自2009年房地產(chǎn)信貸開始收緊，融資成本“次優(yōu)”的信托就逆勢走俏，成為房地產(chǎn)企業(yè)的最優(yōu)選擇。如今，產(chǎn)品期限多為一兩年的房地產(chǎn)信托密集到期兌付，一面是債臺高筑，一面是銷售疲軟、回款急劇放緩，一些開發(fā)商資金鏈“命懸一線”。
銀監(jiān)會8月發(fā)兌付預警
房地產(chǎn)信托從2009年開始發(fā)行量猛增。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計超過2800億元，今年上半年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達2077.66億元，房地產(chǎn)信托資金余額6051.91億元。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限一般為1-2年，由此，從2011年9月開始到2012年末是房地產(chǎn)信托集中兌付期，由于兌付資金量龐大，帶來的兌付壓力可想而知。
據(jù)了解，開發(fā)商目前信托融資成本一般在15%以上，極個別項目甚至達到25%~30%。融資成本如此之高，市場銷售卻疲態(tài)盡顯，兩面擠壓下，房地產(chǎn)信托風險不斷累積。
“目前房地產(chǎn)信托兌付風險不可小覷�！北本┮患倚磐泄镜男磐薪�(jīng)理坦言，信托項目雖有抵押，但多以股權形式，即使抵押物充分，債權是交叉的，很多抵押物也是重疊的，同一土地或項目往往被用作其他類型融資的抵押，如銀行貸款等，而銀行對此具有第一索賠權。
若有小額項目不能兌付，信托公司或可自行墊上；極端情況下，若一個大額項目無法兌付，而多數(shù)信托公司注冊資本在10億元左右，這意味著信托公司即使出讓所有資本金也不夠，由此引發(fā)信用風險。
“9月初，有消息稱個別房地產(chǎn)信托項目可能出現(xiàn)到期無法兌付。正是這個消息不斷‘發(fā)酵’，引發(fā)了行業(yè)恐慌�！鄙鲜鲂磐薪�(jīng)理稱。
據(jù)悉，銀監(jiān)會已在8月發(fā)文預警，要求信托公司逐筆監(jiān)測三個月以內(nèi)到期信托項目的預期兌付情況，判斷兌付風險并采取相應措施，對兌付風險“早發(fā)現(xiàn)、早預警、早處置”。
加大對銀行系統(tǒng)風險監(jiān)控
從整體層面來看，市場目前尚無房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)無法兌付的情況。隨著行業(yè)內(nèi)部調(diào)整的深入，監(jiān)管層監(jiān)管力度也在不斷加大。據(jù)了解，有信托公司已收到了銀監(jiān)會前不久下發(fā)的相關文件，要求信托公司填寫與某房地產(chǎn)集團及關聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務的調(diào)查表，根據(jù)項目運行情況，注明風險判斷意見。
“針對特定房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資情況開展調(diào)查很罕見，這顯示監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托業(yè)務的警惕和擔憂�！蔽髂县斀�(jīng)大學信托與理財研究所副所長李勇說，相關業(yè)務的數(shù)據(jù)非常詳盡細致很難掌握，在房地產(chǎn)市況日漸疲軟的情況下，監(jiān)管層希望對信托融資量大的公司進行摸底調(diào)查，以衡量風險�？紤]到近兩年銀監(jiān)會密集的房地產(chǎn)信托政策以及不時進行的窗口指導，這個摸底應屬常規(guī)調(diào)查。
來自北京的一信托經(jīng)理認為，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管正趨于更加深入更加具體�！翱瓷先ナ轻槍π磐泄镜牟僮�，實質(zhì)是對銀行系統(tǒng)的風險監(jiān)控，以防范風險在銀行、信托、私募、高息票據(jù)、墊資等金融安排之間傳導�！�
多位受訪信托行業(yè)人士表示，房地產(chǎn)信托風險確實有加劇的跡象，但目前還處于可控狀態(tài)。
上海一家大型信托公司經(jīng)理告訴記者，不同信托公司有不同操作習慣，有的激進有的保守，但只要抵押、質(zhì)押等風險控制措施得當，落實到位，總體風險是可控的。
中小開發(fā)商可能破產(chǎn)
業(yè)界認為，監(jiān)管層近期更細更密地推出措施，一方面透露出對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管將更加嚴格；另一方面，意在讓投資者重視風險，并抑制房地產(chǎn)信托融資。
事實上，7月份開始，新發(fā)行房地產(chǎn)信托已經(jīng)大幅下降。用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模從7月的236.72億元降至8月的186.19億元。9月以來的發(fā)行數(shù)量亦呈大幅下降趨勢。這既是政策累積效果顯現(xiàn)，也是信托公司有意收縮以防范風險，開發(fā)商從信托渠道獲得資金愈加困難。
據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計，上市房企今年上半年已經(jīng)債臺高筑，平均資產(chǎn)負債率為75.3%，創(chuàng)下近5年來高點，甚至如綠城集團那樣資產(chǎn)負債率超過100%的房企也不鮮見；上市房企整體負債總額達1.09萬億元，同比增加了41.29%。
從市場銷量來看，開發(fā)商寄望甚高的“金九銀十”實際情況卻大相徑庭。中國指數(shù)研究院9月26日公布的最新報告顯示，上周被監(jiān)測的35個城市中，22個城市樓市成交量同比下降，其中13個城市的成交量跌幅在30%以上。
一方面?zhèn)_高筑，一方面回款急劇放緩，一些開發(fā)商已“命懸一線”。
瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學家汪濤在其報告中稱，預計房地產(chǎn)信托在四季度會進一步減少，房地產(chǎn)銷售在未來數(shù)月趨于疲弱，一些開發(fā)商，特別是資產(chǎn)負債表過度擴張的中小型開發(fā)商將面臨財務困難，并可能走向破產(chǎn)。
評級機構(gòu)標準普爾在最新報告中指出，房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸狀況日益嚴峻，將促使開發(fā)商降價或?qū)で笃渌谫Y途徑。同時，有較大融資需求的小型開發(fā)商將面臨更多流動性困難，難逃被收購、淘汰的厄運。
