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解說：200多戶居民，只有一部電梯可用，小區(qū)物業(yè)撤出，帶來諸多不便，物業(yè)與業(yè)主如何相處？物業(yè)管理有何誤區(qū)？《今日觀察》正在評論。
主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位收看。很多人辛辛苦苦攢錢買了房，住進(jìn)了新房子呢，卻又常常會遇到新的煩惱，我們常常會看到物業(yè)都在抱怨物業(yè)公司管理不到位，物業(yè)公司呢也會氣憤業(yè)主不服管、不交費(fèi)。甚至還會看到因為糾紛雙方付諸公堂的事情？那么業(yè)主和物業(yè)，兩者之前如何才能夠和諧相處呢？我們的小區(qū)到底該由誰來管理？怎樣來進(jìn)行管理？今天我們將就此來展開評論。
我們演播室的兩位評論員是來自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的副主任張農(nóng)科，以及我們財經(jīng)頻道的評論員張鴻，我們也歡迎電視機(jī)前的各位參與我們節(jié)目的互動。
好了，節(jié)目一開始呢，我們先來看看北京一個小區(qū)新近發(fā)生的一件事兒。
解說：前不久，在廣渠門遠(yuǎn)洋德邑小區(qū)A座，樓內(nèi)原有的三部電梯現(xiàn)在只有一部可以使用，居民上下樓得排大隊，有一些等不急的居民干脆爬樓而行。
某公司工作人員：就一部電梯，每天上下班還堵得要死。
遠(yuǎn)洋德邑小區(qū)A座居民：原來這個電梯老壞，那兩個電梯是好好的，這個電梯基本上沒人坐，都害怕，有時候坐里面就困住了，它不走了。
記者：那現(xiàn)在那兩個電梯。
遠(yuǎn)洋德邑小區(qū)A座居民：那兩個電梯不知道怎么搞的，不開了，也沒有人管。
解說：小區(qū)居民說，電梯已經(jīng)停用了近三周了，小區(qū)的物業(yè)公司因為經(jīng)營不善，已經(jīng)自行撤離，這個問題就沒人來解決，因為沒有物業(yè)，樓道里有很多垃圾，時常出現(xiàn)停電停水的問題。
《京華時報》記者日前調(diào)查，這個小區(qū)共有三棟樓600多戶居民，今年年初只有40%的業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)，部分業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。6月22日物業(yè)在小區(qū)各樓道貼出通知，稱因部分小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，他們已經(jīng)入不敷出，并于6月7日撤出小區(qū)。
記者：他們不是說咱們撤了嗎？
遠(yuǎn)洋德邑小區(qū)物業(yè)工作人員：沒有，這個錢還沒拿到呢，走吧。
忠實里居委會負(fù)責(zé)人：一直也在協(xié)調(diào)這個物業(yè)，可是這個物業(yè)跟開發(fā)商就是不管不問，我們辦事處也出了錢，請了人，那個垃圾清理公司，把那個建筑垃圾什么都給清走，今天來開這個協(xié)調(diào)會，是因為遠(yuǎn)洋德邑A座的兩部電梯呀進(jìn)水了。
解說：居委會負(fù)責(zé)人說，他們一直與物業(yè)進(jìn)行協(xié)商，但最終物業(yè)還是沒有得到居民同意就離開了，按照北京市物業(yè)項目交接管理辦法規(guī)定，如果出現(xiàn)開發(fā)商或物業(yè)公司單方解約撤出小區(qū)等情況，所在地街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門組織為真空小區(qū)提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)，如垃圾清運(yùn)，電梯運(yùn)行，秩序維護(hù)等維持業(yè)主基本生活等服務(wù)事項，服務(wù)期限一般不超過三個月，此后東花市街道辦事處派出8名保潔員，負(fù)責(zé)清理小區(qū)日常垃圾，但小區(qū)業(yè)主接受的應(yīng)急服務(wù)也僅限于清理衛(wèi)生一項，事件進(jìn)展是8月初，小區(qū)的居民投票產(chǎn)生了業(yè)委會成員，準(zhǔn)備尋找新物業(yè)。
主持人：看了剛才發(fā)生在北京這個小區(qū)當(dāng)中的事兒，我想電視機(jī)前的很多觀眾可能會有共鳴，因為我們都是業(yè)主，我們常常要去打交道的就是短片當(dāng)中提到的物業(yè)，但是在業(yè)主跟物業(yè)之間就有一種矛盾的心理，就像剛才我們揭示的那樣，我們覺得我們是業(yè)主，這個小區(qū)應(yīng)該由我們做主，你是物業(yè)你應(yīng)該給我們提供足夠的服務(wù)，但是好像沒看到，所以人們往往覺得，這兩者之前是水火不相容的，張鴻你有這種感覺嗎？
張鴻：對，這種矛盾特別多，我們新聞也經(jīng)常報，剛才你是沒來看我們這個剛才進(jìn)演播室之前，在辦公室里面。
主持人：已經(jīng)討論得很熱鬧。
張鴻：已經(jīng)討論的特別熱鬧，張主任基本成了一個咨詢專家，我們雖然經(jīng)常去報道類似這樣的業(yè)主啊，物業(yè)這樣的糾紛，但其實我也是今天才發(fā)現(xiàn)，我們對這個行業(yè)好像了解得沒那么充分，你只關(guān)注它的糾紛，但是它背后到底是因為什么產(chǎn)生的這種糾紛，很難說，你比如說我們今天其實很多編導(dǎo)問張主任，你看我們家那個煙道什么傳出什么味都有，底下炒菜，煮的方便面我都能聞見味。
主持人：這物業(yè)怎么也不來管一管。
張鴻：對，然后那個車位突然劃了一個地方要收費(fèi)，這到底合不合理，這個就是我們對他來說都是常識，對我們說我們不明白，所以你看包括我覺得潘石屹那個建外SOGO你看去年也鬧出那么大的事，就說明可能不光是我們普通老百姓不明白，很多事情，總的業(yè)主和總的這個物業(yè)之間，好像是天生的現(xiàn)在有一個不可調(diào)和的這樣的關(guān)系。
主持人：對，所以也許張主任會告訴幾個有關(guān)于物業(yè)你所不了解的真相，咱們就從這個第一個真相開始破解，我們我們老覺得說既然我們是小區(qū)的主人，我們是業(yè)主，這個物業(yè)的事應(yīng)該我說了算，但往往呢我們又覺得好像不能當(dāng)這個家，又做不了這個主，這個矛盾你覺得如何看張主任？
張農(nóng)科：要這么看，就是說現(xiàn)在剛才二位講的問題，確實是在我們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ姷膯栴}。“物業(yè)”這個詞是一個專有名詞，物業(yè)是個死東西。
主持人：指的是房產(chǎn)類。
張農(nóng)科：是指不動產(chǎn)叫物業(yè)，加上公司它才是活的，那么它的核心價值存在的核心價值，就是它通過專業(yè)化的管理，來實現(xiàn)我們房子的保值增值，那么我們現(xiàn)在大伙為什么都把它理解成了物業(yè)公司是打掃衛(wèi)生的？這就與我們物業(yè)公司的定位有關(guān)聯(lián)，那么長期以來，我們這個業(yè)主一個是把自己的權(quán)利邊界沒搞明白，第二個呢物業(yè)公司我們國家很特殊，我們國家的物業(yè)公司是在沒有業(yè)主的情況下，先有物業(yè)公司，后有了業(yè)主，那么管理剛才說到，說不服管，長期以來，物業(yè)公司一種管理以政府的管理的面目出現(xiàn)，確實有它的歷史背景。《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》出臺了之后，促使了我們廣大業(yè)主這種權(quán)利意識，主人翁意識出現(xiàn)了，出現(xiàn)了，可是物業(yè)企業(yè)仍然觀念沒有改變。
主持人：看看網(wǎng)友對于自己和物業(yè)公司之間的這個關(guān)系，他們怎么解讀，怎么定位。
“業(yè)主和物業(yè)的矛盾雙方需要明確各自扮演的角色，物業(yè)公司要加強(qiáng)自律，培養(yǎng)服務(wù)觀念，站在為業(yè)主服務(wù)的角度來處理問題，業(yè)主要增強(qiáng)法律的意識，要主動地投入到小區(qū)的管理和監(jiān)督之上�！�
張農(nóng)科：我覺得說得很好，業(yè)主本身一定要把你的權(quán)力邊界想好，要主張，會主張，主張正確的權(quán)利。
主持人：但是這個說起來容易，做起來難，不過現(xiàn)在已經(jīng)開始了新的嘗試，在北京有這樣的一個小區(qū)，他們正在進(jìn)行的嘗試，就是讓物業(yè)公司和我們的業(yè)主共同聯(lián)手，來對小區(qū)進(jìn)行更好的管理，我們來看看他們的做法。
解說：記者日前來到北京市朝陽區(qū)西壩河南路的新天地小區(qū)，首先映入眼簾的是一個嶄新的音樂燈光噴泉。
記者：這個噴泉用什么資金修建的？
田翔鴻（新天地小區(qū)居民）：據(jù)我了解是公攤面積的收益的錢來做的。
解說：讓房齡近十年的小區(qū)保值，由小區(qū)業(yè)主委員會牽頭，使用公開面積收益修建噴泉，改善小區(qū)環(huán)境，在北京新天地小區(qū)算得上是頭一個，新天地小區(qū)有近400戶業(yè)主，小區(qū)的公攤面積收益主要來自于電梯、樓道、包括停車場、附屬設(shè)施、戶外等公攤面積的廣告收入，一年下來約有20多萬元，利用這筆資金小區(qū)定期組織大家聚會、出游，每年提供一次免費(fèi)的醫(yī)療體檢。
2006年新天地小區(qū)在全國第一個收回物業(yè)專項維修基金管理權(quán)。
張大憲（北京市新天地小區(qū)業(yè)主委員會主任）：2006年6月5日，從6月5日，經(jīng)過我們5年的理財，我們使這個大修的資金，增值了120萬。
解說：利用增值的專項維修資金，小區(qū)業(yè)委會花費(fèi)40多萬元對原來的生活水箱進(jìn)行改造，也不需要業(yè)主分?jǐn)傄环皱X。
去年9月嘉潤花園物業(yè)和業(yè)委會將小區(qū)公共區(qū)域廣告收益近10萬元，以大米、食用油的形式返還業(yè)主。
今年4月底，西城區(qū)朗琴園小區(qū)向全體業(yè)主發(fā)放公共收益，朗琴園業(yè)主饒女士拿到了寫著自己名字和房號的紅包，高興地說，“住了6年了，以前都是交錢，領(lǐng)錢還是第一次�！�
7月19日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委公布了北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法，面向社會征求意見，今后北京市物業(yè)費(fèi)，住宅專項維修資金，共有部分經(jīng)營收益等都將納入一個整體的業(yè)主共有資金，由業(yè)主大會開設(shè)的帳戶來管理。
主持人：在剛才這個短片當(dāng)中，我們看到北京的這個小區(qū)，他們推出了一個新生事物，就是我們看到的業(yè)主共有資金，那么這個資金能夠起到什么樣的作用，我們也在小區(qū)內(nèi)和小區(qū)外調(diào)查了不少的民眾，我們來看看和我們和數(shù)字一百聯(lián)合公司調(diào)查的數(shù)據(jù)發(fā)布，有61.8%的人選擇了這個選項說，或許能，也就是說，它能夠緩解物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾；另外呢有14%的人態(tài)度非常地堅定，說不能。其實剛才小區(qū)里的這種氛圍，我們都非常的期待，不過呢，從剛才我們這個調(diào)查結(jié)果來看，并不是所有的人，都認(rèn)為有了這個業(yè)主共有資金，就能夠?qū)崿F(xiàn)這個小區(qū)的和諧管理了，兩位怎么來看？
張農(nóng)科：實際上這個小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，這個嘗試是我們北京市最近在梳理了物業(yè)管理的矛盾和問題以后發(fā)現(xiàn)，在物業(yè)企業(yè)前面我們已經(jīng)把它的服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，規(guī)范到位了以后，忽然發(fā)現(xiàn)，業(yè)主經(jīng)常會用一種不交費(fèi)的抗辯權(quán)，行使這種抗辯權(quán)使得將來物業(yè)管理進(jìn)入到一個惡性循環(huán)的狀態(tài)，那么問題是什么呢，問題是我們廣大業(yè)主沒有認(rèn)識到一個問題，交物業(yè)費(fèi)不是交給物業(yè)企業(yè)，而是你要欠物業(yè)費(fèi)是欠全體業(yè)主的，不是欠的物業(yè)企業(yè)，所以這一次北京打了一個包，要變成業(yè)主共同管理資金，實際上是為了制約業(yè)主的欠費(fèi)問題。那么我們?nèi)齻�人，本來每人交一百塊錢，是三百塊錢的服務(wù)，那么我不交費(fèi)了，他是兩百塊錢，一個企業(yè)只收兩百塊錢，他一定會通過降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，那么受損害的是誰呢，受損害的是你們兩，而且兩百塊錢的服務(wù)，是用你們倆的錢，來替我們交。
張鴻：但是現(xiàn)在問題，它會形成一個惡性的循環(huán)，我會覺得，啊，他在享受這么少的服務(wù)，所以我也不交了，所以我也不交了，到最后大家都不交了，不交越來越多。
張農(nóng)科：那就應(yīng)該是什么樣，應(yīng)該就是你們倆就應(yīng)該來監(jiān)督我，說你憑什么享受我替你交錢的服務(wù)呢，另外就是交物業(yè)費(fèi)，既是消費(fèi)更是一種投資行為，很長時間我們大伙兒都沒有認(rèn)識到這個問題。
主持人：這個觀念很難讓大家扭轉(zhuǎn)過來。
張農(nóng)科：這個實際上道理特別簡單，就如果我們把一個房子，把它認(rèn)識成一個有生命的物體來的話，它應(yīng)該是三個階段，第一個階段就是前五年，開發(fā)商的保修責(zé)任的落實。第二個階段是一個漫長的階段，就是通過我們業(yè)主來聘請物業(yè)公司這樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)，他的專業(yè)化的零維修來延緩第三階段，第三階段就是我們業(yè)主要掏錢修房子，這是個規(guī)律。
主持人：其實有一個簡單的說法告訴大家，就是在現(xiàn)在二手房的市場上，賣價比較高的那些房子，都是物業(yè)管理和服務(wù)特別好的地方。
張鴻：物業(yè)都很好。
主持人：對。
張鴻：我現(xiàn)身說法，我所居住的那個小區(qū)物業(yè)就非常好，我就不在這兒做廣告了，而且我現(xiàn)在拿到了我們很多業(yè)主都拿到了業(yè)主通的那個卡。
張農(nóng)科：業(yè)主一卡通。
主持人：它可以干什么呢？
張鴻：拿到那個卡能干什么，就是在網(wǎng)上，你可以在那個平臺里邊，你發(fā)起一個提議，你說我準(zhǔn)備就某一項，比如說停車費(fèi)的問題，不允許他們收停車費(fèi)，繼續(xù)收停車費(fèi)，這樣的話你們幾個，現(xiàn)在是理論上講是你們應(yīng)該能收到短信，但是我收到的短信都是大家……
主持人：意見。
張鴻：他們發(fā)起的，就是物業(yè)發(fā)起的那個，或者業(yè)主委員會發(fā)起的投票，沒有這樣很小范圍的投票，然后呢，你就可以進(jìn)入到這個系統(tǒng)里邊來，你是同意，還是反對，這就是他會自動尋找利益相關(guān)人，我們這個小區(qū)，一個非常小的一個群體里邊，可能大家就可以來投票，我們現(xiàn)在我們的小區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)把業(yè)主的，就是物業(yè)的提高費(fèi)用的那個提案給否決好幾回了。
主持人：所以就是業(yè)主可以真正有一個渠道，參與到自己對于小區(qū)的管理當(dāng)中。
張鴻：起碼它是一個好的開始，但是這是北京的經(jīng)驗。
主持人：一些新的，有益的一些嘗試，其實說起來在小區(qū)當(dāng)中，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾，這是一個老生常談的老問題，那么在新的時代當(dāng)中，這個老問題有什么新的解決辦法，還會有什么樣的新的探索，可以補(bǔ)充到我們這個解決辦法當(dāng)中？稍候的節(jié)目繼續(xù)我們的評論。
主持人：好，歡迎回到現(xiàn)場，繼續(xù)收看《今日觀察》，今天的節(jié)目當(dāng)中我們和大家關(guān)注的是如何來化解居民小區(qū)當(dāng)中，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾，我們來看看國外在這方面有一些什么樣好的探索。
解說：美國物業(yè)管理的特點(diǎn)是專業(yè)化管理，開發(fā)商開發(fā)樓盤后一般交由專門的物業(yè)管理公司管理，物業(yè)管理公司接盤后做的是業(yè)務(wù)統(tǒng)籌管理，一切服務(wù)都由物業(yè)管理公司聘請專業(yè)的公司來做，例如小區(qū)綠化由專業(yè)綠化公司來承擔(dān)，保安由專業(yè)保安公司負(fù)責(zé)派人承擔(dān)，維修交由專業(yè)維修公司按維修合同負(fù)責(zé)，對外招投標(biāo)一般由投標(biāo)公司自己出方案，主要看對方的價位和服務(wù)承諾，最后由業(yè)主進(jìn)行挑選。目前美國物業(yè)管理公司實行了職業(yè)經(jīng)理人制度，學(xué)歷要求相對較高，專業(yè)能力強(qiáng)，相應(yīng)工資待遇比較高。
日本，物業(yè)公司管理干練精明，日本的物業(yè)管理公司之間競爭十分激烈，各公司都千方百計地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價格，為提高效率和節(jié)約成本，公司一般只派一兩個人負(fù)責(zé)一棟不到20層高的住宅樓，門前、門廳、樓道，電梯等公共部分的清潔安全和公用設(shè)備檢查等工作，負(fù)責(zé)社區(qū)安全是警察的工作，日本的小區(qū)一般都不雇傭保安人員，住宅樓大門一般采用密碼或?qū)Ｓ描�匙開啟，物業(yè)管理人員從業(yè)前必須經(jīng)受嚴(yán)格培訓(xùn)，并通過統(tǒng)一考試，工作效率和專業(yè)化程度較高。
德國，一絲不茍的物業(yè)管理。德國有物業(yè)管理公司聯(lián)合會，各州有地區(qū)性的物業(yè)管理公司協(xié)會，有嚴(yán)格的行規(guī)，以規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，并對其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證物業(yè)管理的質(zhì)量，除了管理房產(chǎn)的日常事務(wù)之外，物業(yè)管理公司每年都要組織一次，所管轄的房產(chǎn)區(qū)的業(yè)主大會，物業(yè)公司必須在業(yè)主大會上，公開過去一年有關(guān)房產(chǎn)帳務(wù)情況，并向業(yè)主們提交一份當(dāng)年的物業(yè)計劃，物業(yè)公司的聘用期限只有五年，如果再次聘用需要再簽合同。
主持人：我們看到五花八門，各個國家的物業(yè)管理的方式各不相同，但其實有一點(diǎn)相同的就是他們都希望能夠為業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)，雖然說，最完美可能很難達(dá)到，但畢竟我們看到了一個方向，那對于今天的中國而言，我們的物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)，還有哪些可以向國外來借鑒的，來完善我們自己的地方？
張農(nóng)科：我覺得首先要解決的是業(yè)主組織，業(yè)主大會這種組織要把它變成一個完全的民事能力人，就我們現(xiàn)在的業(yè)主大會是一個缺腿的，比如說它只能當(dāng)原告，它不能當(dāng)被告，我們的業(yè)主大會沒有賬戶，公共部位的收益，大伙兒老是質(zhì)疑說，公共部位的收益電梯的廣告這錢哪去了，因為你業(yè)主大會沒有帳號，只好被物業(yè)拿走。
主持人：放在了物業(yè)那了。
張農(nóng)科：被物業(yè)拿走，你不相信他，可是你帳號，沒辦法。
張鴻：沒法分。
主持人：那在北京的范圍當(dāng)中，就您提到的剛才這個業(yè)主委員會，業(yè)主大會，他的這個比例大概可以占到全市什么樣的一個比例？
張農(nóng)科：現(xiàn)在我們北京大概物業(yè)小區(qū)有5000多個，5000多個小區(qū)當(dāng)中，只有28%左右的小區(qū)成立了業(yè)主大會，這業(yè)主大會能夠真正發(fā)揮業(yè)主大會的作用，我個人判斷，也就到20%左右。所以我們還是很主張廣大業(yè)主能夠，因為只有業(yè)主大會，是我們行使權(quán)利的一個唯一合法平臺。
主持人：對，您提到的這個業(yè)主大會，我看到有一位網(wǎng)友也在支持。
他叫“還鄉(xiāng)河畔”他說，“業(yè)主大會的成立在物業(yè)公司和業(yè)主之間，起到了緩沖的作用，同時可以做到財務(wù)公開透明，財盡其用，值得大力推廣�！�
除了這個張主任說的業(yè)主大會的成立，張鴻你覺得呢？有沒有一些什么好的看法？
張鴻：還是談業(yè)主大會，直覺上我們會覺得，業(yè)主大會成立起來挺困難的，因為它需要一定的比例，一定的人數(shù)。
主持人：好像要專職人員。
張鴻：對對對，而且這么多年來的這個新聞好像也告訴大家，成立業(yè)主大會，好像和物業(yè)公司也是天然的敵對。
主持人：又樹立了一個最小。
張鴻：所以挺生存起來也挺困難的。
張農(nóng)科：我們總結(jié)說叫“五難”，叫“啟動難”，這個“籌備難”，叫“備案難”，叫“運(yùn)作難”，叫“換屆難”，從頭到尾全是“難”，所以這個業(yè)主組織很難發(fā)揮作用。
張鴻：你們現(xiàn)在解決了嗎？
張農(nóng)科：怎么辦？我們搞了一年的探索。就是用社會的力量，社會機(jī)構(gòu)的力量，就前一段時間我們北京市第一個叫業(yè)主大會輔導(dǎo)中心成立了。
主持人：幫助各個小區(qū)來成立業(yè)主大會。
張農(nóng)科：幫助各個小區(qū)成立業(yè)主大會。
主持人：所以張鴻剛才的那個困惑，可能在服務(wù)平臺上，也可以得到一定程度的解決。
張鴻：那物業(yè)公司呢我覺得它就應(yīng)該，給自己也有一個清晰的定位，就是我到底提供的是什么。必須得意識到一點(diǎn)，我們需要通過自己的這種智力或者服務(wù)，來提升自己的這個整個樓盤，或者是什么銷售，就是這都不重要了，重要的是我們提升業(yè)主品質(zhì)的同時，提升我們自己的服務(wù)。
主持人：我們接下來，也來看看特約評論員對這個問題有什么樣的觀點(diǎn)。
蔡若焱（北京市幸福指針業(yè)主大會輔導(dǎo)中心理事長）：賬目公開、信息透露，這種制度還沒有建立，從根本上說，是因為它的主體不對等，業(yè)主缺乏一個必要的主體組織，來與物業(yè)公司之間達(dá)成某種平衡的法律關(guān)系，再有一個就是物業(yè)管理公司，在承擔(dān)社區(qū)管理職能的時候，對業(yè)主之間就會產(chǎn)生一個偏差，因為它管理社區(qū)的時候，業(yè)主不一定住在這個社區(qū)，存在一個支出與收入與它的目標(biāo)之間的不確定和不合理性，還有一個就是物業(yè)公司與業(yè)主組織產(chǎn)生了糾紛，因為最開始的業(yè)主主體組織是開發(fā)商，開發(fā)商把房屋逐漸地出售，它的權(quán)利還在，那么這個時候物業(yè)公司難免會傾向開發(fā)商的利益。
金錦萍（北京大學(xué)法學(xué)院副教授）：業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的關(guān)系，要通過業(yè)主自治機(jī)制去行使，還有很關(guān)鍵的問題就是在物業(yè)服務(wù)里面，關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評判是很困難的，這就需要有第三方的中介機(jī)構(gòu)的介入，再有就是司法環(huán)境，一方面物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)不是特別理想，但是另一方面業(yè)主欠費(fèi)現(xiàn)象也非常嚴(yán)重，業(yè)主欠費(fèi)行為，并不是欠的物業(yè)服務(wù)公司的錢，他沒有交物業(yè)服務(wù)費(fèi)就享受物業(yè)服務(wù)，實際上他在損害的是已經(jīng)交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)那些業(yè)主的權(quán)利。
主持人：不管你生活在哪一個小區(qū)，我想對于業(yè)主來說，我們當(dāng)然能夠希望自己成為這個小區(qū)的主人，當(dāng)然你在成為主人的同時呢，也要兼顧到你還有物業(yè)管理公司，未來還會有業(yè)主大會，怎么樣協(xié)調(diào)這幾者之間的關(guān)系，我們聽聽兩位的建議？
張鴻：我覺得我們從產(chǎn)權(quán)的角度來說已經(jīng)是主人了，那行使這個主人的權(quán)利，我們還需要自己來走自己的路，所以我們每一個業(yè)主，包括你看現(xiàn)在張主任也說了，北京的你如果想成立業(yè)主委員會的話，基本上沒有障礙，政府街道辦事處什么還要支持你，所以那我們?yōu)槭裁床辉谶@樣一個好的環(huán)境下，我們自己趕緊去成立自己的業(yè)主委員會，然后來行使自己的權(quán)利呢，把自己的事真的當(dāng)做自己的事。
主持人：除了我們要重新開拓新的領(lǐng)域，做一件新的事，原有的這種關(guān)系，其實我們也需要磨合和調(diào)整，這方面張主任有什么建議？
張農(nóng)科：我覺得政府要有所作為，政府首先要把你公共管理責(zé)任承擔(dān)起來，不要把過去你的公共管理人員，過去習(xí)慣性地交給企業(yè)，讓企業(yè)養(yǎng)成一種管理意識，第二個我覺得，很重要的一個問題，就是物業(yè)企業(yè)，要把自己存在的核心價值要突出出來……
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