激增。上述報(bào)告稱，中國大陸投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續(xù)增加，截至2011年第一季度，已經(jīng)達(dá)到29%。此外，加拿大房地產(chǎn)協(xié)會今年5月的報(bào)告也顯示，溫哥華4月的房價(jià)同比又上漲了10%，主要原因是豪宅價(jià)格的上升。
　　也許這些數(shù)字還略顯保守。在蘭克數(shù)據(jù)公司(Landcor Data Corporation)的2011年第一季度報(bào)告中，該公司一名來自中國大陸的房地產(chǎn)分析師發(fā)現(xiàn)，2010年加拿大列治文市和溫哥華西區(qū)高檔住宅的買主中，至少有74%的購房者來自于中國大陸。蘭克數(shù)據(jù)公司擁有英屬哥倫比亞省最權(quán)威的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)。
　　2006年移民加拿大的張軍對此頗有同感。張軍歷經(jīng)了溫哥華樓市在金融危機(jī)期間的短暫低迷、反彈和最近一年多的火熱。他對財(cái)新《新世紀(jì)》記者稱，“越來越多的國內(nèi)朋友向我咨詢在加拿大買房的流程、法規(guī)和稅收政策�，F(xiàn)在溫哥華有一套房子出來，看房的十個(gè)人當(dāng)中有九個(gè)是中國人，但是房價(jià)這兩年已經(jīng)被炒得很高了�！�
　　除了加拿大，中國買家也逐漸成為美國、英國、澳大利亞、新加坡等地房地產(chǎn)市場的投資主力。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會5月發(fā)布的一份報(bào)告顯示，在截至2011年3月的12個(gè)月內(nèi)，海外購房者在美國房地產(chǎn)市場上投資了大約410億美元。其中，來自中國的購房者占全部海外買家人數(shù)的9%，躍居第二位，僅次于加拿大。
　　美國加州洛杉磯的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳萍向財(cái)新《新世紀(jì)》記者證實(shí)，2010年以后來自中國大陸的買房人開始增多，不僅投資住房，還買地、投資賓館或一些大的項(xiàng)目。
　　據(jù)英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，中國買家近兩個(gè)月在倫敦花費(fèi)了1.2億英鎊。在卡納利沃夫金融區(qū)新建住房的購買者中，目前有三分之一來自中國大陸和香港。此外，第一太平戴維斯的最新數(shù)據(jù)也印證，倫敦一手物業(yè)的購買者中有35%的人來自東亞和南亞，其中以中國大陸和香港的購買者居多。世邦魏理仕則進(jìn)一步預(yù)測，2011年倫敦住宅物業(yè)銷售總量5%-10%的買家將來自中國大陸。
　　在新加坡，中國大陸的購房者已經(jīng)超過印度尼西亞和馬來西亞，上升為新加坡私宅第一外籍買家。因房價(jià)上漲過快，新加坡已推出第二套房房貸提高首付比例的政策。6月10日，香港金管局也推出了類似的“限貸”新政，對“收入來源非香港”的外地借貸者，要求比本地人多付一成首付。
　　從去年下半年至今，國內(nèi)五大外資代理行相繼成立了海外物業(yè)部。“最近一年來，有大量的中國投資者向我們詢問，在英國、新加坡、澳大利亞等地有沒有物業(yè)投資的機(jī)會。”戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞預(yù)計(jì)，未來投資海外房地產(chǎn)市場，將成為中國人理財(cái)?shù)闹匾�組成部分。在國內(nèi)通脹形勢日益嚴(yán)重、樓市調(diào)控層出不窮的背景下，中國普通投資者在全球范圍內(nèi)配置資產(chǎn)的理念正在逐步形成。
　　何衍鈞還告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，現(xiàn)在國外很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都專門配備了會講中文的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，用以接待中國客戶。一些法律、醫(yī)學(xué)、工程等專業(yè)背景的海外留學(xué)生，最近紛紛開始轉(zhuǎn)行做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

　　調(diào)控下的投資擠出

　　據(jù)高力國際透露，2010年該公司向亞洲買家推介銷售了790套海外物業(yè)，其中中國買家約占5%。而在過去的六個(gè)月，這一比例已激增至10%。
　　過去六個(gè)月，通過高力國際中國國際物業(yè)部完成的海外住宅投資項(xiàng)目已經(jīng)超過50套，成交金額約1.3億元人民幣。高力國際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維綸向財(cái)新《新世紀(jì)》記者透露，從成交案例來看，長三角區(qū)域的上海、寧波、溫州及杭州等地的私營企業(yè)主是海外置業(yè)的主體。此外，北京、天津等環(huán)渤海區(qū)域、東北以及成都等地也出現(xiàn)了非常明顯的增幅。
　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理高曉輝對財(cái)新《新世紀(jì)》記者分析稱，海外置業(yè)人群大體分為三類：一是留學(xué)，一些有經(jīng)濟(jì)能力的留學(xué)家庭考慮到子女在國外租房不如買房，有的甚至還購買大面積房產(chǎn)，將部分用于出租實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)學(xué)”；二是移民，伴隨著2010年前后的這一波移民潮，國內(nèi)投資移民的數(shù)量大幅增加，在加拿大、澳大利亞等主要移民目的地，新移民帶來的剛性需求以及對高端物業(yè)的需求迅速增加，由此催生了主要移民國家房地產(chǎn)市場的火爆；三是純粹的物業(yè)投資者，相對于國內(nèi)的限購、限貸等政策，海外的一些國家貸款政策較為寬松且利率較低，逐利的資金由此越來越多的投向海外置業(yè)。
　　世邦魏理仕中國住宅部執(zhí)行董事安東向財(cái)新《新世紀(jì)》記者指出，今年以來，純投資的案例數(shù)量不斷攀升，已占到海外置業(yè)總數(shù)的近三分之一。
　　一位不愿具名的外資代理行人士告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，在投資客中，有相當(dāng)數(shù)量的國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，他們本來與代理行有合作伙伴關(guān)系，由于國內(nèi)政策多變以及房地產(chǎn)市場的不明朗，他們索性將投資的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移至海外物業(yè)。
　　一位東北的私營企業(yè)主也表示，國內(nèi)現(xiàn)在一二線城市的租售比過高，在政策打壓下升值空間非常有限，未來兩年內(nèi)投資的價(jià)值不大。他正在考慮將手上的物業(yè)脫手，轉(zhuǎn)向海外購置一些房產(chǎn)，“比如倫敦或悉尼，無論是出租回報(bào)還是升值空間，都比國內(nèi)更加開闊�！�
　　在何衍鈞看來，通過買房進(jìn)行境內(nèi)、境外資產(chǎn)的“換籌”，不僅是應(yīng)對通脹的好途徑，還能使個(gè)人資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)健。
　　加拿大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人康姆·古德(Cam Good)為了銷售多倫多市郊埃托比科克的一個(gè)項(xiàng)目，在香港和北京分別開了辦公室。他認(rèn)為，中國人在加拿大買房主要是為了將財(cái)富放在一個(gè)安全的地方。
　　此外，人民幣在匯率市場上的優(yōu)勢，也推動(dòng)了中國大陸投資者海外置業(yè)。人民幣兌美元五年內(nèi)累計(jì)升值了22%，不僅購買力提升，同時(shí)海外貸款的還款壓力也持續(xù)降低。
　　有英國媒體抱怨，英鎊大幅貶值和低利率，使得倫敦及其周邊的房地產(chǎn)對中國投資者而言價(jià)格低廉。英鎊自2007年以來相對多種其他貨幣暴跌了25%左右。倫敦當(dāng)?shù)氐囊幻�置業(yè)顧問說，由于英鎊疲軟，倫敦的房產(chǎn)現(xiàn)在與北京、上海和香港相比更值得購買。萊坊公司的數(shù)據(jù)顯示，中國人在倫敦購入的房產(chǎn)價(jià)格大多在40萬英鎊(約為400萬元)到100萬英鎊(約為1000萬元)之間。
　　在外匯管制的現(xiàn)階段，資金外流有相當(dāng)大的隱蔽性。很難找到一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，來描繪海外置業(yè)熱潮帶來的資金流出規(guī)模。據(jù)美亞置業(yè)統(tǒng)計(jì)，2010年通過房產(chǎn)中介赴海外買房的金額超過50億元。而多位代理行人士均對財(cái)新《新世紀(jì)》記者表示，實(shí)際規(guī)模肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這一數(shù)字。
　　在現(xiàn)有政策下，每人每年僅有5萬美元(約33萬元)的換匯限額。巨額的買房資金，如何進(jìn)入海外市場？
　　高力國際華北區(qū)國際物業(yè)部董事鄒世宏解釋稱，一般情況下，能夠在海外買房的客戶，都會有在海外的公司或賬戶，或者有家庭成員移民海外或留學(xué)，能夠?qū)崿F(xiàn)海外轉(zhuǎn)賬。如果沒有離岸公司或賬戶，也可以通過親朋好友的幫助，用不同的身份證向海外賬戶匯款，但這種情況相對少見。
　　“在海外買房，很少有要求一次性付款，而且首付比例都比較低。”鄒世宏稱，一般情況下，外匯管制不會成為海外置業(yè)的障礙。
　　前不久，上海版?zhèn)�人境外直接投資試點(diǎn)方案上報(bào)至國務(wù)院。據(jù)媒體報(bào)道，上報(bào)方案將個(gè)人境外直投設(shè)計(jì)為非金融類的外匯投資，主要投向移民投資、房地產(chǎn)投資和企業(yè)投資。對此，鄒世宏表示，個(gè)人境外房地產(chǎn)投資的放開，將有助于緩解國內(nèi)樓市調(diào)控的壓力。

　　中國式“炒房”

　　與中國資金一道進(jìn)入海外房地產(chǎn)市場的，還有中國式的“炒房”思維。
　　斯考特·布朗告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，溫哥華和多倫多的房價(jià)現(xiàn)在已處于高點(diǎn)，租金回報(bào)率已經(jīng)低至2%左右。
　　以高力國際近期將在北京推介的豪宅項(xiàng)目Jameson House為例，526平方英尺的單間公寓售價(jià)約為88.8萬加幣(約586萬元)，其預(yù)計(jì)租金為每月每平方英尺2.5-2.85加幣(約16.50元-18.81元)，據(jù)此計(jì)算，其租金回報(bào)率約為2%。如果再考慮到物業(yè)費(fèi)、貸款利息、物業(yè)稅等成本，投資回報(bào)已微乎其微。
　　即便如此，中國人仍然熱衷于買房�！爸袊�人對物業(yè)升值的期望，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過對租金收益的預(yù)期�！睆堒姼嬖V財(cái)新《新世紀(jì)》記者。
　　在溫哥華，即使是非居民外國人，也能夠從銀行獲得最高60%-65%的貸款。以一套50萬加幣(333萬元)的房屋為例，簽署合同時(shí)僅需支付10%，即5萬加幣(33.3萬元)，3個(gè)月之后再支付5萬加幣，余下的40萬款項(xiàng)在交房時(shí)才需繳納。如果獲得六成的銀行貸款，交房時(shí)購房人只需補(bǔ)足剩余的10萬加幣(66萬元)即可。并且，加拿大目前的五年期變動(dòng)利率貸款的利息僅為2.3%左右。與國內(nèi)相比，加拿大的購房貸款成本和首付付款壓力都要小很多。
　　張軍告訴記者，由于貸款利息低，很多在加拿大買房的中國人都會利用銀行貸款，貸款比例多在50%左右。“一些中國移民家庭有很強(qiáng)的炒房意識，有了一套想買兩套，有了兩套想買三套�！睆堒娬f，這些行為已經(jīng)引起了本地居民的抱怨。有當(dāng)?shù)厝朔Q，房價(jià)上漲“都是中國人惹的禍”。
　　房價(jià)上漲，一方面意味著當(dāng)?shù)厝藫Q更大房屋時(shí)需要支付更多的成本；另一方面，由于價(jià)格上漲，每年需要繳納的物業(yè)稅也相應(yīng)增加。在加拿大，每年4月都要對物業(yè)進(jìn)行報(bào)稅，政府會對每一棟物業(yè)給出評估價(jià)格，物業(yè)持有人需按照一定的稅率納稅。在溫哥華，物業(yè)稅稅率為0.41%。
　　溫哥華房價(jià)的快速上漲，使得當(dāng)?shù)匾恍┤碎_始呼吁遏制外國投資，以防止本地人被高價(jià)“擠出”于房地產(chǎn)市場之外。加拿大皇家銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·霍格(Robert Hogue)小心翼翼地不把溫哥華房地產(chǎn)市場說成“泡沫”，但是他認(rèn)為那是一個(gè)“高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域”。
　　不過，“炒”加拿大的房，還須算清各類稅負(fù)的成本。在買房時(shí)，買房人要支付12%的統(tǒng)一銷售稅物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅(20萬加幣以上1%，超過20萬部分交2%)。這兩項(xiàng)稅，如果房屋屬于自用，則必須要支付；如果房屋用于出租等商業(yè)性用途，則可以獲得最高26250加幣的退稅。相應(yīng)的，用于出租等商業(yè)性用途的房屋，其租金收益需要繳納凈收益25%的稅款。
　　“總價(jià)大概是50萬加幣的房屋，如用于經(jīng)營性用途，就可以獲得全額退稅�！备吡�國際的鄒世宏表示，不過一些自住但又非常住的外國人，可以通過假期出租等方式實(shí)現(xiàn)避稅。
　　同樣，通過出售物業(yè)獲得投資收益，如果是當(dāng)?shù)丶{稅居民且屬于自住房，增值部分并不需要納稅；如果是非居民外國人，賣房時(shí)須繳納一定的保證金給稅務(wù)當(dāng)局，房屋售出后，增值部分的稅務(wù)結(jié)清之后，再退還保證金。盈利部分，參照所得稅率征稅，一般為凈收益的25%。
　　因此，高力國際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維綸建議，盡管加拿大一些城市的房價(jià)在上漲，但也很難通過炒賣方式來獲得很高投資收益，通過持有出租的方式獲得穩(wěn)定收益仍為上策。他的同事高曉輝也認(rèn)為，去海外置業(yè)投資，應(yīng)盡量少地從“中國式炒房”的思路出發(fā)去考慮“抄底”，因?yàn)楹Ｍ馐袌鲆廊淮嬖陲L(fēng)險(xiǎn)，投資者在決策前需謹(jǐn)慎考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受程度。她建議大陸投資者關(guān)注一些有大量移民或留學(xué)生的國家，并且當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)受次貸危機(jī)的影響有限，或者已處于危機(jī)后的上升經(jīng)濟(jì)周期，如加拿大、英國和澳大利亞等。
　　據(jù)高力國際提供的數(shù)據(jù)，2010年，倫敦和悉尼的租金回報(bào)率都達(dá)到了6%。除去英國3%-3.8%的貸款利率，如果再考慮到一定的杠桿比例，在倫敦進(jìn)行物業(yè)投資的資金回報(bào)率仍為可觀。更為重要的是，英國對國際買家不增收資本利得稅。