從上世紀(jì)30年代起，美國政府通過發(fā)展公共住房建設(shè)為低收入群體解決住房問題，90年代后，公共住房數(shù)量逐漸減少，提供包括貼息貸款、擔(dān)保和抵扣個人所得稅等優(yōu)惠政策措施成為住房保障制度的主要內(nèi)容。
美國約有120萬套公共住房
美國的公共住房是指政府為低收入者、老年人和殘疾人建造和維護(hù)、收取低額租金并由政府管理的住房。在聯(lián)邦層面，公共住房建設(shè)和管理主要由住房和城市發(fā)展部負(fù)責(zé)；地方上則設(shè)有公共住房局負(fù)責(zé)管理本地區(qū)具體住房事務(wù)。住房和城市發(fā)展部向這些公共住房局提供資金支持以及公共住房項目規(guī)劃、開發(fā)、管理等方面的技術(shù)和專業(yè)指導(dǎo)。
目前，全美約有120萬套公共住房，由約3300個公共住房局負(fù)責(zé)管理。這些公共住房建筑形式各異，既有獨(dú)棟住宅，也有高層公寓。
在美國，租住公共住房首先要提出資格申請。申請人是否有資格申請公共住房取決于以下幾個方面因素：年收入水平、是否是老年人或殘疾人、是否是美國公民或符合條件的移民。申請人所在地的公共住房局將對申請人的申請材料進(jìn)行審核。在收入水平方面，低于本縣(或市)年收入中間值的80%屬于“較低收入”，低于本縣(或市)年收入中間值的50%屬于“極低收入”。值得注意的是，如果公共住房局發(fā)現(xiàn)申請人有不良習(xí)慣或行為、可能對其他租戶或公共住房項目環(huán)境產(chǎn)生不良影響，則將拒絕批準(zhǔn)該申請。
接著要填寫公共住房申請表。提交相關(guān)證明文件，如出生證明、稅收返還證明等。如果住房局認(rèn)定申請人符合條件，則將把申請人列入“等待名單”。若認(rèn)定申請人不符合條件，則須說明原因，同時申請人可以要求就此舉行非正式聽證會。對符合條件的申請者而言，如果愿意接受住房局提供的某一公共住房，則須與住房局簽訂租約并繳納一定金額的押金。
租戶需繳納的租金多少主要取決于租戶的家庭年收入和相關(guān)抵免項目。住房和城市發(fā)展部批準(zhǔn)的抵免項目包括：家庭內(nèi)沒有收入來源的成員每人每年抵免480美元；家庭成員中有老年人或殘疾人的每戶每年抵免400美元；由老年人或殘疾人支撐的家庭可以抵免一定額度的醫(yī)療費(fèi)用。
總體來說，只要租戶遵守租約，則可以一直居住在公共住房內(nèi)。但如果住房局對該租戶的家庭收入進(jìn)行重新審查，認(rèn)定其收入水平足夠在私人市場上獲得住房，則住房局有權(quán)決定是否允許租戶繼續(xù)享用公共住房。租戶在私人市場上找到可負(fù)擔(dān)得起的住房之前，住房局不會強(qiáng)行要求租戶搬出。
四種形式保障低收入者住房
上世紀(jì)50至70年代，為解決戰(zhàn)后移民大量涌入而產(chǎn)生的住房短缺問題，美國迎來了公共住房的建設(shè)高峰。然而，進(jìn)入上世紀(jì)90年代后，公共住房建設(shè)幾乎停滯。為減少公共住房的維護(hù)和運(yùn)營開支，政府開始出售部分公共住房，目前公共住房數(shù)量減少至約120萬套。
在公共住房數(shù)量減少的同時，美國政府向低收入者提供的金融和稅收支持顯著增加，并已成為政府住房支持政策的主流。
當(dāng)前美國聯(lián)邦政府對低收入者提供的住房支持主要包括四種形式：一是支持具體的住房工程建設(shè)；二是提供租金補(bǔ)貼幫助低收入家庭獲得私人市場的住房；三是為州及地方政府提供資金，資助發(fā)展地方住房項目；四是為家庭購買住房提供金融和稅收支持，主要包括貼息貸款、擔(dān)保和貸款利息在個人所得稅稅基中予以抵扣等。其中，第四種是美國聯(lián)邦政府采取的最為普遍的支持模式，每年聯(lián)邦財政用于此方面的資金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他方面。
2010財年，美國聯(lián)邦財政中，純粹保障性住房方面預(yù)算支出(不包括支持購房的金融和稅收支持)為395.35億美元，如果加上金融稅收支持方面的支出，總共高達(dá)9363億美元。
力推“希望六號計劃”和“精選住宅區(qū)計劃”
美國公共住房經(jīng)過多年發(fā)展解決了大量低收入者的住房問題，同時也出現(xiàn)了許多社會問題，如種族隔離、貧困集中、暴力犯罪嚴(yán)重等，甚至一些公共住房還陷入了嚴(yán)重衰敗的境地。
進(jìn)入上世紀(jì)90年代之后，美國聯(lián)邦政府開始大規(guī)模改造衰敗公共住房，以實現(xiàn)公共住房社區(qū)的全面復(fù)興。
“希望六號計劃”是美國住房和城市發(fā)展部改造公共住房的重要方案，通過拆毀荒廢的公共住房，代之以設(shè)計新穎、低密度、高質(zhì)量的社區(qū)住房，通過提供較好的社區(qū)和支持性服務(wù)，吸引較高收入居民入住，從而形成一個種族多樣、高低收入混合居住的新式社區(qū)。
“希望六號計劃”原來被稱作“城市復(fù)興示范計劃”，由國會于1992年通過。自1993財年至2010財年，該計劃累計獲得聯(lián)邦撥款約67億美元。
在“希望六號計劃”成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，奧巴馬政府在2010年啟動了“精選住宅區(qū)計劃”，作為“希望六號計劃”的進(jìn)一步拓展和延伸。與“希望六號計劃”相比，“精選住宅區(qū)計劃”更強(qiáng)調(diào)住房項目的配套設(shè)施發(fā)展和可持續(xù)性。
公共住宅區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)雖然也是“希望六號計劃”的主要內(nèi)容之一，但從其款項分配情況看，九成以上都用在了公共住房重建方面，建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施方面的撥款非常有限。而“精選住宅區(qū)計劃”將公共住房復(fù)興與教育改革掛鉤。將提高住宅區(qū)內(nèi)的教育質(zhì)量作為主要目標(biāo)之一。
另外，與“希望六號計劃”相比，“精選住宅區(qū)計劃”的參與者更為寬泛�！跋Ｍ栍媱潯钡馁Y金主要撥付給各地的公共住房局，而在“精選住宅區(qū)計劃”下，不僅公共住房局、地方政府可以申請項目資金，非營利機(jī)構(gòu)、營利性地產(chǎn)開發(fā)商等都可以與某一公共實體聯(lián)合申請該計劃下的資金，從而可以更好地撬動私人資本參與公共住房的重建和復(fù)興。
