新加坡一處組屋區(qū)內(nèi)記者 陳濟(jì)朋 攝

    新加坡的組屋政策世界聞名，享受公共住房的人口達(dá)到八成以上。這一制度的出發(fā)點(diǎn)是，通過“建造民眾負(fù)擔(dān)得起的住房”，將新加坡發(fā)展成有產(chǎn)的民主社會(huì)，從而奠定國家穩(wěn)定發(fā)展的基石。

　　房地產(chǎn)分為公共和私有兩種住房

　　新加坡房地產(chǎn)市場分為兩大部分，即公共住房和私有住宅市場。目前新加坡常住人口的82%(約310萬人)居住在近100萬套公共往房里，其中絕大部分是可出售的組屋。至于出租型的公共住房，建屋發(fā)展局主席許慈祥說，預(yù)計(jì)到明年底約有5萬套。
　　組屋是新加坡常見的公共住房形式，它的首要特點(diǎn)是讓一般民眾負(fù)擔(dān)得起。也正因?yàn)槿绱�，組屋的設(shè)計(jì)整齊劃一，可以節(jié)省設(shè)計(jì)和建造成本。
　　新加坡大規(guī)模建造組屋的政策始于1960年，當(dāng)時(shí)是為了應(yīng)對(duì)住房危機(jī)。1965年新加坡獨(dú)立之后，組屋政策一直延續(xù)至今。
　　最初，建屋發(fā)展局建造的房子主要是廉租房，后來逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿鍪鄞�替出租，由政府幫助人們置業(yè)。李光耀在其回憶錄中說，新加坡的立國思想是希望通過建造公眾負(fù)擔(dān)得起的住房，建立一個(gè)有產(chǎn)的政體，因?yàn)榈禺a(chǎn)價(jià)值與國家和社會(huì)穩(wěn)定密切相關(guān)，絕大多數(shù)人有房產(chǎn)，也就意味著他們的福祉與國家的命運(yùn)綁在了一起，從而奠定國家穩(wěn)定和發(fā)展的基石。
　　許慈祥表示，“建造民眾負(fù)擔(dān)得起的住房”一直是建屋發(fā)展局的使命。據(jù)統(tǒng)計(jì)，公共住房的常住人口比例從1960年的9%，一度上升到1990年的87%，此后一直維持在80%以上。
　　從產(chǎn)權(quán)上來看，新加坡的私宅多是擁有永久地契的房產(chǎn)，組屋大多是99年的地契，地契到期之后需要補(bǔ)交一定的費(fèi)用。

　　組屋兼顧實(shí)用性和舒適性

　　新加坡的組屋根據(jù)面積大小分為“一房”至“五房”等房型。這里的“房”指的是房間數(shù)量。最小的“一房式”是單身公寓，最大的“五房式”是三室兩廳兩衛(wèi)外加書房。
　　建屋發(fā)展局的調(diào)查顯示，約有41%的組屋居民選擇“四房式”，即三室兩廳兩衛(wèi)(沒有書房)，套內(nèi)面積在90至100平方米。27%選擇“五房式”，套內(nèi)面積在100平方米至120平方米。選擇兩室兩廳兩衛(wèi)、套內(nèi)面積80平方米的“三房式”的約占20%。
　　雖然是公共住房，組屋的設(shè)計(jì)精良，一般為明廚明衛(wèi)，由于政府有較多儲(chǔ)備地，市區(qū)以及一些私宅集中的地段都有大量的組屋供應(yīng)。近年新加坡政府推出更多優(yōu)化社區(qū)環(huán)境的措施，令大多數(shù)居民感到滿意。
　　與私人公寓相比，組屋的最大區(qū)別在于其開放性，沒有圍墻，也沒有專門服務(wù)于小區(qū)的物業(yè)管理處。另一個(gè)特點(diǎn)是組屋一層大多是作為開放空間，只有廊柱和承重墻，由此方便居民活動(dòng)，同時(shí)也避免底層組屋不安全和房屋潮濕。
　　在公共配套方面，新加坡幾乎每個(gè)社區(qū)都有小販中心、餐廳和停車場，將流動(dòng)攤販集中在有頂蓋的公共設(shè)施中，方便市政管理和保持衛(wèi)生。
　　據(jù)建屋發(fā)展局統(tǒng)計(jì)，該局在過去50年里建造了1.66萬個(gè)商業(yè)和餐飲設(shè)施，223個(gè)市場和餐飲中心，其他設(shè)施還包括30多座體育館和72個(gè)市政公園和花園，基本上每個(gè)社區(qū)的購物和餐飲都在幾分鐘路程內(nèi)，非常方便。

　　新組屋的申請(qǐng)流程

　　新加坡的組屋市場是一個(gè)由政府嚴(yán)格規(guī)管的市場。申購新房的必須是一戶居民，而且是新加坡公民或永久居民。購房申請(qǐng)人的年齡必須滿21歲。申請(qǐng)人可以與其未婚妻或未婚夫共同申請(qǐng)組屋，但必須在拿到房子三個(gè)月之內(nèi)向建屋局提交結(jié)婚登記書。申請(qǐng)人也可與父母一起，或在父母不在的情況下與單身的兄弟姐妹一起申請(qǐng)。
　　新組屋的購買也有嚴(yán)格的家庭收入限制。最基本的原則是家庭月收入不能超過8000新元。不過，對(duì)于父母及已婚子女或更多人共住的大家庭購房者，這一上限可以提高至1.2萬新元。購買共管公寓的申請(qǐng)人家庭月收入不能超過1萬新元。政府也會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)和物價(jià)調(diào)整收入上限。
　　建屋局在其網(wǎng)站上對(duì)于規(guī)定條件有詳細(xì)說明，并附有多個(gè)實(shí)例加以解釋。市民通過上網(wǎng)查詢，基本能夠明白自己符合申請(qǐng)什么房型。
　　除了一般的組屋之外，建屋局也推出少量主要面向單身人士的單身公寓，但條件是申請(qǐng)人需滿55周歲。還有一種由私人發(fā)展商承建的共管公寓，面向收入在8000新元以上1萬新元以下的夾心層。建屋局近年來還在一些新市鎮(zhèn)推出了類似共管公寓的“設(shè)計(jì)、建造和出售”公屋。
　　新購房屋者可以享受政府的補(bǔ)貼和使用強(qiáng)積金，鼓勵(lì)人們置業(yè)。一般而言，兩個(gè)中等收入的人共同買房，扣除強(qiáng)積金，所需首付資金有限。
　　政府在決定建造組屋的類別和套型時(shí)的主要依據(jù)是市場反饋，以及每5年進(jìn)行一次的建屋局調(diào)查，包括對(duì)組屋設(shè)施、社區(qū)管理及滿意度等。
　　由于組屋是政府以低于市場的價(jià)格賣給符合資格的首次購房者，組屋的轉(zhuǎn)售購買方也必須是符合資格的公民或永久居民，基本原則是每戶居民只能擁有一套組屋。因此，土地供應(yīng)、開發(fā)商，以及炒房者所在的二手市場三個(gè)環(huán)節(jié)均在政府嚴(yán)格控制下，可以杜絕暴利的產(chǎn)生。

　　物業(yè)管理由市鎮(zhèn)理事會(huì)負(fù)責(zé)

　　新加坡近年來在北部的兀蘭和東部的淡賓尼等地推出了許多組屋項(xiàng)目，形成新市鎮(zhèn)。這些地方的居住條件以及購物休閑設(shè)施比較成熟。
　　胡軼強(qiáng)和潘越蓉夫婦在兀蘭擁有一套“五房式”組屋，套內(nèi)面積約120平方米，采光通風(fēng)條件較好。
　　胡軼強(qiáng)說，這個(gè)組屋小區(qū)的物業(yè)管理由所在選區(qū)的市鎮(zhèn)理事會(huì)負(fù)責(zé)。最主要的服務(wù)是日常的垃圾清理和綠地及公共設(shè)施的維護(hù)，以及每半個(gè)月沖洗一次公共區(qū)域地面。市鎮(zhèn)理事會(huì)一般會(huì)選擇相應(yīng)的公共服務(wù)承包商來提供服務(wù)，也有的選擇建屋發(fā)展局的人員。
　　物業(yè)服務(wù)承包商一般不在小區(qū)設(shè)辦公室。建屋發(fā)展局巡視員經(jīng)常來小區(qū)監(jiān)督住戶遵守制度的情況，如檢查是否有亂堆放雜物或亂停車等行為，并有相關(guān)懲罰措施。住戶裝修房屋需向建屋發(fā)展局申請(qǐng)?jiān)S可證，出租組屋的一個(gè)房間也需要向建屋發(fā)展局登記。
　　胡軼強(qiáng)每個(gè)月交的物業(yè)管理費(fèi)為64新元(約合338元人民幣)，直接交給小區(qū)所在的市鎮(zhèn)理事會(huì)。此外，與私人住宅一樣，組屋業(yè)主需要每年繳納一定數(shù)量的地產(chǎn)稅。地產(chǎn)稅是新加坡政府公共行政開支的主要來源。