首套房貸利率上揚，樓市拐點是否來臨？《今日觀察》正在評論。

　　主持人(史小諾)：各位晚上好！歡迎收看今天的《今日觀察》。未來貸款買房可能會越來越困難，在上一周，北京建設(shè)銀行部分支行首套房貸款利率上浮到了基準(zhǔn)利率的1.05倍。上海、廣東等有一些銀行也是分別上調(diào)了首套房的貸款利率。從幾年前的房貸優(yōu)惠七折、八折、九折到不打折，再到現(xiàn)在的房貸開始進入1.05倍的時代。房貸的收緊透露出怎樣的信號？這對于未來房地產(chǎn)市場的影響將會有多大？我們將會就此展開評論。

　　今天的評論員是霍德明和劉戈。首先我們一起來看一下首套房貸利率上漲的一些基本的情況。

　　這兩天一條北京部分銀行上調(diào)首套房貸款利率的新聞，撩動樓市敏感的神經(jīng)。

　　新華社報道建行北京分行貸款中心的一名工作人員說，目前個人貸款很少能執(zhí)行基準(zhǔn)利率，會根據(jù)客戶情況有所上浮，首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.05倍，建行北京分行有關(guān)負(fù)責(zé)人對此表示，銀行根據(jù)貸款客戶的不同情況，實施差別化貸款利率政策，這是因為建行高度關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，借鑒同業(yè)做法及考慮到風(fēng)險防范情況，繼續(xù)實施客戶區(qū)域差別化政策。據(jù)測算以貸款100萬20年的首套房貸款計算，上調(diào)基準(zhǔn)利率1.05倍后達(dá)到7.40%，借款人每月要多還款211.87元，貸款20年累計總利息增加50847.88元。

　　建行上調(diào)房貸其他銀行是否跟進，一些媒體聯(lián)系工、農(nóng)、中三大國有商業(yè)銀行，這幾家沒有上調(diào)房貸利率，記者電話采訪其他幾家商業(yè)銀行。

　　廣發(fā)銀行客服人員：正常的(房貸)上浮10%，如果是特別的我們本身有支持的項目就上浮5%，個貸散戶這邊我們可能不一定做，如果能貸的話上浮10%到15%，要看你貸款金額的，還有你放款的時間。

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1到9月份北京新建商品住房中，居民首次購房占比達(dá)到88.5%，較房地產(chǎn)調(diào)控新政策實施前提高了13.5個百分點，可見首套房貸利率的執(zhí)行情況對市場的波及面較大，有一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注，中國人民銀行14日公布，9月份人民幣貸款增加4700億元，同比少增加了1311億元。

　　主持人：我們看到從幾年前的這個首套房的房貸利率從七折到后來八折、九折，不打折，到現(xiàn)在進入1.05倍這樣一個時代，那么房貸的整個收緊對于購房者具體的購買力它的影響會有多大呢？

　　劉戈：可能我覺得對于一些，比如說恰恰好好緊緊巴巴的要買第一套房的小白領(lǐng)，或者一些城市務(wù)工的人員，到城市里頭買第一套房的話可能會造成一些一點點影響，那么我們剛才也算過賬，那么如果你要貸一百萬的話，每個月多支出200元這樣一個數(shù)量，那么我們想在大城市可能在中小城市的話，你買一套房子不需要這么多的貸款，那么也就是說增加幾十塊錢，所以的話可能這種影響，直接的影響并不算太大，可能更多是來自于一種心理上的影響，因為對于大家來說，大家已經(jīng)習(xí)慣于承受一個就是打了折的，或者是至少是基準(zhǔn)的這樣一個利率，其實從2004的年10月28號中國人民銀行當(dāng)時就取消了人民幣貸款的上限，那么也就是說很多現(xiàn)在的中小企業(yè)貸款都是拿到10%幾這樣貸款這樣一個利率，而且在南方一些城市，廣州、深圳很多銀行其實這幾個月來已經(jīng)有很多的，你比如8%，9%，10%這樣的貸款，對于老百姓來說沒有經(jīng)營行為的人，他不太適應(yīng)這樣的一個，就是說貸款，住房貸款的利率呢，還要在基本利率的這個基礎(chǔ)上再加百分點，那么這樣的話對心理上會有一些個影響。

　　主持人：霍老師的觀點呢？

　　霍德明：我覺得劉戈說得也對，尤其對于小老百姓真正錢支出呀也大概就十幾塊錢，甚至不到一百塊錢，看你的貸款數(shù)量了，不過你剛剛說幾年以前，我告訴你兩年以前，2009年的10月份的時候，那個時候首套房貸，原則上還可以享受優(yōu)惠利率七折，基準(zhǔn)利率之下再乘以70%，兩年以前。2009年底咱們建設(shè)銀行是第一個，打破這種七折首套房這個規(guī)律，他開始彈性的有差異化了，從那時候就開始七五折八五折九折。

　　主持人：是根據(jù)客戶不同的。

　　劉戈：是根據(jù)你的資質(zhì)。

　　霍德明：根據(jù)客戶，根據(jù)客戶的地區(qū)，差異化嘛，而這個2009年以后，在2009年的2月份原則上所有東西調(diào)到八五折了，2010年2月份以后，當(dāng)然其他所有的行慢慢就跟進，所以到2010年大概年終的時候，大部分都是八五折的，而到了年底了，去年年底，2010年年底到今年年初的時候，這個八五折這個玩意也就開始慢慢消失了，開始就到基準(zhǔn)利率了，今年二月份基本上很多地方都變成基準(zhǔn)利率，甚至股份制商業(yè)銀行它已經(jīng)有上浮了，而今天建設(shè)銀行能夠不根據(jù)基準(zhǔn)利率，而把基準(zhǔn)利率乘以1.05或者1.1，其他銀行，這完全是市場競爭的表現(xiàn)，這個表現(xiàn)呢，也證明了現(xiàn)在所謂資金的供給是非常緊俏的。

　　主持人：那么老百姓購房是否會受到這個房貸收緊的影響，我們也是聯(lián)合數(shù)字一百市場研究公司做了這樣一個調(diào)查，您有沒有受到首套房貸利率的影響？我們看到大部分的朋友51.60%的朋友認(rèn)為是沒有的，就跟剛才兩位的觀點一樣。

　　看完這樣一個數(shù)字調(diào)查，那我們再來看一下網(wǎng)友們對于房貸收緊對于購房有什么樣的一些說法。

　　這位朋友說"額度緊，貸款難，這是去銀行貸款買房子的朋友回來最多的抱怨。原本對于優(yōu)質(zhì)客戶、重點客戶會有一定程度的照顧，而現(xiàn)在即使首套房貸款的優(yōu)質(zhì)客戶，最好也就是實行7.05%的基準(zhǔn)利率，不上浮已經(jīng)很不錯了。而且銀行對于下款的時間也沒有把握。沒辦法，只好再觀望一段時間了！"

　　這位朋友他說"我是成都人，最近準(zhǔn)備買房。但是現(xiàn)在在成都購買首套房，已經(jīng)很難找到一家銀行能夠以基準(zhǔn)利率進行貸款的了。最低上浮5%，正常情況上調(diào)10%左右。而成都五城區(qū)以內(nèi)，首套房的房貸首付成數(shù)為三成，五城區(qū)以外首付成數(shù)上調(diào)至四成。最早首付兩成的情況已經(jīng)成為歷史，買房越來越難了。"

　　我們看到現(xiàn)在在很多地方不同的銀行都是在收緊房貸，現(xiàn)在要買房去貸款越來越難了，接下來我們到上海去看一下，有一位客戶她的經(jīng)歷是怎么樣的？

　　說起當(dāng)下一些銀行房貸業(yè)務(wù)辦理的速度，上海市民吳女士感觸頗多，今年4月份吳女士向銀行申請貸款購買新房，貸款申請遞交了兩個月后，銀行終于恢復(fù)說審批通過了，由于是客戶首次貸款買房還能獲得首付三成，貸款利率8.5折的優(yōu)惠，可直到今年8月份，銀行房款遲遲沒有放下來。

　　吳女士：銀行信貸人員跟我說，可否上浮(房貸)利率，提前給我放款，上浮到基準(zhǔn)利率。

　　最后吳女士全家?guī)状谓簧嫦�，銀行才按原先的約定放了款，而當(dāng)時距離買房審批通過已經(jīng)過去了兩個半月。

　　韓建君(房盟中國事業(yè)部總經(jīng)理)：像有的客戶貸款后兩個月三個月甚至四個月都不能夠放款，正常的年景一般來說，放款周期是15天到1個月。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從今年五六月份開始，房貸放款難已成為比較普遍現(xiàn)象，個人房貸很少能執(zhí)行基準(zhǔn)利率，一般會根據(jù)客戶情況有所上浮，近年以來央行五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率升至21%，保證金納入存款準(zhǔn)備金收繳范圍加劇了銀行流動性壓力，進入第四季度，在監(jiān)管層存貸比與準(zhǔn)備金庫容等多重壓力下，銀行用于個人按揭貸款的額度更趨緊張。

　　黃倩如(廣州某按揭服務(wù)公司總監(jiān))：銀行本身額度偏緊，在有限的額度下，銀行會爭取更加大的利潤。

　　專家表示，基于風(fēng)險防范來提高利率是符合國際慣例的，這其中隱含了一個判斷房價可能會下跌，這是上調(diào)利率背后真正的信號，表明銀行界也逐步看跌樓市。

　　《每日經(jīng)濟新聞》日前報道，12家上市銀行，今年上半年個人住房及商用房新增貸款4182.3億元，同比少增加了3000億元，部分銀行甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。

　　主持人：我們現(xiàn)在看到很多地方都是收緊了房貸，那么同時也是看到放貸的時間也是無限期地往后延長，很多人都需要等待，為什么銀行會要收緊房貸這一塊？

　　劉戈：從貸款的性質(zhì)上來說，其實銀行是很喜歡住房貸款的，住房按揭，因為一方面?zhèn)�人住房按揭的信用很好，通常情況下很少有變成壞賬的這是一方面，另外銀行對于個人貸款，個人住房的按揭每個月都可以還款，這樣的話讓銀行的資金有很好的現(xiàn)金的流動率，所以對于銀行本身來說的話它是非常喜歡這樣貸款，但是目前出現(xiàn)一個什么情況呢，我們現(xiàn)在對銀行放款額度，每個銀行每個月都有固定的額度，那么也就是說你這么多放完了以后你就沒有再多的放了，在這個時候如果在這種情況下，那么我如果提高我的這樣一個利率，那么我就可以多賺錢，那么我為什么不提高呢，就像我只有一車蘋果，我一塊錢也可以賣，兩塊錢也可以賣掉，那么我為什么不兩塊錢把它賣掉呢，所以的話銀行做這樣一個選擇是很正常的一個選擇。

　　霍德明：對，劉戈剛才分析銀行的行為，我提醒大家我們國家的利率是政策管控的，也就是說存款利率是由政府來規(guī)定的，當(dāng)然貸款利率還有一個上浮的空間，所以銀行競爭是會有影響，也就是說當(dāng)我們想想看在金融危機以后，我們所謂的這個宏觀政策開始是松的，后來又開始緊，而現(xiàn)在為止緊的宏觀政策已經(jīng)搞了20多個月，但是這個緊的宏觀政策接下來，我們使出了升存款準(zhǔn)備金呀，還有什么總量管制，對于升息這件事情還是比較敏感的，也就是說國家并沒有真的時常升息，利息既然沒有升，但是這個額度在管制的，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)這塊呢，剛才劉戈說過了，銀行是喜歡做的，對不起，就只有這么多額度了，各個銀行之間競爭，我也很喜歡做這個，你也很喜歡做，但是外面有更強的需求，那我們就看吧，尤其是差異化的這個政策，差異化的這個行為它是自發(fā)性的，它不是一個政府的政策，它只要是差異化，原則上就是可以大家來討價還價一下，跟個別客戶呀。跟個別客戶討價還價的結(jié)果就變成我們今天看到的，各個銀行，甚至股份制商業(yè)銀行，跟這個中、工、農(nóng)建這都不太一樣的情況，今天我們只是看到了建設(shè)銀行它上浮了大概5%到10%左右，其實其他很多銀行早就上浮了10%到15%了，這就是因為差異化利率政策的一個效果。當(dāng)然了銀行它也考慮到由于宏觀調(diào)控這么緊之下，將來的房價可能會有些松動，所以他今天在選這個要貸房的這個對象的時候，他非常謹(jǐn)慎，所以不僅差異化，還要差異化選好的，甚至能夠負(fù)擔(dān)更高一點利率的這些客戶，所以這也是為什么他要漲利率的原因。

　　主持人：所以他的這個點也是在他的把控當(dāng)中的，他完全是要更好的承擔(dān)銀行自己的風(fēng)險的客戶。

　　霍德明：對。

　　主持人：那么我們說現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是處于一個比較低迷的狀態(tài)，那很多人會有這樣一種觀點說，房價的拐點即將會到來，那么現(xiàn)在很多銀行提高首套房的房貸利率，對于未來的房地產(chǎn)市場將會有怎樣的影響？稍后回來和兩位評論員繼續(xù)探討。

　　銀行警惕房貸風(fēng)險，房貸是否進入高風(fēng)險時期，房地產(chǎn)市場將向何處去？《今日觀察》正在評論。

　　主持人：歡迎繼續(xù)收看今天的《今日觀察》，接下來我們繼續(xù)我們今天有關(guān)北京建設(shè)銀行等等很多的地方銀行，紛紛提高首套房貸款利率的消息，那么接下來我們一起來看一下房地產(chǎn)市場目前的現(xiàn)狀究竟是怎么樣的？

　　進入10月，一些地方舉辦的秋季房展會"冷清"成為關(guān)健詞。在大連今年的秋季房展會，雖然增加了兩個展館，但參展商的數(shù)量并沒有增加，甚至像遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這樣的大型房企也沒有參展；在南京，今年秋交會參展開發(fā)商從去年同期的58家下降到38家，而且一萬元每平米以內(nèi)的房源占比例近四成。

　　董蔚(中央金地策劃總監(jiān))：三層到十四層的均價只有三萬九千五，這個價格應(yīng)該是比主城前年的價格還要低一千塊一平米左右。

　　北京，前九個月新建普通住房成交均價為每平方米14058元，比去年全年的每平方米14847元下降了5.3%，繼續(xù)保持穩(wěn)中有降態(tài)勢；上海，黃金周期間的房展會上僅成交了203套，整個國慶長假期間全市一手住宅成交不到400套。

　　市場冰封，秋季能否成為分水嶺？對此中國社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，如果中國的房地產(chǎn)泡沫在調(diào)控下慢慢擠出，會對中國乃至世界經(jīng)濟產(chǎn)生積極的影響。

　　財經(jīng)評論員葉檀也認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)泡沫在調(diào)控后會變成可控的市場。

　　主持人：看空樓市的這種說法很多，但是我們現(xiàn)在說到這個首套房貸的收緊，是不是會助推這種房地產(chǎn)市場拐點的到來？

　　霍德明：在我們國家里面其實房價它是跟政策是有很大的關(guān)系，當(dāng)然了自從所謂四萬億"加實"以后我們就看到房價在漲，于是七折到八五折到現(xiàn)在基準(zhǔn)利率，甚至現(xiàn)在比基準(zhǔn)利率要高了，但是我們看到過去這一年里面，2010年這一年里面它的房價并沒有降，雖然交易量是縮減了很多很多，像有一個調(diào)查深圳那兒交易量上個月降了百分之，去年10%，縮了90%，這是怎么回事啊，2008年房價已經(jīng)開始降了，可2011年房價還沒有降，這就牽扯到我們現(xiàn)在首貸房，首套房這個利率，記好了首套房一般來講是剛性需求，剛性需求就表示說如果人他買不起房的話，這部分就買不起了，于是房價就會開始降，所以我的估計這一次的宏觀調(diào)控因為從這個2010年4月份開始的"國十條"，一年半了，如果根據(jù)2008年上次的經(jīng)驗，可能這個拐點應(yīng)該是不遠(yuǎn)了。

　　主持人：劉戈的觀點。

　　劉戈：其實這個房價降不降，關(guān)鍵的原因就是說房地產(chǎn)商他的資金鏈怎么樣，那么現(xiàn)在看呢，對于這些大的集團性的這些大型的房地產(chǎn)開發(fā)商呢，他們的資金鏈在短期內(nèi)沒有問題，首先的話他們的自有資金，另外就是說他們的資金來源是相對比較多元化的，即使銀行現(xiàn)在對于開發(fā)性的貸款呢，非常的吝嗇，但是他們總會有別的辦法，比如說他是一個集團公司，他可以用這個公司，比如說他是一個涉農(nóng)的公司，那么會得到國家的政策支持，然后他拿到貸款用到房地產(chǎn)這個資金鏈上，或者他通過信托方式，總之來說，大公司目前來說沒有問題，但是對于那一些資金來源比較單一的這些中小的這些房地產(chǎn)開發(fā)商的話，現(xiàn)在已經(jīng)的話已經(jīng)就面臨著資金鏈斷裂的問題，現(xiàn)在這個貸款的話，就是個人住房貸款這一部分，如果收緊了的話，那么……

　　主持人：很多中小房地產(chǎn)企業(yè)。

　　劉戈：他的資金鏈就會出現(xiàn)問題，因為他原來的那個資金來源它不是自有資金。他是來源的那些資金的成本本身就很高，那么這個時候?qū)τ谝恍┬￠_發(fā)商，那么如果他要覺得資金鏈很緊張的時候，他這個時候可能要忍痛做一個決斷，也就是說我的房子是不是可以降價，迅速地能夠出一些。

　　霍德明：你覺得這個大的開發(fā)商，他的資金鏈還能撐多久？

　　劉戈：對，那么就是有一個循序漸進的過程，它如果一開始只要有一些小公司他開始揮淚大甩賣，那么別的點大公司的話它看著就眼饞，人家這個地方銷售量上來了話，他如果不……那么這個所謂拐點可能就是這么到來的。

　　主持人：那我們接下來再來看一下，我們聯(lián)合數(shù)字一百市場研究公司所做的這樣一個調(diào)查，我們看看普通的網(wǎng)友他們認(rèn)為樓市的拐點是否到了？39.50%的朋友說正逐步確立不遠(yuǎn)了，還有37.20%的朋友說沒有，沒有到，還有23.30%的朋友認(rèn)為到了，也就是說認(rèn)為到了和不遠(yuǎn)了是占了絕大部分。

　　我們接下來再來看一下網(wǎng)友他們的觀點。

　　這位朋友說"銀行資金收緊，就會調(diào)整房貸利率，銀行此舉針對的是炒房者，購買首套或者已經(jīng)多套住房的人會受到影響，銀行這么做可以減少貸款的風(fēng)險，盡快收回成本，減少資金的流出。這意味著房地產(chǎn)的拐點到了，有利于轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟的發(fā)展。 "

　　這位朋友說"此舉對于剛需無非是雪上加霜，現(xiàn)在的房地產(chǎn)處在半死不活的狀態(tài)，在宏觀調(diào)控的大背景之下，房地產(chǎn)還沒有到拐點，中國的經(jīng)濟是地皮經(jīng)濟，中國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不會大漲也不會大降，還是以穩(wěn)為主。"他覺得中國經(jīng)濟是地皮經(jīng)濟，所以他覺得拐點還沒有到。

　　那接下來我們再來聽一下財經(jīng)頻道特約評論員他們的觀點和說法。

　　尹中立(中國社會科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任)：從現(xiàn)在的情況看房地產(chǎn)價格已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的拐點，也就是明顯出現(xiàn)了下跌，所以這個時候，商業(yè)銀行上調(diào)按揭貸款的利率，而且幅度很大，上調(diào)了正常貸款的1.05倍，甚至是1.1倍，這樣就使得實際住房買房人這種還款的負(fù)擔(dān)實際上是增加了很多，利息的支出實際上增加了40%到50%，應(yīng)該說它對購房人心理的預(yù)期會產(chǎn)生非常大的沖擊，尤其要關(guān)注的是這個時候正好是在樓市下行的過程當(dāng)中，銀行在提高首套住房的這種利率，所以對市場會產(chǎn)生的沖擊比在價格上升的趨勢當(dāng)中產(chǎn)生的沖擊會更大，會進一步加速了市場下跌的進程。

　　華生(燕京華僑大學(xué)校長)：我覺得如果調(diào)控政策堅定不移的話，那么這個拐點應(yīng)該會出現(xiàn)，當(dāng)然我們還是希望如果能夠持續(xù)性地調(diào)控發(fā)生作用的話，還是要從行政辦法逐步過度到經(jīng)濟辦法上來，因為我們現(xiàn)在大家知道目前房地產(chǎn)市場受到控制，主要是靠限購政策，那么限購政策它是一個行政辦法不可能長期地持續(xù)下去，恐怕還是逐步地要過度到經(jīng)濟性的辦法，比如說是這個房產(chǎn)稅，包括對二套三套房的房貸的控制，利率上的調(diào)整，用這些辦法來控制房地產(chǎn)市場是一個長期持續(xù)性的辦法。

　　主持人：我們看到目前首套房貸上調(diào)是部分銀行的做法，但是兩位認(rèn)為是不是很多銀行會跟進，然后今后老百姓買房子獲得這個貸款是不是越來越難？

　　劉戈：短期內(nèi)的話可能對于現(xiàn)在馬上想買房的人，他可能難度有一些增加，而且費用的話有些增加，但是長期來看呢，雖然這個銀行它的這個放款的額度現(xiàn)在有所減少，但是同時我們看到另外一個現(xiàn)象就是大家買房子的積極性也在降低，買房的人也在減少。所以兩個都在減少的情況下，所以銀行這方面它就不會，雖然是提高一部分，但是不會提高很多。所以我是覺得大家沒有必要太多的，如果要想買房的話有太多的擔(dān)心，要提高也不會很多。

　　霍德明：獲得購房貸款會不會難，完全要看這個緊縮的貨幣政策，我的看法是如果這個政策繼續(xù)再緊縮下去的話那應(yīng)該是越來越難，而這一點又跟剛剛的拐點有關(guān)系了，大部分人同意拐點不遠(yuǎn)了，怕就在哪兒，你知道拐點不遠(yuǎn)了，這個時候貨幣政策覺得好像大功告成了。

　　主持人：就放開了。

　　霍德明：松了，松了以后當(dāng)然就會使得之前有關(guān)于房價我說它是量縮價并沒有降，而這個真正要使得價降的這么一個后果還沒有到的時候貨幣政策先松了，那這個就失去了整個政策的意義了，所以我說貨幣政策還是要堅持下去……