城中村改造是政府主導(dǎo)運(yùn)營城市的一種方式，重點(diǎn)是解決原村民的居住用房，有嚴(yán)格的運(yùn)行程序。而《經(jīng)濟(jì)參考報》記者近日在河南省鄭州市采訪發(fā)現(xiàn)，被列入鄭州市二七區(qū)2010年20個重大項(xiàng)目計(jì)劃的齊禮閆城中村改造工程項(xiàng)目竟然未批先建，商品房開發(fā)熱鬧非凡并計(jì)劃年底預(yù)售，而應(yīng)該優(yōu)先或同時開工建設(shè)的安置房卻沒什么動靜。
差別待遇 商品房將預(yù)售 安置房沒動靜
記者在鄭州二七區(qū)嵩山南路東、航海中路北的一處建筑工地發(fā)現(xiàn)，該處建筑樓群已拔地而起，個別幾處即將封頂。這里原來是齊禮閆村所在地，現(xiàn)在是鄭州駿龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱駿龍)的商品房開發(fā)項(xiàng)目“升龍城”，由上海升龍投資集團(tuán)負(fù)責(zé)投資。記者走進(jìn)附近的中原新城售樓中心(中原新城也為上海升龍投資集團(tuán)負(fù)責(zé)投資的城中村改造項(xiàng)目)了解到，升龍城建筑面積280萬平方米，由54棟建筑群組成。銷售人員表示：“升龍城預(yù)計(jì)年底開盤，現(xiàn)在就等預(yù)售證了。”當(dāng)記者問到該項(xiàng)目是否有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證時，銷售人員對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者說，“我們升龍做的這么大，手續(xù)齊全，要不然也不敢建”；并表示升龍城是齊禮閆城中村改造的商業(yè)項(xiàng)目，不含有安置房，預(yù)計(jì)年底開盤。
在升龍城建筑工地的不遠(yuǎn)處，記者發(fā)現(xiàn)，同為齊禮閆城中村改造的商業(yè)項(xiàng)目亞星盛世驪都、悅都項(xiàng)目也在建設(shè)中，并有1棟接近封頂，其開發(fā)商為鄭州亞星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱亞星)。亞星的銷售人員表示，亞星盛世驪都、悅都純?yōu)樯唐贩�，不含安置房，�?5棟高層，建筑面積約60萬平方米，是齊禮閆城中村改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年底開盤。
鄭州市人民政府于2007年6月公布的《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》(鄭政文[2007]103號)(以下簡稱103號文件)和2009年12月發(fā)布的《<鄭州市進(jìn)一步規(guī)范城中村改造若干規(guī)定>的補(bǔ)充意見》(鄭政文[2009]326號)(以下簡稱326號文件)指出，城中村改造可由村(組)自行籌集資金進(jìn)行改造，也可以通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與改造，并強(qiáng)調(diào)應(yīng)優(yōu)先進(jìn)行安置房建設(shè)。齊禮閆城中村改造采用的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與的方式。記者走訪發(fā)現(xiàn)，在建的升龍城商品房項(xiàng)目有幾個樓盤即將封頂并計(jì)劃年底預(yù)售，其附近本應(yīng)優(yōu)先建設(shè)并一次性建成的安置房卻未見蹤影。
未獲答復(fù) 未批先建是“政策性支持”？
根據(jù)2008年公布的《鄭州市城中村改造工作流程(試行)》，城中村改造應(yīng)是先編制城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃和安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃，然后是市國土資源局辦理安置和配套開發(fā)用地公開出讓，再對城中村進(jìn)行拆遷，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)，市國土資源局為土地取得者辦理國有土地使用證，市建委辦理工程招投標(biāo)、施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。
9月2日，鄭州市國土資源局發(fā)布齊禮閆城中村改造項(xiàng)目用地掛牌出讓公告，掛牌時間為9月22日至10月11日。9月15日，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局發(fā)布《齊禮閆城中村改造項(xiàng)目二期亞星盛世酈都、悅都修建性詳細(xì)規(guī)劃》。然而，升龍城和亞星盛世驪都、悅都已于一年前開工建設(shè)，并計(jì)劃在今年年底進(jìn)行銷售。這兩個商品房項(xiàng)目是否手續(xù)齊全，記者就此相關(guān)問題向開發(fā)商求證。
記者持介紹信到上海升龍投資集團(tuán)鄭州分公司了解項(xiàng)目情況，未能得到該公司的任何回應(yīng)。
“土地出讓招拍掛是為拿地做準(zhǔn)備，那些審批許可還沒拿到，”亞星母公司河南亞星置業(yè)集團(tuán)有限公司行政部一負(fù)責(zé)人肖文豪說，目前在建的亞星驪都、悅都是安置房與商品房混建，村民已完成選房工作。他表示，市政府會議紀(jì)要默許開發(fā)商在審批證件不具備時可以開工建設(shè)，并稱這是政策性的支持，是為盡快完成村民安置、回遷。
而肖文豪“亞星驪都、悅都是安置房與商品房混建”的說法，與亞星銷售人員“亞星驪都、悅都純?yōu)樯唐贩�，不含安置房”的說法不一致。
另外，記者查閱了肖文豪所謂“政策性支持”的會議紀(jì)要，該文件為2007年9月份的《鄭州市人民政府關(guān)于城中村改造有關(guān)政策實(shí)施中具體細(xì)則的會議紀(jì)要》，文件稱，在103號文件出臺前，已介入城中村改造并已有投入的開發(fā)企業(yè)，如果經(jīng)招拍掛未競得土地，可按三種方式退出。
事實(shí)上，鄭州市政府2007年發(fā)布的103號文件和《關(guān)于禁止城中村擅自拆遷和擅自開工建設(shè)有關(guān)問題的通知》(鄭政文[2007]209號)都強(qiáng)調(diào)，安置房和配套開發(fā)商品房用地應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，在土地公開出讓之前，一律不準(zhǔn)擅自進(jìn)行拆遷和擅自開工建設(shè)。鄭州市政府2009年發(fā)布的326號文件也指出，在修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)前嚴(yán)禁實(shí)施城中村拆遷，對未獲得規(guī)劃、土地等部門的相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，擅自進(jìn)行城中村改造建設(shè)的要依法查處。
普遍現(xiàn)象 土地出讓招拍掛被指“走過場”
按照鄭州市城中村改造的文件精神，城中村改造開工建設(shè)的商品房需具備土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等審批手續(xù)，這些證件和審批涉及區(qū)政府、市城中村改造辦公室、市國土資源局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市建委等五部門。但是，在沒有經(jīng)過審批和許可的情況下，開發(fā)商在城中村改造土地出讓前就先行開工建設(shè)商品房。當(dāng)?shù)厝耸糠Q，鄭州市國土資源局的土地出讓招拍掛就是走過場。
在鄭州城中村改造中，像齊禮閆城中村改造這樣的程序倒置現(xiàn)象相當(dāng)普遍。2007年，小崗劉城中村改造商業(yè)項(xiàng)目“中原新城”，直到2010年1月才拿到建設(shè)工程規(guī)劃許可證。負(fù)責(zé)姚砦城中村改造的鄭州金成時代廣場建設(shè)有限公司去年11月獲得土地出讓，今年2月取得用地規(guī)劃許可證，而開發(fā)商早在2008年就已開工建設(shè)。
記者在鄭州城中村改造辦公室官方網(wǎng)站上查閱的一份材料顯示，截至2008年底，鄭州市已批準(zhǔn)95個村(組)實(shí)施改造，約占城中村總數(shù)的63%，其中已實(shí)現(xiàn)集體土地轉(zhuǎn)國有的有46個村(組)，已完成改造規(guī)劃編制工作的有38個村(組)，已通過招拍掛出讓改造用地的有19個村(組)。截至今年1月，鄭州市城中村改造已完成土地出讓的有30個村(組)。
因2009年鄭州市城中村改造審批放緩，市政府于2010年9月批準(zhǔn)的齊禮閆村城中村改造，成為自2008年底以來唯一的城中村改造新項(xiàng)目。
記者了解到，鄭州多個城中村改造的土地出讓招拍掛形同走過場，在招拍掛之前開發(fā)商已先行開工建設(shè)，招標(biāo)時經(jīng)常出現(xiàn)無人與已參與建設(shè)的開發(fā)商競標(biāo)的現(xiàn)象，致使開發(fā)商以掛牌價摘得土地。例如，2010年5月，鄭州市國土資源局發(fā)布尚莊城中村改造土地出讓公告，1個月之后，鄭州鼎盛置業(yè)有限公司在無人競爭的情況下以掛牌起始價拿走管城區(qū)尚莊城中村改造二期地塊。2008年9月，鄭州市土地交易中心掛牌出讓小崗劉城中村改造一期項(xiàng)目土地，也是因無人競爭，上海升龍投資集團(tuán)旗下鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以起始價拍走出讓土地。
今年6月份，鄭州市國土資源局曾發(fā)布齊禮閆城中村改造土地掛牌出讓公告，但當(dāng)月即撤銷。至于原公告撤銷的原因，鄭州市國土資源局辦公室吳主任表示，原來的公告撤銷是因?yàn)樘幚聿坏轿弧τ邶R禮閆城中村改造項(xiàng)目未批先建的情況，吳主任稱記者是“單獨(dú)一人采訪，不符合常情，故不予回答�！�
針對記者采訪了解的情況，鄭州市城中村改造辦公室相關(guān)人員對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，齊禮閆城中村改造存在違規(guī)情況，主要是手續(xù)不全，當(dāng)時就進(jìn)行了大檢查。
在土地出讓招拍掛之前和尚未取得合法手續(xù)的情況下，兩個開發(fā)商已大肆開工建設(shè)商品房，而安置房未見蹤影，監(jiān)管部門對此作何回應(yīng)呢？13日，記者再次就齊禮閆城中村改造過程中出現(xiàn)的諸多違規(guī)情況分別向鄭州市規(guī)劃局、鄭州市建委、鄭州市國土資源局和鄭州市二七區(qū)政府發(fā)去采訪函。鄭州市規(guī)劃局新聞中心的相關(guān)人士和市建設(shè)委員會的相關(guān)人士都對記者表示，駿龍和亞星進(jìn)行的商品房建設(shè)未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，屬于違法施工。但是對于違法施工的查處和監(jiān)管情況，兩部門均表示不太清楚，還需了解。
17日，鄭州市二七區(qū)政府向記者發(fā)來書面回應(yīng)。二七區(qū)政府稱鄭州駿龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和鄭州亞星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在沒有取得相關(guān)手續(xù)前，部分商品房和安置房已開工建設(shè)，而原計(jì)劃開工建設(shè)的安置地塊建設(shè)進(jìn)展較為緩慢；市區(qū)有關(guān)部門于2011年5月下達(dá)停工通知書，9月份市規(guī)劃局對駿龍、亞星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別進(jìn)行處罰。二七區(qū)政府并表示，關(guān)于土地手續(xù)，駿龍已于10月11日成功摘牌，加快完善各項(xiàng)手續(xù)，盡快復(fù)工安置房。
