由于近期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險不斷被披露，投資者也越來越關(guān)注各種房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險。據(jù)恒天財富的一位客戶經(jīng)理向記者透露，以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品信息一發(fā)給客戶，很快就會被認購一空，現(xiàn)在不但房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的募集速度有所下降，而且有些購買了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的客戶，由于擔心產(chǎn)品的風(fēng)險，每個月都會向其詢問信托項目的運轉(zhuǎn)和收益情況。在這種背景下，很多信托公司都停止或是減少了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行，而一些嚴重依賴房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信托公司，則開始在產(chǎn)品設(shè)計上做文章，不僅將房地產(chǎn)信托產(chǎn)品改頭換面包裝成其它類型的信托產(chǎn)品，在風(fēng)險控制上，也大膽采用了優(yōu)先受益的結(jié)構(gòu)設(shè)計來吸引投資者認購。
信托公司“掛羊頭賣狗肉”
四川信托近期發(fā)行的一款信托產(chǎn)品就非常典型。這款產(chǎn)品名為“朗悅庭股權(quán)投資集合資金信托計劃”，計劃募集資金3個億。根據(jù)信托計劃顯示，四川信托將全部信托資金用來對上海旭煜置業(yè)有限公司(以下簡稱“項目公司”)進行股權(quán)投資。然而根據(jù)項目公司的公開資料顯示，這筆資金將被用來開發(fā)一個位于上海市青浦區(qū)練塘鎮(zhèn)的商品房項目，因此這個名義上的股權(quán)投資類信托產(chǎn)品，實際上還是一個房地產(chǎn)信托。
這個信托計劃的收益分成三檔，其中100萬-300萬，預(yù)期年化收益率為10%；300萬-800萬，預(yù)期年化收益率為12%；800萬以上預(yù)期年化收益率為13%。然而根據(jù)記者了解到的情況，該項目的投資收益前景令人擔憂。
根據(jù)信托計劃中對于該商品房項目的描述，這個項目東鄰上海市松江區(qū)，與上海松江工業(yè)園區(qū)(市級)、上海松江出口加工區(qū)(國家級)相連，西南緊挨浙江嘉興、嘉善。道路交通四通八達，境內(nèi)朱楓公路縱貫?zāi)媳�，東連滬杭高速公路，南接320國道，北依318國道、滬青平高速公路，水、陸、空交通十分便利，投資環(huán)境得天獨厚。
不過一位上海當?shù)鼐用窀嬖V記者，項目所在地練塘鎮(zhèn)的常住人口并不多，而且當?shù)鼐用駥τ谏唐贩康馁徺I需求也不強，過去根本沒有開發(fā)商選擇在練塘鎮(zhèn)蓋商品房，因此附近除了本項目以外，沒有其它已建或在建的商品房項目。而這個總投資49639萬元的項目，總占地36499平方米，規(guī)劃總建筑面積86600平方米，容積率1.8，可售面積65000平方米，按照項目計劃銷售均價11550元/平方米計算，預(yù)計實現(xiàn)銷售總收入75075萬元，扣除成本、稅金，預(yù)計稅前利潤18116萬元，稅后利潤13587萬元，銷售凈利率18.1%，盈虧平衡點70.28%。而在目前上海的商品房成交量極度萎縮的背景下，這樣一個非成熟區(qū)域的商品房項目，想獲得超過70%的銷售率，幾乎是一個不可能完成的任務(wù)。
“優(yōu)先次級結(jié)構(gòu)”
搞暈投資者
回過頭來看這個信托計劃的風(fēng)控設(shè)計，其中項目土地使用權(quán)作抵押擔保1.8億元，項目公司51%的股權(quán)被用來做質(zhì)押擔保，另外49%的股權(quán)由四川信托直接持有。同時為了提高吸引力，該信托產(chǎn)品還少有地設(shè)計了優(yōu)先次級受益結(jié)構(gòu)：項目公司的股東旭輝集團股份有限公司(以下簡稱“旭輝集團”)認購了該信托計劃1.5億元的次級受益權(quán)。從表面上來看，土地使用權(quán)以及項目公司51%的股權(quán)雖然不足以對沖該信托項目的風(fēng)險，但是優(yōu)先次級受益結(jié)構(gòu)的設(shè)計，將保證投資者優(yōu)先于旭輝集團獲得該信托計劃的預(yù)期受益，這樣一來該信托計劃的風(fēng)險將被大大降低。那么，以逐利為目的的開發(fā)商，有沒有這么好心，將風(fēng)險都扛住，將受益都留給投資人呢？帶著這個疑問，記者仔細查看了該信托計劃的產(chǎn)品推介資料，發(fā)現(xiàn)其中另有玄機。
原來旭輝集團盡管認購了該信托計劃1.5億的次級受益權(quán)，但是這1.5億資金是從項目公司以股東借款的形式獲得的，這就意味著該信托計劃實際上只募集到了1.5億的資金，而旭輝集團“空口白牙”獲得了價值1.5億的次級受益權(quán)。雖然次級受益權(quán)的償付等級低于其他投資者，但是對于旭輝集團而言，獲得這1.5億的次級受益權(quán)，完全是零成本。
雖然該信托計劃同樣設(shè)定了連帶責(zé)任擔保，由項目股東旭輝集團及其實際控制人對項目提供連帶責(zé)任保證擔保，但是根據(jù)旭輝集團的財報顯示，旭輝集團目前總資產(chǎn)為109億元，總負債為80.32億元，負債水平似乎比較安全，但是記者發(fā)現(xiàn)旭輝集團的賬目中，存在高達30.29億元的預(yù)收賬款，這就意味著，一旦旭輝集團的資金回籠出現(xiàn)問題，集團將立刻陷入資不抵債的窘境，也就失去了提供連帶責(zé)任擔保的能力。
